观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“商办运营：结构性调整”篇中，观点指数认为，集中交付叠加需求疲软，使得重点城市写字楼租赁市场的空置率与租金双双承压。

空置率表现上，据戴德梁行数据，截至2025年第三季度末，京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善，较上季度分别减少0.4个百分点和0.1和百分点。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号，两者全市空置率环比分别上升0.9个百分点及1.2个百分点。

具体来看，凭借政治经济核心地位及严格的新增供应管控，供需关系保持相对平衡，北京甲级写字楼空置率在一线城市中维持最低水平并持续优化，是四大城市中唯一空置率同比及环比均改善的城市。

对比上年年末，北京甲级写字楼空置率下降1.8个百分点至16.5%。而上海、广州及深圳三城均面临不同程度的市场压力，三季度空置率水平均超20%，季末空置率水平分别为23.5%、20.8%以及29%。

其中深圳由于新增供应与实际需求之间的结构性错配等综合影响，其甲级写字楼空置率表现已连续多个季度位居一线城市首位，高空置率风险尤为突出。

新增供应层面，世邦魏理仕数据显示，2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应集中放量，同比增长近七成。2026年至2027年供应节奏将有所放缓。

从数据来看，今年全国写字楼新增供应仍处于阶段性高位，但其增速与区域分布明显不均衡。

据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点城市新增56个写字楼项目亮相，合计建筑面积超570万平方米。

新项目高度向上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，这五座城市新增写字楼项目数占比均超10%，新增供应以核心城市为主导。

其中，上海是期间全国供应项目数最多的城市，且多为区域地标或高规格综合体，如370米“浦西第一高楼”ITC三期B座、中海中心B座、新岸商业中心、世博天地T2等，覆盖徐家汇、前滩、张江等核心板块，精准匹配科技、金融企业的高端办公需求。

2025年3月，希慎兴业作为百年港企中的商办运营标杆，其全资打造的内地首作上海利园正式亮相，标志着这家植根香港百年的企业，将铜锣湾成熟的区域运营经验与内地市场需求深度融合，开启沪港双城商业共生的新篇章。

上海利园占据南京西路商圈延伸带与苏州河交汇的核心区位，毗邻地铁13号线自然博物馆站，同时与东斯文里历史风貌区无缝衔接，是集1.8万平方米精品商业与5万平方米甲级写字楼于一体的商办综合体。

在运营逻辑上，上海利园践行希慎立体城市的理念，构建办公+社交+零售+餐饮的复合生态圈。其中，甲级写字楼精准锚定商务精英需求，凭借精细化运营与优质硬件，吸引中宏保险、国泰君安等金融保险巨头，以及OTB、I.T等国际时尚集团入驻，形成产业聚合效应。

同时，在办公领域，希慎与IWG成立的合资公司表现尤为亮眼，作为香港及大湾区IWG共享工作间品牌的独家运营商，该合资公司2025年上半年签订5个新据点，目前在大湾区运营40个中心，出租率及业务表现稳定。

广深蓉新增项目聚焦核心板块，产业导向明确。广州新项目中，超半数位于琶洲、国际金融城等产业核心区，聚焦互联网+金融行业的办公需求。深圳新项目集中在后海、前海等，以科技企业总部为主。

观点指数注意到，2025年写字楼新项目不再是单一办公载体，而是通过绿色认证、TOD布局、综合体业态的组合，强化高效、健康的办公体验，精准契合企业的需求偏好。

具体来看，据观点指数不完全统计，LEED、WELL、中国绿色建筑三星等国际和国内绿色、健康建筑认证成为大多数高端写字楼项目的标准配置，业主方正通过提升建筑本身的健康、环保与可持续属性来构建核心差异化优势。

如上海中海金融中心达成LEED铂金级+WELL金级+绿建三星认证、西安环贸中心达成西北首个绿建+LEED+健康建筑全认证等，这类项目通过节能系统、健康通风、绿色材料等配置，能吸引注重ESG形象的外资企业、金融机构入驻。

