观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“商业地产金融：资产管理迎来的‘险资时刻’”篇中，观点指数认为消费REITs年内表现亮眼，目前已上市12只消费基础设施REITs，总市值418.65亿元，占比18.9%。前五名涨幅均超37%，受益于消费复苏、优质资产稀缺及专业运营。租赁住房REITs总市值184亿元（占8.3%），受利率上行、租金回调、供给增加影响，三季度平均跌幅9.07%，压力之下，部分项目探索多元收入（如配套商业、社区服务）对冲盈利压力。

刺激政策叠加节日消费复苏，推动消费REITS表现提升。国内经济回暖，居民消费信心增强，消费支出增加。2025年H1全国零售市场在政策与内生修复的双轮驱动下，整体稳步复苏。2025上半年全国社零同比增长5.0%，较2024年同期上涨了1.3%。

消费热潮直接带动消费基础设施REITs底层资产业绩提升，让其成为2025年市场表现最为亮眼的板块之一。目前已上市的12只消费基础设施REITs，总量层面来看，购物中心供给偏大，总市值418.65亿元，占比18.9%。

年内涨幅排名前五的除博时招商蛇口产业园REIT外，全部是消费类REITs：嘉实物美消费REIT涨幅45.11%，华夏大悦城商业REIT涨幅40.64%，易方达华威市场REIT涨幅37.70%，华夏首创奥莱REIT涨幅37.63%，华夏金茂商业REIT涨幅38.80%。这些产品的优异表现主要得益于消费复苏、优质资产稀缺性以及专业运营带来的资产增值。

总的来看，消费REITs财务运营指标维持高位稳定，出租率、收缴率及利润率呈现“稳中有升”的态势，彰显资产质量与运营效率。2024年出租率97.68%、收缴率99.45%、EBITDA利润率62.59%；2025Q3出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，显示运营韧性在持续增强。

高出租率源于优质底层资产项目的贡献，例如：三季度报披露华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%。出租率维持在98.73%的高位，租金单价水平提升至430.07元/平方米/月，环比增长2.8%，体现租金收缴能力优异，利润率提升则反映了成本管控与收益增长的协同效应。

从营收及利润表现来看，以购物中心为核心资产的消费REITs展现出较强的盈利能力。截止2025年三季度末，华夏华润商业REITs与中金印力消费REIT分别实现营收5.64亿元和2.54亿元，在消费类REITs中表现突出。各消费REITs正通过品牌焕新与设施升级强化竞争力——以中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城为例，其2024年以来持续优化业态组合：零售板块深耕户外运动赛道，引入The North Face L4+、KAILAS、HOKA等中高端户外品牌；餐饮板块则丰富菜系矩阵，全年共引入27家区域首店，持续为消费者创造优先的体验感。

相较购物中心，优质奥特莱斯凭借“名品+折扣+体验”的独特模式构建差异化竞争力，在经济周期波动中展现出更强的韧性。华夏首创奥莱截止三季度末实现营收1.81亿元，净利润4837.27万元。其底层资产武汉首创奥莱，通过精准捕捉年轻消费者的偏好，实现“流量-留量”的转化：不仅引入“黑神话·悟空”热门IP活动引爆话题，更通过新年fufu奶龙IP展、跨年音乐会等主题活动，有效提升了项目辐射范围内的客群到访与客流粘性。

首单外资消费REITs入局，华夏华润商业REITs扩募。9月29日，华夏凯德商业REIT在上海证券交易所上市，开盘报6.840元/份，较发行价5.720元/份上涨19.62%，截至收盘涨幅收窄至12.6%，成为年内首日表现最亮眼的消费类公募REITs之一。

9月30日，华夏基金管理有限公司发布关于提交华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请的公告，拟以扩募方式新购入苏州昆山万象汇项目，而得益于782号文中明确提出将基础设施REITs的扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月，并允许跨行业资产混装。华润商业REIT有望年内完成扩募。

此外， 跨行业资产混装政策为REITs提供了多元化资产配置的制度通道，不仅丰富了底层资产类型，更通过资产组合的多样化分散风险，有效提升整体的抗风险能力。

租金回调叠加利率预期上行，租赁住房REITS承压前行。租赁住房行业目前已上市8支REITs，该板块总市值约184.45亿元，占REITS市场的8.3%。

总体来看，平均总体涨幅为12.65%，多数产品实现正收益。华夏基金华润有巢REIT以20.03%的涨幅领先，主要得益于其底层资产（上海保租房项目）的区位优势及稳定租金收入。但季度分化显著。 一季度平均涨幅9.41%，多数产品实现正增长，而二季度延续上扬态势，平均涨幅16.38%，为全年最高，主要受益于政策利好（如REITs扩募政策放宽、市场化租赁住房纳入试点）及市场热度提升。例如，中金厦门安居REIT二季度涨幅达26.06%，显着高于其他季度。

三季度出现明显回调，平均跌幅-9.07%，其中，三季度跌幅在10%以上的REITs为：华夏基金华润有巢REIT（-10.35%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（-12.1%），中金厦门安居REIT（-10.48%），二级市场呈现“无差别下跌”的态势，市场对保租房REITs短期运营持谨慎态度。

短期内，10年期国债收益率显著上行，截至三季度末己升至1.87%，达年内较高水平，保租房作为长久期资产，对利率调整的敏感性高，房租价格持续回调与保租房供给持续大增，对租赁住房REITs未来租金收入与分红率的影响较大。

保租房财务压力仍存，部分市场化项目探索多元收入。财务运营指标展现出“出租率回暖、收缴率稳健、利润率承压”的波动特性，资产质量与运营效能呈现区域性差异。截止三季度末，8家已上市的租赁住房REITs合计实现营收5.13亿元，同比提升33.72%。出租率在2024年降至91.39%后，于2025年三季度回升至96.10%，反映需求端有所修复；该增长主要源于项目方精准把握毕业季的集中租赁窗口期，动态调整营销策略，推行差异化租赁方案，精准对接应届毕业生等核心客群，有效促进了房源的快速去化。

收缴率持续保持高位（2025年三季度达99.25%），凸显出管理团队在租金催缴、账期管控等方面的卓越执行能力与成熟运营体系。以国泰海通城投宽庭REIT为例，其所在的上海市已推行公积金按月提取直付房租政策，符合资质的租户可通过“随申办”政务平台实现公积金直接划转至出租方账户，该机制在确保租金及时收付方面发挥了显著的支撑作用。但EBITDA利润率从2022年的86.16%持续降至2024年的76.66%，2025年Q3回升至82.54%，反映了成本上升或收益增长放缓的盈利压力。

同时，从营收及利润角度来看，表现较好的为华夏北京保障房REIT，以33.72%的营收增速领先，主要得益于北京区域保租房需求稳定及运营优化；国泰海通城投宽庭保租房REIT、中金厦门安居REIT分别实现3.30%、2.69%的温和增长，

而部分市场化项目探索多元收入（如配套商业、社区服务），或为运营效率提升提供新路径。三季度末，华夏基金华润有巢REIT净利润同比大增20.78%，项目公司通过自有房屋租赁、商铺管理费、停车场经营等多元收入模式，实现服务收入304万元。

6月13日，华夏基金发布《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向特定对象发售基金份额发行情况报告书》，宣告华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，标志着国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售圆满完成。10月30日，华夏基金华润有巢REIT扩募获批，拟购入上海市闵行区的有巢马桥项目。

这不仅为保障性住房建设开辟了可持续的融资新路径，更以实践验证了REITs扩募机制的高效运转，为公募REITs常态化发行注入强劲动能。

本文节选自《商业地产金融：资管的“险资时刻”》
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