科技工具助力运营管理提升，头部商业地产企业积极拥抱数字化
在头部企业突出的运营及管理能力中，科技工具发挥着关键作用；头部企业研发费用的绝对金额更大，呈现出更积极的数字化转型动力。
观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“数字化发展：价值创造”篇章中，其指出，在头部企业突出的运营及管理能力中，科技工具发挥着关键的作用；头部企业研发费用的绝对金额更大，呈现出更积极的数字化转型动力。
作为各类商业、服务业的经营场所，商业地产承担着促进消费和产业集聚的重要角色，是经济活动的重要载体。
传统上，多数商业地产企业依赖大规模的土地开发与建设，通过高负债融资获取资金，快速扩张项目规模，以高周转的方式实现资金回笼和利润增长。因而注重物理空间的开发与销售，对运营和管理的投入相对较少，缺乏对市场需求变化的敏感性和适应性，容易在市场波动和政策调控下面临资金链断裂和资产贬值的风险。
2023年以来，商业地产行业开始摒弃“三高”模式，进入以“大运营、大资管、大服务”为标志的运营管理时代。更多企业强调通过输出品牌、管理和服务，以轻资产的方式运营项目，降低资金压力，保持规模增长，优化利润结构。
当下，商业地产领域仍面临增量投资萎缩、同质化竞争加剧、空置率攀升等挑战。叠加宏观消费需求仍显不足，服务业景气水平有待恢复；消费模式向多元化、碎片化升级的趋势，行业已然进入新旧发展动能转换的阶段。
数据显示，2025上半年，商业地产企业的业绩分水岭愈发明显。以华润万象生活、龙湖集团为代表的头部企业，凭借突出的运营能力、精准的市场定位和规模化优势实现了稳健增长。而部分过度依赖关联方或运营乏力的企业，则面临收入下滑和出租率下降的双重压力。
在头部企业突出的运营及管理能力中，科技工具发挥着关键作用。例如，通过大数据分析，企业能够精准把握市场趋势和消费者需求，优化业态布局与招商策略。利用人工智能和物联网技术，企业可实现对商业地产项目的全面监控和智能化管理，降低人工成本，提升项目坪效等。
因而，业内企业需专注数字化、智能化转型升级，培育新的商业模式，为业绩增长提供新的动力和增长点。
与此同时，践行数字化转型也契合当前国家层面的新发展战略。近年来，宏观政策聚焦以新质生产力推动经济增长形成新动力和新模式，将科技创新视为核心驱动力，通过技术突破和应用推广，提升传统行业的智能化和绿色化水平，从而实现高质量发展，达成经济效益与社会进步的有机统一。
“十五五”蓝图更是强调未来五年要在科技自立自强、产业升级、绿色发展等领域取得突破性进展。指出要加强关键核心技术攻关，实施人工智能、量子信息、集成电路等重大科技项目，建立“卡脖子”技术清单制度，完善产学研用协同创新机制等。
一些地方在加快消费中心城市建设，打造良好服务的消费环境等方面，也需要科技工具发挥多维作用。
例如，深圳市商务局今年6月下旬印发《深圳市关于促进服务消费高质量发展的若干措施》，提到要大力发展数字服务消费，发展智慧商圈、智慧街区、智慧门店、智慧景区等消费新场景。推进电子竞技、社交电商、直播电商、无人零售店、自提柜、云柜等新业态布局，拓展数字人多场景应用。支持游戏、动漫等网络文化IP开发和内容转化，打造多元融合消费新场景。推动大型生活服务业线上综合服务平台发展。积极申报国家新型信息消费示范项目，推动应用智能感知设施、5G+XR、人工智能等技术手段，拓展信息消费应用场景。
《措施》还表示，要拓展品质型服务消费空间，推动商业综合体融合转型，鼓励商业综合体由传统购物场所向集文化艺术、休闲健身、教育培训、影音娱乐等多功能社交中心、娱乐中心转型升级。大力推广创新型沉浸式体验式消费新模式，打造覆盖电影、动漫、演艺、娱乐、音乐、健身的“超级IP首发地”等。
而近年以来，科技的进步亦为企业数字化发展带来了诸多利好。一方面，人工智能、大数据和物联网等技术的成熟度提高，降低了企业应用这些技术的初始投入成本，使得更多企业能够承担得起数字化转型的费用。另一方面，技术的革新提高了运营效率，减少了人力和物力的消耗，从而降低了长期运营成本。再者，当前技术的标准化和模块化发展，使得企业能够更灵活地选择和集成所需的技术解决方案，进一步优化成本结构。
尽管目前商业地产企业对数字化的看法也因业务规模、经营状况和市场环境的不同而有所分化，但数字化转型作为行业发展的趋势，仍被多数企业视为提升竞争力和适应市场变化的重要途径。
从企业在科技领域的投入来看，多数涉足商业地产的企业研发费用延续下滑，投入金额占营业收入的比例也仅在1%左右，不过，头部企业研发费用的绝对金额更大，呈现出更积极的数字化转型动力。
以华润万象生活为例，2022-2024年该公司研发投入总额分别为1.31亿元、1.5亿元及1.77亿元，保持稳步增长态势。2025上半年，华润万象生活商业航道门店管理系统在营项目覆盖率100%，“良贾”小程序租户端覆盖率98%，“一点万象”焕新升级在线服务体验。购物中心完成“数字化交易平台”功能完善与项目试点，为数据资产沉淀夯实基础。期内重视人工智能技术应用，完成私有化部署，搭建AI应用开发平台，推动效率提升和管理赋能。
总结来看，当前头部企业普遍积极拥抱数字化转型，将其视为提升运营效率、增强项目竞争力和实现稳健发展的关键手段。这些企业通过数字化平台建设，整合管理系统，优化客户服务，强化数据资产应用，实现了较高的出租率和营业额增长，形成正向反馈。
不过，部分企业尤其是中小规模的商业地产企业，对数字化转型持谨慎态度。一方面，数字化转型需要较大的前期投入和持续的成本支出，对于一些面临经营压力的企业来说，这是一笔不小的负担。另一方面，部分企业对数字化转型的效果和回报存在疑虑，担心投入产出不匹配。要注意的是，业内企业的业绩分化现象也较明显，不同城市、不同商圈、不同项目的数字化转型进度和成效存在较大差异。
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