需求侧优化释放“稳增长”信号，市场风险溢价担忧获修复
需求侧改革激活市场活力，货币政策宽松叠加LPR历史低位，四季度降息预期升温，多重政策合力，稳增长动能持续释放。
观点指数 在9月30日观点指数研究院发布的《2025年1-9月房地产企业销售表现·观点月度指数》报告中，其指出，2025年1—9月中国房地产市场正经历结构性调整。需求侧通过外汇便利化、限购松绑、公积金创新及产品标准升级等方向改革激活市场，而货币政策则通过LPR低位运行、逆回购创新等工具提供流动性支撑，共同推动楼市向回稳方向发展。
需求侧改革进一步优化，市场活跃度有望转升
9月，房地产需求侧改革深化，政策优化呈现三维特征，围绕四大方向展开，预计结构性激活重点城市市场，但外资大规模涌入可能性低。
全国性外汇便利化政策上，国家外汇管理局将“先结汇、后补证明”的境外个人购房结汇支付便利措施推广至全国，缩减负面清单，取消外资企业“不得用于购买非自用住宅房产”限制，解决境外购房者流程矛盾，提升支付效率，利好一二线城市和重点区域。
地方限购与公积金政策优化方面，北京、上海、深圳放开限购。深圳9月5日放开8区住宅限购，六城区购房限制基本放开，非户籍居民无社保或个税证明也可购两套；盐田区和大鹏新区完全放开限购，取消商贷首二套房区分，支持公积金支付首付款及税款。福州放宽购房提取等时限，新增提取场景。
杭州、中山等地现金补贴，中山鼓励港澳居民购房，开展全民营销活动，推荐人可获最高3%的现金奖励，“新中山人安家中山”活动提供梯度奖补。
城市级住宅产品标准升级上，成都发布补充规定，提升住宅附属空间水平投影面积上限，明确阳台计容方式，豁免部分用房计容，推动住宅产品升级，降低开发成本。
从市场效应看，境外购房支付效率提升与地方限购松绑协同，便利境外资本且防范投机；地方补贴与公积金政策创新精准支持刚需与改善需求。外资企业虽可灵活配置资产，但受“真实、自用”原则及购房资格政策限制，不会引发大规模涌入。
本轮改革通过多维政策工具组合，提升市场活跃度，注重风险防控与结构优化，推动市场健康发展。
货币政策持续宽松，贷款市场报价利率保持历史低位
2025年前8个月人民币贷款增加13.46万亿元。分部门看，住户贷款增加7110亿元，其中，短期贷款减少3725亿元，中长期贷款增加1.08万亿元。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
2025年8月住户中长期贷款单月新增200亿元，环比上月新增1300亿元，同比减少1000亿元。可以看到，今年1-8月，1月、3月、5月、6月、8月环比为正增长，2月、4月、7月环比变动为负。
贷款利率方面，中国人民银行公布9月份最新贷款市场报价利率（LPR）。公告显示，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，两项利率均与上月持平。两个期限品种LPR报价自今年5月下调之后，已有4个月保持不动，当前贷款利率已处于历史低位。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
观点指数认为：从市场利率环境与LPR动向来看，近期1年期银行同业存单到期收益率（AAA级）、10年期国债收益率等主要中长端市场利率上行，商业银行净息差处于历史最低点，报价行下调LPR报价加点的意愿显著减弱。
不过，美联储9月18日宣布降息，外部因素对国内适度宽松货币政策的掣肘弱化，四季度央行或实施新一轮降息降准，带动LPR报价下调，降低企业和居民贷款利率，激发购房需求，成为促消费扩投资的重要发力点。
在流动性管理创新上，9月19日央行调整公开市场14天期逆回购操作，强化7天期逆回购政策利率地位，保障跨季、跨节资金面平稳，为楼市提供稳定资金面环境。货币政策动向通过多重路径支撑楼市，政策效应将进一步显现。
因此，当前货币政策动向通过这三重路径对房地产市场形成一定支撑，在“促消费、扩投资”的政策目标下，楼市有望成为内生性融资需求复苏的重要载体，特别是在9-10月份传统销售旺季期间，政策效应或进一步显现。
本文节选自《2025年1-9月房地产企业销售表现·观点月度指数》
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