观点指数(GDIRI) 自京投发展2024年度的定增事项在2025年末正式宣告终止后，今年开年，其抛出两笔合计30亿元的融资计划，显示了对于补充资金、缓解债务压力的迫切需求。

1月30日，京投发展股份有限公司密集发布两则融资公告，分别拟非公开发行不超过20亿元公司债券及注册发行不超过10亿元非金融企业债务融资工具，且均由其控股股东北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

结合近一年来京投发展频频落地的融资动作、持续提升的资产负债率及低迷的经营表现来看，此次30亿债券融资既是对定增终止的及时补位，也是其应对债务压力、优化资产结构的举动。

定增终止与补位

近一年来，面对持续紧绷的资金压力，京投发展的融资动作始终保持高频态势，融资渠道不断拓宽，涵盖债券、永续债、股东借款等多种形式。据Wind数据显示，截至目前，京投发展合计存续6笔债券，总金额为53.25亿元，其中4笔均在2025年发行。

2025年2月，京投发展非公开发行债券获得上海证券交易所出具的无异议函，该批次债券发行规模不超过13.25亿元，为其后续资金补充奠定了基础；3月，该批次债券第一期成功发行，实际发行规模达8.84亿元，为企业及时注入流动性。

同年8月，京投发展再度发力债券融资，发行一笔规模为8.6亿元的中期票据，募集资金全部用于偿还到期债务及补充日常经营流动资金，有效缓解了短期的资金周转压力。

除传统债券融资外，京投发展还积极拓展多元融资渠道，将目光投向永续债及股东借款。2025年6月，京投发展发布公告称，签署《永续债权投资合同》。该交易涉及中原信托设立信托计划，并以信托计划项下的信托资金向京投发展进行永续债权投资，首期融资8.1亿元已顺利到账。该永续债初始利率为2.9%，利率设置具有一定灵活性，满五年后每两年利率跳涨2%，最高利率可达9%，既兼顾了短期融资成本，也为长期资金使用预留了空间。

7月1日，京投发展进一步向控股股东京投公司申请大额借款，借款总额不超过34亿元，借款期限长达5年，借款利率以双方签署协议时全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR下浮90BP为准，以此计算利率为2.1%。

值得注意的是，在一系列融资动作推进的同时，京投发展一项持续一年之久的定增计划正式终止。2025年12月29日，京投发展发布公告，其2024年度向特定对象发行股票事项终止。

据悉，该定增计划于2024年12月31日正式启动，拟募资5.95亿元，发行价格为4.47元/股，唯一认购对象为控股股东京投公司，募集资金计划全部用于补充流动资金及偿还有息债务，旨在优化资本结构、缓解资金压力。

大额融资背后的多重考量

京投发展在定增终止后迅速推出30亿债券融资计划，是结合行业环境、自身债务压力及经营现状后作出的选择。

其一，行业融资环境边际转暖，为债券发行创造有利条件。2025年底全国住房城乡建设工作会议提出的“进一步发挥房地产项目‘白名单’制度作用，支持房地产企业合理融资需求”等政策导向，让房地产企业的融资预期持续稳定，融资环境不断改善。据观点指数观察，近一年来，京投发展发行的债券利率均维持在2%左右的较低水平。在此时加大债券融资力度，既能有效降低融资成本，也能顺利实现资金筹措，为企业的经营发展提供资金保障。

其二，沉重的债务压力，倒逼企业加速融资“补血”。近年来，京投发展的资产负债率持续攀升，资金链压力凸显。财报数据显示，截至2021年末、2022年末、2023年末及2024年末，京投发展的资产负债率分别为76.16%、80.16%、84.12%和87.80%，呈现逐年递增的态势；2025年三季度报显示，其资产负债率进一步升至91.13%，财务结构持续承压。

债务到期压力进一步加剧了资金紧张的局面。截至2025年三季度报，京投发展一年内到期的非流动负债规模已增至71.99亿元，而公司同期货币资金为27.44亿元，资金覆盖能力严重不足。其中，公司在2026年8月份有一笔20亿元的债券到期，叠加各类日常经营支出，资金周转压力达到阶段性高峰，此次30亿债券融资计划的推出，能够有效补充流动资金，应对债务到期压力。

