扩张与优化并存 | 2025年12月住房租赁发展报告
本期住房租赁运营商扩张与优化并存，行业转型关键期的核心逻辑已从规模扩张转向效能提升。
（报告期：2025.11.20-2025.12.17）
多地持续推动存量物业激活，50城住宅租金延续调整趋势 期内，成都、佛山、重庆、南宁等地推出的存量优化政策，与中央财政安居工程补助资金形成联动，核心聚焦存量资产转化与供给效率提升，政策明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源。住宅租金表现上，2025年11月重点50城住宅租金市场仍延续调整态势，租金均值跌至29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行。
头部企业出现退租事件，住房租赁企业持续深化对外合作 近期万科泊寓、魔方生活服务两大头部长租公寓品牌发生集中退租事件，折射出当前行业在市场压力与运营模式下的共性困境。与头部运营商的低效资产剥离形成对比，本期住房租赁企业动态表现为扩张与优化并存，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓国际等多家样本企业继续深化对外合作，实现管理规模的进一步增长。
国企与房企系形成互补格局，新开项目多类型覆盖全客群 本期样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平，瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大住房租赁市场的投入。新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才专项租赁住房、分散公寓、服务式公寓、保租房、企业员工宿舍等，满足不同人群的居住需求。
新加坡富隆智地基金购入苏州租住资产，REITs短期震荡调整11-12月，住房租赁投资市场呈现“主体集中、工具多元、标的聚焦”的鲜明特征，地方国企与专业机构成为核心参与力量，ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易等金融工具协同发力，投资标的紧扣保障性租赁住房、产业配套住宿与存量资产。资产交易表现上，本期苏州、广州两城先后落地两宗企业住宿相关交易，精准锚定产业核心区人才居住需求。2025年12月15日当日，已上市8只REITs二级市场表现为多数下跌、少数持平的震荡走势，整体受资本市场情绪与板块流动性影响，但跌幅可控。
多地持续推动存量物业激活，50城住宅租金延续调整趋势
