观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“办公空间服务：深挖区域价值”篇中，观点指数指出，随着国家层面持续优化营商环境，推动产业转型升级，办公空间服务市场仍存在较大的增长空间。

据观点指数不完全统计，2025年1-9月期间，国家和地方层面对中小企业发展的政策支持文件主要覆盖融资支持、创新培育、转型帮扶、税负减免的全链条政策体系，为中小企业发展提供强力支撑。

从支持方向看，融资支持是核心发力点。年内颁布的政策文件包括针对全领域小微企业的普惠性融资措施，针对服务业的定向贴息政策，以及聚焦产业链的供应链金融规范等重点内容，分层解决不同类型中小企业的融资需求，尤其针对制造业中小企业，通过增加中长期贷款、信用贷款等引导金融资源向硬科技领域倾斜，契合新型工业化的发展方向。

受益对象覆盖量大面广的小微企业（含个体工商户）、创新型企业、独角兽企业等多种企业类型，助力中小企业从存活向高质量发展升级。

其中，《关于加强数字经济创新型企业培育的若干措施》中明确提出，推动涌现更多瞪羚企业、独角兽企业，通过资金补贴、人才支持、平台搭建等方式，助力中小企业突破技术瓶颈，实现从传统制造向数字创新的转型。

值得一提的是，2025年结构性减税政策延续并深化，年应纳税所得额300万以内部分实际税率降至5%，政策覆盖范围扩大，包含个体工商户在内的各类小微企业主体均能受益。长期稳定的税收优惠为中小企业提供确定性预期，缓解经营压力。

政策端通过多部门协同、多维度发力、分层分类支持等举措，精准匹配不同类型中小企业的需求，有效对冲经济环境不确定性对中小企业的影响，缓解企业发展压力。同时，聚焦数字经济等方面的创新培育，将进一步为新型工业化、数字经济发展培育更多优质中小企业。

据观点指数不完全统计，1-9月期间，样本企业共计新增入市38个办公空间项目，较上年同期有轻微上涨，但对比早前，行业谨慎扩张的情况整体仍在延续。

以BEEPLUS、IWG集团、创富港、德事TEC、高格办公空间、WeWork中国等为代表的办公空间服务商业务扩张能力继续在线，本期均有新项目开业。

其中创富港和IWG集团新开办公中心网点数居前，两者合计新开项目数占比超70%，市场资源与活跃度向少数玩家集中。

据企业业绩披露，截至6月底，IWG集团全球办公中心网点数量增长至4260个，办公室突破100万间。同期创富港全国签约门店280家，业务聚焦深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，经营面积合计37.93万平方米。

而其他品牌表现更为谨慎，采取选择性的扩张策略，战略收缩明显。多数样本企业选择持续深耕在管项目，将资源集中于现有网络的盈利上。

聚焦项目维度，观点指数注意到，年内办公空间服务商针对市场区域特征，在一线城市聚焦核心商务区，加密商务网点布局，满足高密度商务需求。同时，在新一线等重点城市拓展与产业园区的合作，结合当地产业特色提供定制化灵活办公解决方案，进一步扩大市场的覆盖度，并优化资源配置。

据观点指数不完全统计，2025年1-9月期间，样本企业新开店项目布局城市覆盖深圳、上海、广州、北京、天津、杭州、成都、武汉、西安、南京、苏州、常州等多个重点城市。

其中，样本企业继续高度聚集于一线及新一线城市，两者贡献了近80%的新增门店，成为市场增长的绝对主力。数据显示，灵活办公市场的马太效应正持续强化，核心城市的虹吸效应日益凸显。

具体来看，新开业项目高度集中在粤港澳大湾区（深圳、广州、香港）和长三角（上海、杭州、苏州）这两大经济活力最高的区域，企业的选址策略聚焦在高确定性市场。

其中深圳以新开项目数占比26%居首，这与其活跃的创业生态、跨国公司区域总部聚集、中小企业密度优势等密切相关，直接催生了深圳市场对灵活办公空间的集中、刚性需求，使其成为办公空间服务商布局的核心首选城市。

