险资聚焦核心资产布局，强化战略协同与长期价值
险资通过购物中心、写字楼、长租公寓等资产实现全链条布局，推动实现长期价值。
观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“商业地产金融：资管的‘险资时刻’”篇中，观点指数认为，险资通过保留运营权、创新投资工具（如Pre-REITs、股权/基金合作）及聚焦核心城市（如上海博华广场、厦门保租房项目），布局购物中心、长租公寓等稳定现金流资产，匹配负债久期需求，实现“收益+增值”双轮驱动，政策端亦持续放宽险资投资不动产的限制，推动长期价值与战略协同。
险资聚焦核心资产布局，强化战略协同与长期价值
据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得10起险资布局商业不动产资管事件，主要围绕的标的资产类型是购物中心、写字楼、长租公寓等，涉及险资金额约316亿元。
险资在报告期内的商业地产布局呈现“运营权保留、投资方式创新、区域选择聚焦核心城市”的特征，既反映了对核心资产长期价值的信心，也体现了资产配置策略向“收益+增值”双轮驱动的转型。
险资加码，保留运营权增值。近期险资在商业地产领域的布局普遍以购物中心、长租公寓、写字楼为核心资产类别，通过创新资本运作实现风险分散与收益优化，其核心策略之一便是资产收购后保留运营权以强化资产长期价值。
如泰康领投接盘荟聚核心资产。泰康人寿领投80亿元基金，其中其作为基石投资者认购30亿元，中银三星、中宏保险、友邦保险等多家险企共同出资30亿元，英格卡集团则反向认购20亿元劣后级份额，以“卖方跟”模式强化市场信心；剩余80亿元资金缺口拟通过银行并购贷款解决，此外英格卡保留运营权。
中邮保险联合汉斯集团、ADIA设立基金收购上海博华广场（108亿），此次大宗交易的投资主体博华广场，位于上海市静安区南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。博华广场于2019年9月19日开业。项目占地1.79万平方米，总建筑面积约18.4万平方米，包含一栋60层办公塔楼、一座4层商业裙房、4层地下室。其中，办公楼总建筑面积约12.6万平方米，由美国汉斯公司负责开发。
此次交易完成后，汉斯旗下红风筝（上海）房地产有限公司作为博华广场的开发商及运营商，也将继续参与管理运营，依托其开发经验与资源网络，保障项目的运营质量。
投资方式创新与资金联动，Pre-REITs成为险资参与市场的核心路径。险资通过股权转让（如大家保险、友邦人寿）、基金设立（如中邮保险、新华保险、大家人寿联合基金）及Pre-REITs工具（如泰康人寿）实现资产收购与运营绑定，2025年险资在长租公寓赛道的投资多以险资联盟的方式进行，多家险企抱团参与。
其中基金的参与方也大致分为两类。一类是由房企参与，例如：万新金石基金是万科联手新华保险、大家人寿、中信金石共同设立的基金，主要是房企与险资、基金机构的合作，参与主体相对集中在特定几家。
而上海松江柚米社区，是友邦保险联合中信金石基金、瓴寓国际、中宏保险、中信证券等参与设立的中信金石·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金，通过Pre-REITs基金收购。
区域选择聚焦核心城市，优先配置成熟项目。从地域分布来看，投资标的集中于上海、北京、厦门、无锡等一线及强二线城市，优先选择成熟项目或政策支持领域。如建信人寿通过现金出资693.02万元及累计56.85亿元投资上海绿地外滩中心T4幢办公楼，体现了对核心城市甲级写字楼的持续配置。
新华保险联合大家人寿等设立的万新金石基金收购厦门保租房项目，聚焦政策支持的保障性租赁住房领域。这种区域选择的精准性不仅降低了投资风险，更通过成熟项目的稳定收益匹配险资负债久期。
观点指数认为，险资布局背后是“资产荒”背景下对稳定现金流资产的需求，以及政策对险资布局不动产市场领域的支持。从2020年9月，原中国银保监会发布《中国银保监会关于优化保险机构投资管理能力监管有关事项的通知》提出，具备“不动产投资管理能力”的保险公司，可采取直接投资方式进行不动产投资，其他保险公司则可通过购置自用性不动产及投资不动产企业股权等方式进行直接投资。
再到去年由央行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》中，提及重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业，险资可通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营，险资参与不动产市场的政策门槛不断放开。
从长远视角观察，险资可通过长租公寓、购物中心等商业地产资产实现全链条布局。商业地产凭借其天然的抗通胀属性及长期稳定的租金收益特性，深度契合险资负债端长期久期的需求，形成“政策支持+市场选择”的双重驱动机制，最终实现从“收益导向”向“收益+增值”双轮驱动的策略转型。
本文节选自《商业地产金融：资管的“险资时刻”》
阅读报告全文请点击
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