观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“商办运营：结构性调整”篇中，观点指数发现，当前市场需求表现出科技引领、金融支撑、专业服务与医药健康补充的格局。

聚焦需求端，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，TMT、金融以及专业服务业仍是办公市场的主力需求行业，三者均位居北京、上海及广州重点三城的甲级写字楼租赁需求行业占比的前三。

同期TMT行业稳居深圳写字楼租赁需求榜首，占比达24.9%，住宿餐饮、金融以及专业服务业、能源及资源紧随其后，占比均超10%。

与此同时，据观点指数不完全统计，2025年1-9月期间，科技、金融、专业服务三大行业构成需求主力，三者统计租赁单数（单个企业入驻计为1单）合计占比达63.95%。

科技行业以27.9%的数量占比稳居需求榜首，成为2025年写字楼租赁市场的第一驱动力。其中，AI相关企业租赁总数占科技类需求的26.8%，以上海科学之门A塔集中入驻的盐巴科技、千瓦科技等AI企业为代表，现阶段人工智能产业的爆发式增长对办公空间的需求有所增长，同时芯片与算力领域需求强劲，乐鑫科技（芯片）、克拉玛依算力创新中心（算力基建）等企业均选择核心城市科创园区，如上海张江科学城累计吸引12家科技企业入驻，形成产业集聚效应。

观点指数注意到，科技企业区位选择偏好明确，超半数选择核心城市的科创园区或甲级写字楼。

金融行业以23.8%的数量占比位居第二，成为写字楼市场的稳定器，尤其在核心商务区表现活跃。

其中入驻企业所处的业态分布多元，证券、基金类企业占比37%，爱建证券、华夏基金等纷纷入驻上海前滩四方城、北京北辰中心等核心地标。同时，资产管理类需求崛起，众六资产管理、鼎一投资等机构偏好上海金桥万创中心、北岸长风等兼具金融氛围与成本优势的载体。

金融企业区域集中度较高，62%的金融租赁案例集中在上海陆家嘴、北京金融街、广州天河等传统金融核心区，如上海陆家嘴集团运营项目累计吸引10家金融企业入驻，北京金融街卓著中心引入法巴天星保险等国际机构，印证了核心商务区高留存率的特征。

同时政策驱动型需求显现，如珠海横琴、广州南沙等自贸片区凭借税收优惠吸引金融企业入驻，其中包括光大嘉宝入驻珠海横琴澳金财富大厦等。

专业服务行业以12.2%的占比成为第三大需求来源，以法律、咨询类企业为核心，如中伦律师事务所、沪师律师事务所等多家律所入驻西安环贸中心、上海中海中心等甲级写字楼，这类载体的高端形象与专业氛围符合律所接待客户的需求。

除三大主力需求行业外，医药健康、消费零售、制造与能源等行业，同样展现出相对活跃的租赁需求。

总体来看，基于2025年1-9月的写字楼租赁需求数据，当前市场需求表现出科技引领、金融支撑、专业服务与医药健康、消费等补充的格局。同时，写字楼租赁行业需求与产业升级深度绑定，AI、资产管理、生物医药等新兴领域成为增长引擎。

观点指数判断，随着“十四五”收官与“十五五”规划推进，新质生产力持续赋能，写字楼租赁市场正呈现新的发展格局。科技、金融和医药健康等行业作为需求主导力量的地位进一步巩固，同时区域产业特色化带来的需求差异也更加显著。

聚焦写字楼项目出租率层面，观点指数筛选69个重点写字楼样本，涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等重点城市，监测其出租率走势情况。

据观点指数监测，样本项目平均出租率在一年周期内呈现阶梯式下降。2024年6月至12月，出租率从85.37%微降至84.14%，半年跌幅为1.23个百分点。2024年12月至2025年6月，跌幅扩大至1.6个百分点，样本项目平均出租率降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。

出租率持续下滑本质是供应放量与需求疲软的双重压力共振，虽然观点指数统计的样本出租率绝对值高于整体市场，但下行趋势与重点城市办公市场表现一致。

从数据来看，69个写字楼样本项目的出租率变化是全国写字楼市场供需失衡、需求疲软的微观缩影，行业已进入去库存、调结构的深度调整阶段，短期压力与长期转型机遇将并存。

与此同时，今年下半年仍有大量延迟入市的项目将集中交付，需求端仅新质生产力企业、金融、专业服务、消费企业等展现局部需求动能，尚未形成规模化复苏支撑。因此，写字楼项目出租率下行趋势短期内难以逆转，预计2025年末至2026年仍将处于调整阶段。若未来供应增速放缓与需求实质性复苏形成共振，出租率或有望逐步企稳，但这一过程可能需要2-3年周期。

具体来看，在69个写字楼样本中，2025年6月出租率超90%（含）的项目共24个，占比约35%，京沪两城项目数量合计占比超50%，其中核心商圈与产业核心区，如北京CBD、上海静安寺、深圳南山科技园等是主要分布地。

运营商层面则以嘉里、太古、国贸、世茂、恒基等头部开发商项目占据主导，品牌背书下的建筑品质与专业运营能力正是项目维持高出租率的关键支撑。

值得关注的是，部分项目不仅维持高位，还实现逆势回升，比如深圳宝安中粮大厦从2024年6月的85.0%升至94.0%、恒基上海淮海中路合作项目从80%升至91%，背后是租户结构优化与服务升级的推动。

此外，香港越秀大厦、上海静安融悦中心A栋、北京通泰大厦等5个项目出租率维持满租，成为市场的稳定器。

整体来看，这些高出租率项目多集中于核心城市核心商圈，且具备品牌加持、运营能力强等优势，成为当前办公租赁市场的抗跌主力，也进一步凸显办公市场优质资产稀缺、强者恒强的分化格局。

分城市来看，13个城市平均出租率对比上年同期均下跌，跌幅从0.99%到11.2%不等。出租率数据显示，重点城市写字楼市场普遍面临压力，但不同能级和区位的城市表现出显著的抗风险差异。市场已从过去的同涨同跌进入深刻的梯度分化阶段。

其中，北上广深与香港的调整幅度明显更小，2025年6月出租率均超82%，同比跌幅均低于3%。而杭州、南京、无锡、重庆等重点城市跌幅普遍更大。同时，武汉、天津等地的样本项目平均出租率水平处于低位。

观点指数认为，一线乃至超一线城市中，香港以金融、科技等高端产业为主，企业租赁需求更稳定；北京凯晨世茂中心、北京金融街中心等核心项目依托金融、央企租户支撑保持稳定，上海恒隆广场、上海金茂大厦写字楼等高端项目虽下滑但幅度可控。

武汉、天津等城市产业结构偏传统，企业扩张意愿弱，叠加远程办公普及，传统办公需求持续收缩等因素，导致出租率长期低位。南京、杭州虽为新一线城市，但部分新兴产业收缩明显，需求端支撑不足。

总结来看，核心商圈资源、产业支撑力、市场供需结构等是决定城市写字楼出租率表现的重要变量，且直接造就了不同区域项目的抗风险能力存在差异。

其中，核心商圈的高端写字楼与产业集聚区域的项目，依托成熟配套、稳定优质租赁需求及供需相对平衡的格局，展现出极强的出租率韧性，在市场调整期仍能维持高位。而非核心区域、缺乏明确产业支撑的项目，则因配套不完善、目标租户流失及供过于求的压力叠加，空置率高企，出租率下行压力显著。办公资产间的市场表现差距进一步拉大。

本文节选自《商办运营：结构性调整》
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