观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 · 2025年度商业地产表现报告》，其中在“商业地产金融：资管的‘险资时刻’”篇中，观点指数认为，当前商业地产资管正通过聚焦核心资产、创新运营模式及深化资本联动三大路径实现价值重构，政策性金融工具与REITs扩募新政形成“政策+市场”双引擎，推动行业从“收益导向”向“收益+增值”双轮驱动转型。

5000亿元政策性金融工具落地，消费REITs扩募流程简化

在9月29日的新闻发布会上，国家发展改革委宣布，已设立新型政策性金融工具，规模共5000亿元。同日，国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行同步成立政策性金融工具有限公司。本轮政策性金融工具是依据4月25日中央政治局会议提出的“设立新型政策性金融工具，支持科技创新、扩大消费、稳定外贸”的要求设立。

5月以来，广东、江苏、河北、湖南、山东等多个省份的地市级发改委及部分行业主管部门，组织开展了2025年新型政策性金融工具专题培训暨项目申报培训会议。从各地公开信息来看，截止10月中旬，本轮政策性金融工具已落地超百亿，新型政策性金融工具重点聚焦消费领域基础设施、数字经济、人工智能等重点领域。

2025年9月12日，国家发改委官网发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（简称782号文），提出积极推动新资产类型项目推荐发行，积极研究探索市场化租赁住房等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，并明确提出将基础设施REITs的扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月，并允许跨行业资产混装，这意味着现有满足扩募条件，表现较好的REITs在满足相关条件后，可以更快地进行扩募申报，且申报流程将更加简化。

商业地产投资创十年新低，投资意愿持续低迷

从投资方面的数据来看，商业营业用房2025年1-9月投资额4806.50亿元，同比下降10.4%，降幅较2024年同期收窄3个百分点，虽然投资额仍在收缩，但收缩速度有所放缓，市场对商业营业用房的预期边际改善，政策刺激（如消费复苏、商业租金补贴）开始显现效果。

但同期办公楼投资额为2564.04亿元，同比下降19.10%，降幅较2024年同期扩大12.6个百分点。办公楼投资恶化更为显著，受企业办公需求缩减、空置率上升等因素拖累，投资意愿持续低迷。整体来看，回顾近10年的数据，商业地产的投资仍保持下降趋势，创历史新低，目前企业对商业地产的有关投资意愿仍较弱。

期内，据观点指数不完全统计，全国商业地产投资市场完成大宗交易46宗，涉及资金金额约为1062.3亿元。

报告期内，全国零售大宗交易以54.6%的占比稳居首位，写字楼交易则以34%的占比紧随其后。主要原因是万达集团于5月完成的重大资产处置——其一次性出售了48座自持万达广场。本次交易的收购方为联合体形式，由太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达及阳光人寿共同组成，交易总规模约500亿元。

商业地产资管聚焦核心资产，创新运营深化资本联动

据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得39起商业地产资管事件，主要围绕商业地产项目的交易和管理运营进行，标的资产主要是购物中心、奥特莱斯、写字楼、酒店、长租公寓、社区商业等。

聚焦核心商业资产，筑牢价值护城河。普陀长征镇下属村镇企业以约21.68亿元，收购了由中信泰富开发的上海信泰中心T1办公楼。上海信泰中心T1办公楼总建筑面积7.22万平方米，含289个车位。此次交易以约2.8万-2.9万元/平方米的办公单价，成为上海2025年最大规模的办公楼收购交易之一。

据悉，此次收购系因长征镇旗下天地软件园需配合普陀区金沙岛区域整体开发而动迁，故在同区域购置信泰中心办公楼进行资产置换，通过收购同区域优质资产实现产业升级与空间腾挪。

凯德投资与雄安集团合作开发雄安国贸中心集中商业部分，总建筑面积约15.8万平方米，包括地上7层商业及地下1层城市通廊商业，该项目地处雄安新区总部区的核心位置，定位为活力门户、城市地标和城市名片。由雄商置业公司负责项目投资、开发与建设，凯德投资负责资产规划、开业筹备、商业运营及资产管理部分。

