扩围提质 | 2025年四季度REITs发展报告
四季度C-REITs市场规模持续扩张，政策密集推动REITs扩围提质。报告期：（2025.09.28-2025.12.16）
2025年四季度，C-REITs市场规模持续扩张，截至报告期末，全市场上市REITs达77只，总市值2188.07亿元，较2024年末增长39.30%。
二级市场表现方面，分板块看，产业园区REITs分化显著，一线城市项目如创金合信首农REIT涨2.75%，但二线园区受出租率下降压力拖累；消费基础设施REITs中5只实现正收益，华夏凯德商业REIT以3.10%领涨，而华夏大悦城商业REIT等跌幅居前；仓储物流REITs中4只正收益，红土创新盐田港REIT领涨1.87%，传统仓储项目受供应放量影响下跌；保障性租赁住房REITs仅2只正收益，华夏北京保障房REIT领涨1.46%，部分项目因区域需求波动承压。此外，中证REITs全收益指数四季度回调3.35%，受战略解禁及供需失衡影响，市场从投机向价值配置转型。
政策端供给持续优化，政策密集推动REITs扩围提质，国家发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增商业办公设施（需位于22座超大特大城市且为超甲级/甲级），证监会明确“商业不动产REITs”覆盖百货商场、购物中心等；扩募机制完善（如允许已上市REITs增发收购存量资产），中央与地方协同（国家发改委与证监会配合、地方精准施策）推动项目落地，助力实体经济高质量发展。
香港及海外市场方面，标普美国REITs指数震荡整理，四季度末收于356.77点，板块分化显著——写字楼REITs（涨25.63%）、酒店及度假村REITs（涨6.80%）因三季度业绩超预期领涨，仓储REITs（跌5.69%）受关税拖累；新加坡凯德综合商业信托（CICT）市值达170.48亿新元（930.46亿人民币），超越领展REIT成亚洲最大REITs，S-REITs股权融资活跃。香港方面，恒生房地产信托基金指数震荡回落，领展房产基金中期业绩下滑可分派总额同比减5.55%，春泉产业信托等受京深写字楼空置率上升、租金下行压力影响，物业收入普遍回调。
市场综述
