观点指数(GDIRI) 近日，万科旗下长租公寓品牌泊寓宣布，2025年以来联合杭州各区累计推出三个人才专项租赁住房项目，房源总量突破1500套。

其中最新落地的沁贤里泊寓·大学城北店，位于杭州钱塘区银海街18号，全期规划684套人才专项租赁住房。据观点指数了解，该项目由钱塘新区建设投资集团（区属国企）合作开发，并交由万科泊寓负责全周期运营。

沁贤里·泊寓首批对外公开配租的房源为3号楼，观点指数从配租公告获知，首批集中配租的167套房源（总面积9932.18平方米）以刚需户型为主，67.66%为54.64平方米的一室一厅B户型，其余为69.59平方米的两室一厅A1、A2户型，房间配套齐全可拎包入住，贴合新青年的居住需求。

配租门槛兼顾精准保障与普惠性，杭州市及钱塘区认定人才可直接申请，大专及以上学历、缴纳社保且本地无房的青年群体同样符合条件。申请流程全程线上化，首批申请截止至12月4日。本次集中配租后剩余房源将开展常态化配租流程，申请时间为12月29日。

值得一提的是，政策红利的叠加让项目更具吸引力。根据配租规则，符合条件者可享租金六折优惠，应届大学生还能叠加杭州人才租房补贴，本批次市场评估均价为每月37.82元/平方米，6折租金降至约22.69元/平方米，折算一居室月租约1240元，高层次人才享有更高的优惠折扣。

租金之外，物业管理收费标准为1.82元/平方米每月，折算一居室每月的物业费约99.44元，公摊能耗收费标准为0.4元/平方米每月，以及地下车库停车位收费标准为200元/辆每月。

扩张与收缩

在杭州，沁贤里项目并非个例，年内万科泊寓已联合上城城发集团推出两个人才专项租赁住房项目，即2月开业的城发|泊寓-青宸里九堡店，房量为595套，以及5月开业的城发|泊寓-青宸里闸弄口店，拥有240套房源。

三者覆盖杭州钱塘、上城等核心区域的人才安居网络，通过与区属国企深度绑定的模式，泊寓在杭州实现了稳步扩张，同时也为杭州人才提供更多的安居选择。

但与杭州人才房项目的积极推进形成鲜明对比的是，2025年11月至12月间，泊寓在深圳、武汉等地的清退消息持续传出。

其中深圳是此次清退的核心区域，龙华观澜锦鲤公社店、南山平山村店、宝安福永店等超10家门店集中发出清退通知，部分租户刚入住或完成续租不久便面临限期搬离的情况。

据了解，此次清退的官方解释为业主方将于年底收回物业及经营权。但背后暴露出的租赁企业与业主方的合作纠纷问题也值得关注。有报道指出，泊寓存在欠付租金、拖欠物业费等问题，部分合作协议未到期便因资金压力提出降租要求，协商未果后引发业主收回房产。

武汉等地虽然也传出泊寓门店清退租户的消息，但规模相对较小，部分情况被描述为个案，或与深圳的情况有所不同。‌

对租户而言，清退带来的不仅是短期搬家的压力，更有权益保障的争议。不少租户质疑提前退租需扣押金，而泊寓主动清退却缺乏实质性违约赔偿，尽管泊寓推出了“跨店搬迁补贴300元”“与业主直签”以及“全额退租”三类补偿方案，但部分门店未提及违约金赔付，临近年底的搬离要求让租户陷入被动。

对比杭州国企合作项目与集中清退门店的运营模式，前者通过与区属国企合作开发，锁定长期稳定资产，享受政策红利并实现低租金可持续运营，后者多采用早期传统租赁模式，面临业主涨租压力及短期租约风险。

泊寓一边新增保障房源、一边清退存量租户的矛盾状态或与其母公司万科在债务压力下的战略收缩以及自身营收增速放缓有一定关系。

具体来看，截至2025年三季度末，万科一年内到期的有息债务达1513.86亿元，同期账上现金为656.77亿元，现金短债比降至0.43倍，短期偿债压力大。

2025年12月，万科有两笔境内中期票据到期，包括“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元），合计57亿元。其中，“22万科MTN004”（20亿元）正在寻求展期，并已召开持有人会议。