太古地产与珠江实业合作开发的广州聚龙湾项目，投资超100亿元，聚焦城市更新下的地标综合体开发。项目通过改造升级存量土地，打造集商业、文化、居住等多功能于一体的城市地标。

观点指数认为，一线和新一线城市的核心和地标资产项目，往往位于城市核心区或战略发展区域，具有不可复制的区位优势及资源集聚效应，成为资本竞相追逐的“硬核资产”。

运营模式迭代，非标改造增价值。保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念非标商业中心（总投资2亿元），融合“公园+商业”模式，响应体验式消费需求；瑞安新天地首入广州，签约花都新青水泥厂改造项目，打造文化地标及文旅消费新目的地，实现存量资产的非标化改造。

凯德投资签约光谷中心城西社区邻里生活中心，采用“新加坡式邻里中心”模式，满足居民“最后一公里”的消费需求；旭辉商业与九联投资打造成都温江凤栖里·九巷开放式商业街区，通过开放式街区设计提升消费体验。

基汇资本收购城家汇城忆家60%的股权，共同运营北京长租公寓，体现资本与专业运营商的深度合作；铁狮门与辉盛国际合作上海长租公寓，引入国际运营经验。

凯德投资苏州澄阳服务公寓、雅诗阁养老公寓（500套乐龄公寓）开业，布局养老公寓细分领域；盈石中国为徐汇滨江阿里园区商业项目提供专业服务，打造非标主理人商业范本，实现资本与运营的协同创新。

资本联动深化，大宗交易优配置。万达商管退出四平、扬州万达广场项目，由坤华股权投资（新华保险持股99.9%）接盘，同时保留项目运营权。北京华联同期向博裕资本转让北京SKP 42%-45%股权，采用“股权部分转让+运营权保留”的模式，推动轻资产战略转型——通过保留核心商圈物业运营权确保稳定管理费收益，避免完全退出优质区位资产。

并非所有的资管机构都会采取“出售+保留运营权”的模式。元联基金与新建元联合体接盘苏州丰隆城市中心的零售与办公部分，此次出售的丰隆城市中心位于苏州工业园区，是新加坡城市发展有限公司在中国的重要资产之一，资产体量近10万㎡，苏州丰隆汇于2018年开业正式亮相。但市场表现不佳。

此次资产脱售成功为新加坡城市发展有限公司回笼了至少6亿新元(约合人民币32亿元)的资金。新建元披露，元联基金将携手曾完成上海新天地、正大广场等标杆项目改造的URF盈展集团，对苏州丰隆城市生活广场进行改造提升及管理运营。

资本内部转让优配置，越秀房托以34.33亿元出售越秀金融大厦50%的权益，招商蛇口以7.16亿元转让深圳招商积余大厦，两笔交易对手均为集团内部关联方。越秀集团通过全资子公司广州越秀发展集团收购50%的权益，剩余50%仍由越秀房产基金旗下公司持有。

招商蛇口转让对象为同属招商局集团的招商轮船，标的资产位于深圳南山区太子湾，建筑面积3.3万㎡。交易后，招商轮船主导大厦运营，招商蛇口子公司继续提供物业管理服务，助力太子湾片区航运服务等高端产业集聚升级。

从战略视角看，此类交易实现资源高效配置：越秀集团作为母公司，凭借更广泛的资源网络与金融专业能力，为越秀金融大厦提供优质服务与管理，提升资产运营效益；基金则聚焦核心权益持有，分享物业增值收益，实现资源协同最大化。未来双方将深化合作，共担市场风险，增强抗风险能力。

太子湾片区作为招商蛇口重点打造的高端商务区，引入招商轮船后，将重点发展航运服务、现代物流等高端产业，形成产业链上下游协同效应，激发区域经济新动能。

本文节选自《商业地产金融：资管的“险资时刻”》
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