聚焦核心板块 | 2025年11月房地产企业新增土地储备报告
市场分化加剧，房企投资策略向核心板块聚焦。
（报告期：2025.10.25-2025.11.24）
房企拿地意愿下滑，投资策略向核心板块聚焦 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积289.76万平方米，环比下降9.43%。中海地产、保利发展控股、招商蛇口新增全口径土地储备领先。从权益拿地金额和新增货值来看，中海地产等多家企业居前。其中，中海地产、保利发展控股、越秀地产等在不同城市的拿地金额在50亿元以上。当前房企投资策略呈现显著共性——聚焦核心城市优质地块，具体布局集中于上海、广州、成都等具有强经济辐射力的一、二线城市。
市场分化加剧，结构性机会显现 报告期内一二三线城市供应住宅用地820宗，供应土地规划建筑面积5259.47万平方米，环比下降1.79%，同比下降29.35%；供应土地起始楼面价3507元每平方米，环比下降17.81%。10月土地市场呈现“二线收缩、三线微增”的分化格局，二线城市在量价两端的调整压力更大，而三线城市供应量逆势增长但价格承压。10月份，地方债的发行规模总量有所减少，但运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模快速扩大。10月新增土储专项债项目涉及资金环比上月大幅增加，主要原因是河北、重庆等非“自审自发”试点地区相关专项债券发行取得新进展。
市场成交延续低迷，土地购置费增速持续放缓 报告期内，一二三线城市成交住宅用地539宗，成交土地规划建筑面积3437.05万平方米，环比下降6.61%，同比下降27.19%；成交总价1487.63亿元，环比下降13.42%，同比下降32.86%；成交楼面均价4329.11元每平方米，环比下降7.29%，同比下降4.55%；平均溢价率3.42%。二线城市住宅用地成交面积、总价、楼面价均环比下降，三线城市成交面积上升但总价、楼面价有变化。整体来看，二线城市地价回调与三线城市“以量补价”并存，反映房企投资策略向核心城市收敛。10月土地购置费累计值为26371.93亿元，环比上升11.03%，同比下降10.6%，市场下行压力持续累积。
重点城市地块供应分化，企业投拓更加谨慎 据不完全统计，2025年10月18日-2025年11月16日期间，6个重点城市一共有150宗地块处于挂牌进行中，起始价366.02亿元，面积995.99平方米。本次统计期出让面积环比上升128.73%。成交方面：6个重点城市一共有155宗地成交，成交价446亿元，环比上升152.77%，成交土地面积397.55万平方米，环比回升31%。整体而言，房企在政策调控与资金成本下，更倾向核心地段、低密、成熟配套地块，同时通过联合体拿地降低风险，非核心区及高总价地块则因理性预期承压，整体反映了房企在多重约束下的理性决策趋势。
“十五五”规划建议发布，大力实施城市更新 十五五”规划建议明确将坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新。2025年1—9月全国改造城镇老旧小区2.43万个，11地超额完成年度计划。江西立法规范原拆原建，形成“江西经验”；广深运用超长期国债等工具推动改造，如广州计划投资千亿完成城中村改造。上海推出3700亿元改造项目，2027年底前计划完成95%居民回迁；深圳拆除61万平方米，规划住宅超110万平方米。广州越秀连片改造样本新增共享空间，预计出租率超90%，惠及3000余户。
