观点指数(GDIRI) 近日，湖北文旅集团发布公募 REITs 项目公开招标公告，面向市场选聘财务顾问、基金管理人及律师事务所等专业服务机构。

回溯2025年12月，相关政策明确支持四星级及以上酒店发行基础设施 REITs。在此背景下，企业推进路径调整，相较景区REITs申报进程的复杂且漫长，酒店资产因产权清晰等特性，相关申报操作难度降低。

需要注意的是，酒店资产仍面临季节运营周期性强、收益受市场波动影响较大等问题，对持续稳定的收益表现提出了较高要求。

此前，湖北文旅已依托金湾酒店、悦兮半岛温泉酒店等资产发行全国首单县域文旅CMBS，此次公募REITs申报是对其“盘活存量、变现增值”模式的进一步探索，有望打通文旅酒店“CMBS—公募REITs”的资产证券化闭环。

资本运作现状

截至目前，湖北文旅集团拥有44家景区（含7家5A级）、46家宾馆酒店（其中五星级2家），资产规模突破千亿元，2025年上半年景区业务营收达7.76亿元，同比增长45.2%，酒店业务营收2.96亿，同比增长69%，集团全年预计接待游客3800万人次。

品牌发展方面，集团采取双路径布局，一方面与洲际、首旅等知名酒店集团深度合作，引进国际品牌。光谷皇冠假日酒店即为其与洲际酒店合作的代表项目，依托品牌效应快速入局中高端市场。

另一方面着力孵化培育自主品牌，涵盖主打经典服务的洪宾酒店、主打休闲度假的洪宾假日、主打生活方式的洪宾挚选及丹籁品牌。其中洪山宾馆作为集团旗下标杆五星级商务酒店，历经多年迭代升级实现稳定收益。

同时，湖北文旅集团对旗下丽江饭店实施适老化改造，并携手复星康养旗下 “星健” 康复护理服务品牌，打造丽江颐养中心，推动项目向中高端康养机构转型。

在深化国企改革的背景下，湖北文旅以“文旅产业整合超级棋局”为战略定位，通过资源、品牌赋能、资本运作等多重手段优化资产结构，提升资产运营效率。

资本端，公司设立百亿文旅产业基金，投资方向聚焦文化创意研究、景区升级、旅游服务、文旅产品开发、体旅融合、康旅融合等文旅关联项目。

值得注意的是，2025年5月湖北文旅通过控股君亭酒店，借助其成熟的中高端品牌运营能力与连锁化管理体系，整合升级旗下分散酒店的资源。

君亭酒店在中高端酒店领域的品牌影响力、精细化运营经验与数字化管理能力，可有效赋能湖北文旅旗下低效酒店资产，通过统一品牌标准、优化客源结构、提升服务品质等方式，实现分散资源的集约化运营。

不过，君亭酒店2025年三季度核心经营指标并不乐观，其直营酒店平均房价同比下降10.19%至434.54元，RevPAR同比下降3.32%至303.74元，尽管出租率同比提升4.97%至69.9%，但仍呈现“量升价跌”的特征，难以抵消房价调整的压力。

因此，其通过推动服务与运营流程升级，优化单店的经营状况，在市场下行周期中依托规模化、专业化运营对冲行业压力，实现对存量资产的价值激活。

整体而言，这种“国企资源+民企运营”的合作模式，不仅能盘活存量酒店资产，更能构建标准化、连锁化的酒店运营体系，为后续资产证券化奠定基础。

文旅REITs闭环

湖北文旅在资产证券化领域早有探索，2023年旗下运营公司曾推动武当山景区REITs申报，但受景区资产属性复杂、收益波动等因素影响，进展相对缓慢。

景区REITs因涉及土地性质、门票收入合规性、运营周期性等多重难题，一直是资产证券化领域的难点。相比之下，酒店资产收益可量化、运营标准化，更易满足证券化发行的条件。

2025年12月，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，首次将四星级及以上酒店纳入消费基础设施REITs范围，为湖北文旅进一步拓宽公募REITs提供了关键政策支撑。

同年5月，集团凭借金湾酒店、悦兮半岛温泉酒店的资产，成功发行全国首单县域文旅CMBS产品，完成了酒店资产证券化的初步实践。

此次湖北文旅集团启动的公募REITs招标，正是在政策窗口期与前期实践经验的双重基础上，推动酒店资产从CMBS到公募REITs闭环构建的核心举措。

从运营数据来看，湖北文旅的部分酒店平均出租率为55.71%，较租赁住房REITs 95.24%的均值低39.53个百分点，且受市场波动分化，旗下悦兮半岛酒店出租率仅23.59%，与光谷皇冠假日酒店的69.53%形成明显落差，运营效率不均衡。

租金水平上，酒店平均单方租金127.7 /m²/月，高于REITs平均值的50%，但波动幅度大，实际有效单方租金收入82.2/m²/月，高于租赁住房REITs 75.5元/m²/月的均值，仅运营成熟的四五星级酒店超REITs的平均水平。

由此可见，酒店在高单价租金的基础上，出租率成为收益的核心变量，运营成熟且优质的项目，通过提升稳定出租率在70%，可以实现收益的大幅增长，而运营低效的项目，对市场波动的敏感性更高，收益稳定性难以保障。

公募REITs对底层资产的核心要求在于运营稳定、现金流持续可控，湖北文旅只有小部分酒店的出租率达到稳定性门槛，项目间的收益分化会导致整体的现金流缺乏保障。

其是否能满足REITs对稳定分红、资产组合稳健运营的政策标准，仍有待进一步验证。

此外，文旅酒店受节假日、旅游淡旺季影响显著，即使是核心城市高星酒店，也存在淡季出租率与收益下滑的问题，加大现金流波动的风险。

行业实践表明，通过构建商务酒店、城市酒店、旅游酒店等多元业态的资产组合，可有效分散单一资产的周期风险，更贴合公募REITs对收益稳定性的要求。

目前四星级及以上酒店成为2025年版REITs清单的新增品类。不过，市场缺乏成熟的发行案例与估值体系，因此REITs申报仍在探索阶段。而湖北文旅集团正探索构建从CMBS到公募REITs的资产证券化闭环，集团有望破解文旅资产重、周转慢的行业痛点。

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