其三，缓解经营困境，优化投资结构的现实需求。近年来，京投发展的经营表现持续低迷，核心业务盈利能力大幅下滑。2025年，京投发展签约销售金额为29.98亿元，同比下降44.48%；签约销售面积为7.60万平方米，同比下降66.33%，销售业绩大幅下滑，资金回笼速度放缓。

由于公司相关房地产项目主要集中在北京非中心城区，例如密云、门头沟等区，受区域市场低迷影响，项目去化难度加大，存货跌价风险凸显。2024年，京投发展对密云的锦悦府、燕郊的倬郡两个项目分别计提存货跌价准备1.93亿元和7838.29万元；2025年中报显示，对锦悦府项目存货计提跌价准备计提1.86亿元，燕郊·倬郡项目7809.81万元，持续的存货跌价直接影响了公司的盈利水平。

与此同时，资产减值损失也对公司的利润造成较大冲击。2023年和2024年，京投发展分别计提资产减值损失1.38亿元、5.67亿元，影响了当期利润；毛利率方面，公司房产销售业务毛利率从2022年的19.55%下滑至2023年的7.47%，2024年进一步降至1.51%，相比2023年减少5.96个百分点，压缩了核心业务盈利空间。

依据京投发展发布的2025年年度业绩预告，预计2025年净亏损扩大至10.25亿元至12.3亿元，盈利能力持续减弱。

而公司土地投资结构的问题也日益突出，2024年、2025年新增房地产储备均为0，为优化土地结构、突破发展瓶颈，京投发展也曾试图参与北京中心城区土地竞拍，例如2025年9月30日，公司与中建智地、城建发展等9家房企共同参与朝阳太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块竞拍，但最终该地块被中建智地以43.145亿元的总价竞得，溢价率达39.18%，因竞价过高未能胜出，土地储备优化计划受阻。

在此背景下，通过债券融资补充资金，既能减轻财务费用负担，也能为后续资产整合、土地储备拓展预留资金空间，助力公司优化投资结构，摆脱经营困境。

同步推进的股权收购

在加速债券融资的同时，京投发展也在同步推进股权收购动作，着力优化资产结构、强化核心资产管控、有序化解存量风险。

2025年12月15日，京投发展发布公告，披露了关于收购鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权的最新进展。公告显示，京投发展已与鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司签署股权转让协议。

此次收购完成后，鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司已成为京投发展控股子公司，并被纳入合并报表范围。工商变更登记已全部完成，变更后京投发展注册资本为2720.70万元，持股比例增至90.69%；鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司注册资本为279.30万元，持股比例降至9.31%。据悉，此次收购属于对原有参股资产的整合，旨在强化核心资产管控，拓展区域发展空间。

另一笔股权收购则聚焦于上海地区的资产。2025年12月2日，京投发展发布公告称，公司拟以0元价格收购rillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司（以下简称“上海礼仕”）45%股权，同时拟以3500万元收购复地（集团）股份有限公司对上海礼仕的债权。该债权截至评估基准日2025年8月31日，本金及利息合计人民币2.09亿元，债权收购完成后将形成标的公司对京投发展的债务。

此次收购同样围绕原有参股资产展开，交易完成后上海礼仕将成为京投发展全资子公司，并向上海礼仕提供不超过人民币9000万元的财务资助，帮助其提升上海礼仕运营效率和经营效益。

总体来看，定增终止后，京投发展推出30亿债券融资计划，是其应对债务压力、把握行业融资机遇的关键举措，而同步推进的股权收购则进一步完善了资产优化布局。

未来，随着30亿债券融资的落地及股权收购的持续推进，京投发展的资金压力有望得到缓解，资产结构将进一步优化，但面对持续低迷的行业环境及自身经营困境，公司后续能否实现盈利回升、突破发展瓶颈，仍有待进一步观察。

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