观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“商业地产零售业态发展：精耕细作”篇中，观点指数认为，资本市场上，消费基础设施公募REITs的持续扩容为行业提供了重要的融资与退出通道，资产的未来表现将愈发依赖卓越的运营能力。

2025年，消费市场呈现温和复苏态势，社会消费品零售总额增速相对平稳，累计增幅在4%-5%之间。

其中，随着服务消费场景融合拓展，市场保持较快增长。2025年1—9月份，服务零售额同比增长5.2%，增速高于同期商品零售额0.6个百分点。

重点节假日如春节、五一、中秋国庆成为关键增长节点，体验式、服务性消费需求强劲。

以最新的双节假期为例，据商务部商务大数据监测，国庆中秋假期全国重点零售和餐饮企业销售额按可比口径同比增长2.7%。10月1日至7日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长8.8%和6.0%。

具体城市表现上，一线城市中，北京市商务局数据显示，国庆中秋八天假期重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等业态企业实现销售额95.1亿元，全市60个重点商圈客流量5966.8万人次，同比增长13.9%。

二线城市方面，杭州市商务局监测数据显示，9月30日至10月7日期间，杭州消费总规模达296.71亿元，全市50家大型商超实现营业额10.98亿元，同样有不错的表现。

这背后离不开消费政策的持续发力，今年以来，商务部等多部门密集出台政策，推动消费活力释放。

9月，商务部等九部门支持存量零售商业改造纳入一刻钟便民生活圈建设、优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。

此外，印发的《关于扩大服务消费的若干政策措施》也提到，开展消费新业态新模式新场景试点城市建设，将通过竞争性评审方式在全国选择50个左右人口基数大、带动作用强、发展潜力好的消费新业态新模式新场景试点城市，增加优质消费供给，创新和丰富多元化消费场景，推动新的消费业态不断涌现、消费活力进一步提升。

地方层面，重点商业城市也在持续发力营造良好的消费环境。期内，成都推出首发经济计划、上海优化离境退税、重庆推动绿色商场建设等地方政策，不断通过业态创新和需求刺激等手段，进一步拉动消费增长。

2025年，消费REITs赛道继续火热。

年内，易方达华威农贸市场 REIT、中金中国绿发商业REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT、华夏凯德商业REIT、华夏中海商业REIT五只消费基础设施REITs成功上市，市场供给持续丰富，截止目前已有12只上市的消费基础设施REITs。

资产多元化成为重要趋势， 底层资产类型从传统的核心商圈购物中心扩展到奥特莱斯，REIT发行方从内资扩展到外资，资产谱系日趋完善。

二级市场表现上，消费类REITs在2025年内的平均涨幅远超其他类型，新上市产品涨幅明显，显示出市场对消费复苏和该类资产长期现金流的强烈信心。

在已经上市的12只消费REITs当中，易方达华威市场REIT于年内录得最高涨幅，达到71.36%，其次，嘉实物美消费REIT年内涨幅达到41.06%，而华夏大悦城商业REIT年内涨幅为35.18%。此外，中金印力消费REIT、华夏首创奥莱REIT年内涨幅均超过30%。

收入方面，2025上半年收入较高的有华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT，收入分别为36683万元、17047万元、16694万元。

其中，华夏华润商业主要得益于其商业物业规模较大、地理位置优越，拥有较多优质租户和较高的出租率，能够产生稳定且高额的租金收入。

净利润方面，华夏首创奥莱REIT、易方达华威市场REIT表现较为突出，分别为3814.68万元和2019.5万元。

年化现金流分派率方面，上述8支消费基础设施REITs的平均分派率为4.42%，易方达华威市场REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT表现较为突出，均达到4.0%或以上。

观点指数认为，在政策支持和市场整体向好的背景下，未来同类型资产之间的表现差距将主要取决于运营能力。

为实现未来更好的发展，多数消费 REITs 发力品牌组合优化、底层资产改造等方向，以提升客流与销售额，此外具备强运营能力的管理人旗下的REITs，有望获得更高的估值溢价。

2025上半年，成都大悦城就引入29家不同层级的知名首店，覆盖零售、餐饮、体验等多元业态，包括Wilson、ECCOAL、夕拾未央（淮扬菜）、瓷野（赣菜）、栀木小馆（贵州菜）、阿嬷手作、裕莲茶楼、达美乐等品牌。

青岛万象城的累计新开店铺也达到了60家，其中14家为山东首店，包括零售品牌HOURGLASS、Songmont、GROTTO、大人糖等；4家为青岛首店，如巴奴毛肚火锅、梨花甄选青岛等。

百联又一城购物中心2025 年则围绕亲子／亲宠、艺术／文化、运动／电竞三大主题，以品牌业态升级与多元化活动，不断引领区域商业向品质化、场景化进阶。

此外，扩募也为REITs的成长带来了新可能，华夏华润商业REIT启动扩募，成为市场的里程碑。最新的10月，该 REIT的扩募申请已获证监会及深交所受理。

据了解，本次华夏华润商业REIT二次扩募拟购入三个万象汇项目，包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。

观点指数认为，对基金发展本身而言，上述扩募能扩充基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，形成“核心城市+区域中心”的覆盖网络，可以有效分散基金资产组合风险，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。从公募REITs市场角度来看，也能形成“存量优化+增量拓展”的良性循环。

本文节选自《商业地产零售业态发展：精耕细作》
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