从泊寓自身业绩看，虽然规模持续扩大，但营收增速滞后于规模增速。据万科业绩报告披露，2025年1-9月期间，万科集团租赁住宅业务，即万科泊寓实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。

截至9月底，万科泊寓已开业房量增至20.4万间，运营管理房量增至28.0万间，出租率为94.3%，继续保持高位运营，其中已开业房量和管理房量同比增幅分别为9.09%和13.36%，均高于收入同比增幅，这也驱使其通过优化资产组合来聚焦高收益项目，部分收益欠佳的项目成为被优化的对象。

发力政策性租赁住房

结合其扩张动作来看，年内万科泊寓持续深化与地方国企的合作，发力人才房、保障性租赁住房等政策性房源。其在全国收缩市场化房源，正是其基于行业调整期的战略聚焦，即通过绑定政策性房源规避市场波动，同时剥离高风险资产以缓解资金压力。

数据来源：万科业绩公告，观点指数整理

据万科业绩公告披露，截至9月底，万科泊寓已纳保房量同比增长13.7%至13.3万间，同比增幅超已开业房量，同时纳保房量在管理规模中的占比增至47.5%。

除了上文提及的与杭州本地国企合作打造的人才专项租赁住房项目外，仅今年第一季度，泊寓便在济南、长春、天津、合肥、武汉等多个城市，联合地方国资平台启动8个项目，总房源5600余套。

显然，年内泊寓持续深化与国企的合作，以非居改保、由售转租、TOD租赁社区等多种合作模式，通过长期租赁协议保障资产的稳定性，避免人才房、保租房等项目重蹈存量门店的覆辙。

举例来说，泊寓与深铁集团合作前海时代TOD项目，引入富瑞斯高端品牌，计划深化在资产运营上的合作。

在合肥，与海恒集团合作九龙租赁社区，933套房源开业即满租，是合肥经开区规模最大的保障性租赁住房项目，重点是为片区内的医疗、科研等人才提供租赁住房服务。

在长春，泊寓与长春超达人才安居置业有限公司联合打造“翔寓”品牌，一季度首批700余套房源投入运营，未来双方合作运营规模将超8000套。

8月，泊寓与昆明市安居集团正式签订保障性租赁住房市场化运营委托管理协议，将旗下两个保租房项目，共计901间房源交由泊寓运营，项目预计将于2026年入市，合作期限10年。同月由东莞市南城街道住建局联合泊寓共同打造的泊寓丨凤篁阁迎来首批208户人才入住，项目总房源超过350套。

在济南，8月底正式投入试运营的叮咚泊寓·鲍山地铁站店，共提供2252套保障性租赁住房，该项目延续国企资源+专业运营的模式，由济南城市投资集团下属单位济南泉城城市更新投资有限公司全资建设，并委托泊寓运营，是继城投泊寓·海晏门店、叮咚·富瑞斯后，双方合作推出的第三个租赁住房项目。

也是在8月，泊寓与五矿置业（沈阳）有限公司达成合作，盘活存量资产即216套品质公寓。此次合作，泊寓将依托专业运营经验与品牌能力，为项目提供技术支持及资产管理服务，实现资产的有效管理、良性运营及保值增值目标。

从项目类型来看，人才专项租赁住房、保障性租赁住房、存量盘活等政策性房源深度契合万科泊寓的房源扩张策略。

泊寓此类政企合作模式的核心优势在于稳定性，住房租赁企业与地方国企签订的长期合作协议（如昆明项目合作期限10年），可锁定资产供给，同时政策性住房享受的政策支持，能降低运营风险，形成资源共享的良性循环。

随着住房租赁行业逐步从规模扩张迈向提质增效发展的新阶段，政策性保障性住房受到租赁企业的高度重视。通过与政府、国企等合作，租赁企业可以获得稳定的房源和政策支持，实现规模化、可持续运营。现阶段，单纯追求房量增长的模式已难以为继，稳定资产以及合规运营才是核心竞争力。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。