与此同时，超过80%的项目强调其地铁上盖或紧邻地铁的交通优势，轨交物业已成为高标准写字楼不可或缺的要素。

开发商层面，年内以陆家嘴集团、中海商务、越秀商管、嘉里建设、恒基地产、招商商管、新鸿基、保利发展、合景泰富商业资管等为代表的企业写字楼管理规模实现进一步增长，且项目多位于一线及新一线城市核心板块，将有助于提升其市场份额与品牌影响力，增强在写字楼运营领域的抗风险能力与持续盈利能力。

举例来说，随着年内上海新岸商业中心建成，恒基地产在内地的收租物业组合拓展至约1340万平方英尺，其中写字楼楼面面积增长至950万平方英尺，占比71%。

依托集团可持续发展策略指引，恒基中国持续优化商业发展模式。2025年3月，上海星扬西岸中心、688广场荣获由国际WELL建筑研究院（IWBI）颁发的WELL Core v2铂金级认证，恒基中国上海办公室（含星卓物业）亦荣获WELL铂金级认证，恒基中国始终以建筑品质与绿色标准筑牢资产价值。

同时，运营层面深度践行“工享作乐”理念，通过一键星群智慧平台整合社群资源，实现资源共创。随着恒基中国内地项目的社群生态不断扩容，也为其楼宇内部的资源互通搭建了高效桥梁，同时在区域范围内为多元业态的联动协同解锁了更广阔的空间，让跨领域合作、场景化融合的有更多的可能性。

得益于杭州、天津及深圳前海新综合用途发展项目的落成，截至2025年6月底，嘉里建设内地投资物业组合应占楼面面积增长至1341.5万平方英尺。其中办公楼业态应占楼面面积增长至710.1万平方英尺，出租率稳定在90%。

2025年1-9月期间，商办运营商新亮相的写字楼项目还包括中海金融中心、保利光谷中心、KIC企业天地、西安环贸中心、世纪财富广场、前滩中环广场、科学之门A塔、招商局中心等。

在可持续发展理念深化与政策监管趋严的双重背景下，2025年写字楼绿色建筑已完成从理念倡导到硬性标配的质变，从加分项转变为标配项，成为衡量项目竞争力的核心指标。

从实践来看，中海商务、陆家嘴集团、恒基地产、瑞安办公、招商商管、恒隆地产等多家商业地产企业率先布局，通过智慧能耗管理、场景化体验、生态空间设计等提升项目的实用价值。

整体来看，绿色建筑进一步重塑了写字楼的物理空间形态，推动商务地产行业从传统空间提供者，向兼具环保责任与长期价值的可持续发展服务商深度转型。在此趋势下，商办市场的绿色竞争力或将成为未来资产价值的核心锚点，而具备全周期绿色运营能力的企业，将在行业发展中占据绝对优势。

与此同时，年内企业兴起自建总部潮，科技、制造类企业通过自建总部大厦，成为供应端的重要补充力量，如腾讯、小米、索菲亚、平安信用卡、哈啰等企业有新增企业总部大厦或区域总部亮相，这类项目选址多绑定企业核心业务所在的产业集群区，便于产业链协同。

当前，重点城市写字楼租赁市场仍面临挑战，而写字楼业主方为了维持出租率稳定，继续采取更具竞争力的租金策略，以价换量仍是业主去化的主要选择，这给租户带来了有利的议价窗口。

据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉）累计平均租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9%。

期间重点八城累计平均办公租金单价同比均出现不同程度的下滑，同比变动区间为-21.2%至-3.2%。

戴德梁行数据同样可以佐证重点城市办公租金下行的趋势。

具体来看，2025年第三季度末，北上广深四城甲级写字楼租金单价分别为215.51元/平方米/月、205元/平方米/月、120元/平方米/月以及153.4元/平方米/月。

四大城市租金环比全部录得负增长，环比变动区间为-4.2%至-2.8%，且租金已连续多个季度录得负增长，办公市场下行压力持续深化，业主的以价换量策略短期内仍是必然选择。

从数据来看，当前办公租赁市场的核心逻辑仍由企业降本增效需求与业主以价换量策略共同主导，市场正处于供需博弈的关键调整期。观点指数认为，现阶段办公楼市场已逐步靠近阶段性底部，后续租金下行节奏有望进一步减缓，但市场真正实现企稳回升，仍需等待需求端释放明确的复苏信号。

本文节选自《商办运营：结构性调整》
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