观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“商办运营：结构性调整”篇中，观点指数认为，写字楼金融市场在政策催化下加速转型，持有型ABS与CMBS成为当前退出主力，而公募REITs的潜在扩容为长期发展提供战略支撑。

回顾年内写字楼企业/项目的经营表现上，观点指数注意到，在写字楼市场深度调整阶段，不少企业/项目通过差异化定位、产业生态平台搭建、产品细化、服务创新等举措实现逆势增长。

如上海中海中心项目汇聚多家专业法律机构，构建覆盖企业国际化全周期的一站式法律服务平台。同时项目落地“楼宇法律服务中心”，将进一步吸引更多上下游关联企业集聚，形成产业集群效应。

与此同时，观点指数注意到，2025年以来，写字楼企业拆解不同客群的差异化需求，而非笼统的空间划分，其中包括嵌入灵活办公空间产品，如共享工位、共享会议室等，细化装修等服务。

举例来说，陆家嘴集团旗下的陆家嘴办公LOFFICE持续深耕办公市场，以多元化产品体系赋能上海浦东发展，构建从标准办公、精装办公，以及灵活办公等相结合的发展矩阵，满足从初创到总部级等不同规模企业的办公需求。

其旗下灵活办公产品体系LSPACE陆创营，覆盖陆家嘴、前滩、张江等核心区域，能够满足初创企业、中小微企业以及项目制团队对办公空间的灵活租赁需求，同时也适应企业在不同发展阶段对办公空间调整的需求。

除陆家嘴集团外，瑞安办公、恒隆地产、中海商务、鸿商务等企业的实践，均细化了办公产品，增加项目的竞争力。

结合企业经营活动来看，观点指数认为办公市场调整期的增长逻辑逐渐从单一的硬件比拼升级为硬件价值赋能协同发力。项目的硬件配套成为基础性支撑，而精细化定位与生态运营成为项目放大价值、突破周期的重要变量。

除传统的大宗交易方式外，资产证券化已成为写字楼资产退出的重要金融渠道，形成投资、增值、再投资的良性循环‌，产品创新明显加速。

9月26日，中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划（简称“中铁诺德ABS”）于上交所成功发行，发行规模达25.6亿元。

该专项计划以中铁诺德三期项目为底层资产，通过资产证券化实现存量资产盘活。其交易结构创新性强，采用长达30年的超长期限布局，构建了穿越经济周期的稳健投资生态。‌‌

项目是保险资管公司首次担任管理人的商办物业持有型不动产ABS，也是中国中铁系统内首单同类项目，为行业提供了可复制的资产盘活路径。‌

据观点指数了解，市场首单写字楼持有型不动产ABS产品中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划‌‌于2024年12月24日在深交所正式挂牌，底层资产为广州环贸中心（ICC）写字楼及停车场，发行规模14.13亿元。

同时，上年年末成功发行的写字楼持有型不动产ABS产品还包括平安证券-中国铁建8.58亿元ABS，发行时间为2024年12月31日，同样以广州写字楼为底层资产，具体为广州南方铁道大厦（5-30层为写字楼，1-4层为商场）。该项目采用债转股增资模式，为央企首单同类产品。

持有型不动产ABS通过资产信用替代主体信用，以写字楼运营收益为核心偿债来源，实现权益型融资。

除此之外，同花顺数据显示，2025年1-9月期间，ABS市场新增发行项目1780只，发行总规模约16339亿元。

其中信贷ABS新增发行172只项目，发行总额约1866亿元。ABN产品新增发行460只，发行总额约4142亿元。企业ABS新增发行1148只，发行总额约10331亿元。

商业房地产抵押贷款是企业ABS市场的主力基础资产之一。2025年1-9月期间，该类项目共发行73只，累计募集资金约860亿元，而写字楼资产作为其中的关键组成部分，为整体发行规模提供了重要支撑。

从原始权益人来看，市场参与主体呈现高度多元化，其中地方国企与央企是绝对主力，例如，中交、中铁、华润等央企，以及上海地产、珠海华发、金融街、苏州新建元等地方龙头国企密集亮相，地方国企、央企等盘活存量的需求显著。

举例来说，金融街金嘉大厦资产支持专项计划于2025年5月成功发行，发行金额为50.21亿元，底层资产为北京金嘉大厦办公物业，票面利率‌2.39%，属于CMBS产品‌。

2025年1月，粤开-光大-广开投控商业物业1期资产支持专项计划在上交所成功发行，总规模8.05亿元。底层资产包括广州开发区、黄埔区核心地段的写字楼、商业及停车场，具体为科学城商业广场A1、A2、A4栋及总部经济区一期A9、A10栋等。

广发-横琴国际商务中心资产支持专项计划于‌2025年9月17日‌在上交所成功簿记发行‌。该专项计划以‌横琴国际商务中心一期约65万平方米优质办公及商业物业‌为底层资产，涵盖写字楼、商业及酒店等多元业态，是横琴粤澳深度合作区首单不动产资产支持证券（CMBS）‌。

申万宏源-华润置地重庆万象城资产支持专项计划于‌2025年8月5日‌成功发行‌，并于2025年9月25日起在深交所提供转让服务‌。该专项计划以‌重庆万象城商业综合体‌为底层资产，涵盖写字楼、商业及酒店等业态，总商业体量达50万平方米。项目是华润置地重庆万象城CMBS的续发产品，通过资产证券化盘活存量商业资产，进一步巩固其在重庆核心商圈的商业影响力‌。

对于希望保留资产长期所有权和经营权的业主，CMBS是更优的选择。项目以商业物业的抵押租金贷款为底层资产，不涉及股权变更。

同时，据观点指数了解，2025年发行的写字楼CMBS产品利率屡创新低。举例来说，7月发行的南昌地铁大厦CMBS以其2.0%的优先级利率，创下当时上交所同类产品最低纪录，表明市场对具备稳定现金流的核心区位写字楼资产的发展信心。

值得一提的是，尽管写字楼资产尚未纳入公募REITs发行范畴，但政策信号明确。2025年9月发改委“782号文”明确支持公募REITs通过扩募购入‌关联性资产‌，即有望通过扩募机制打开写字楼资产的发展空间。

现阶段，写字楼金融市场在政策催化下加速转型，持有型ABS与CMBS成为当前退出主力，而公募REITs的潜在扩容为长期发展提供战略支撑。开发商需把握政策红利，通过债务融资优化以及权益工具创新等，实现资产盘活与价值提升。

本文节选自《商办运营：结构性调整》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。