入驻物业类型选择上，超半数新开业的办公中心项目位于城市的核心商务区域内的成熟甲级/超甲级写字楼，如IWG集团、创富港、德事、高格办公空间、WeWork中国等主流品牌，均将写字楼作为核心布局的场景，优质写字楼项目仍是办公空间服务商的首选物业类型。

在空间打造上，办公空间服务商普遍采用可拆分户型，通过基础工位、独立办公室、按需会议室的弹性空间组合方案，适配中小企业的扩张需求。如办公空间服务商将甲级写字楼的整层空间转化为适配小微企业的高坪效产品，既降低自身选址成本，也帮助商业地产开发商消化甲级写字楼的零散租赁需求。

产品打造上，观点指数注意到新开办公中心的配套服务呈现趋同化与精细化发展，其中独立办公室、智能会议室、休闲洽谈区、灵活工位等成为标配，行业基础服务标准逐步成型。

但与此同时，办公空间服务商开始进一步细化场景，以差异化策略构建核心竞争力，企业发展路径出现明显分化。如高格办公空间主打东方美学+全周期服务，持续深耕长三角，迎合地方政府对专精特新企业招商需求；德事聚集高端办公服务；IWG集团作为全球化服务商，以轻资产模式实现规模化发展等。

具体来看，德事（TEC）持续深耕高端商务赛道，新开办公中心如北京国贸大厦A座18楼、天津嘉里中心·企业广场18层等均为核心城市地标建筑，以高度私密性及高端配套为核心，服务跨国企业高管、律所、投行等高端客群，塑造强调商务质感与品牌身份的空间体验。

对比定位高端的的品牌，区域深耕型品牌创富港除入驻甲级写字楼物业外，在乙级办公物业、产业园等类型均有落子，兼顾品牌形象与普惠需求。同时新开办公中心项目突出1-20人小套间，目标客群聚焦中小企业与初创团队，因此其空间打造以小面积独立办公室共享前台为主，单个工位月租金控制在2000-4000元。

同时，创富港的业务主要布局在北上广深、香港等核心城市，强化区域的服务能力。

除此之外，观点指数注意到，办公空间服务商选择入驻产业园区类型物业时，主要聚焦产业集群密集区，如期内新开业的雷格斯西安软件新城办公中心、BEEPLUS南京研创产业中心、雷格斯智慧山中心等项目。

举例来说，BEEPLUS南京研创产业中心位于南京江北新区研创园，打造集办公、社交、生活于一体的研创产业中心。该中心可提供低成本共享会议室、路演厅，降低创业门槛，可按需调整办公空间，并提供商事、法律、税务、人才等政策服务或指引。同时，针对总部经济类企业，符合条件者中心还将精准对接跨区域创新要素与产业资源，构建协同发展生态，实现资源的高效链接与价值联动。

雷格斯智慧山中心坐落在滨海高新区华苑产业园智慧山西塔11层，所在的智慧山园区汇聚了众多科技企业与产业资源，形成浓厚的创新氛围与产业集群生态。

包括IWG集团、BEEPLUS、创富港等企业，年内均有位于产业园区内的办公中心项目开业，基于成本优势和政策红利，产业园区逐渐成为办公空间服务商扩张的重要选择。

对于办公空间服务商而言，产业园区类物业能有效绑定产业生态，将办公空间转化为产业创新的基础设施，符合企业分布式办公、轻量化运营的需求。同时，企业通过空间打造，为产业园区内增加体验式业态，能进一步提升园区企业员工的体验，实现产业办公与商业配套协同发展。

总结来看，随着商业地产存量盘活需求加剧与中小企业分层需求明确，办公空间服务商对物业类型的选择将更趋精准，继续聚焦高端细分市场，甲级及以上写字楼依旧是主力。产业园区与乙级及其他物业则成为盘活存量、承接普惠需求的关键场景，进一步推动办公空间市场与商业地产的深度协同。

本文节选自《办公空间服务：深挖区域价值》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。