全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告
全周期运营能力成为代建企业应对市场分化、把握政策红利及拓展多元赛道的战略支点。
（报告期：2025.07.03-2025.09.24）
住房自主更新政策释放代建需求，精细化管理成普遍趋势 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段，国务院《关于推动城市高质量发展的意见》将“老旧住房自主更新、原拆原建”纳入政策框架，推动城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”。地方代建政策呈现精细化特征：乡镇等地区通过分类施策、标准化准入、费用分档计取及“超支赔偿+节余激励”双向约束，构建“过程可控+结果可溯”的治理体系，为代建企业提供技术支撑与业务机会。
费率持续承压，业务布局下沉 代建费率因宏观环境承压，部分企业从5%-6%降至3%-4%。业务布局向热点二线城市集中，沈阳以5个代建项目成为最活跃的城市，温州、大连、合肥紧随其后。不良资产代建领域前景广阔但门槛高，须具备全流程操盘、资产处置及债务平衡的能力，典型模式包括政府纾困、市场融资、共益债重整。
盈利能力表现分化，企业多元化布局应对策略 代建企业盈利分化显著：绿城管理上半年营收13.74亿元，毛利率40%，现金流入增长45%；中原建业收入下降4.5%、净利润下降23.4%，同时也面临停牌危机。企业通过深化战略合作（如绿城管理与中交体系）、轻资产扩张（龙湖龙智造输出管理服务）、异地布局（国贸地产福州总部项目、北京城建肯尼亚管网项目）构建护城河，强化市场渗透与差异化竞争力。
产业园区赛道空间仍存，代建企业需加强全周期运营能力 工业代建受益于产业政策推动，需求前景广阔，但需提升产业园区建设需求理解与资源整合能力。招商建管联合招商蛇口中标合肥复材中心项目，通过“产业+资本+运营+建设”全产业链闭环形成差异化壁垒，成为工业代建主流方向。代建企业正从建设执行方转向产业生态构建者，通过整合科研机构、运营资源，实现全流程管控，构建核心护城河。
住房自主更新政策释放代建需求，精细化管理成普遍趋势
