分化中寻找新机 | 2025年8月产业园区暨基础设施投资发展报告
产业园区分化背后是业态适配性差异的体现，同时数据中心乘AI算力东风突围，为市场带来“稳健打底+成长破局”的新机。
（报告期：2025.07.30-2025.09.02）
AI+赋能破局与数据激活蓄能，政策托举产业跃迁 报告期内，政策围绕“人工智能+”赋能、数据要素激活渗透各行业，多地方多举措推进“AI+”落地，金融政策支持新型工业化。国家数据局部署数据产业集聚区等试点，完善数据生态。7月规模以上工业增加值同比增5.7%，集成电路等产品产量增长，新能源汽车等增速回落；CPI回暖，PPI仍处负增长，工业领域面临通缩挑战。
产业园区转向股权投资收益，企业寻机IDC赛道 2022年起至今产业园区单方租金3年半时间降幅达21.5%，2025年二季度入住率仅70.8%，供需失衡且运营创新不足致招商难，企业营收下滑；部分园区企业如张江高科转靠股权投资，盈利较好。数据中心赛道则表现亮眼，单方收入、签约率、计费率均企稳向好，润泽科技、万国数据等企业利润均实现增长，普洛斯、京东产发等也加码布局。
园区投资向多元与专业迈进，企业融资需求回升 报告期内，共录得13起产业园区投资事件，以智能制造产业园为主，还涉及算力中心、生命科学与医疗装备等领域，如中交投资5.66亿元落位中部智能制造项目，京东产发布局算力数据中心。同时，8月产业园区融资市场活跃，13起融资涵盖债券、入股等形式：普洛斯算力中心获25亿战略入股，上海数据港发行首单数据中心科创债。
产业园区REITs承压，数据中心迎增长红利 二季度产业园区板块营收环比下降1.01%，13只样本收入负增长，研发办公类项目如华夏杭州和达高科园REIT营收、净利润下滑明显；厂房类项目更稳健，华夏金隅智造工场REIT营收、净利润环比增长。同时，首批两只数据中心REITs上市表现亮眼，首日涨30%，发行定价高，因AI推动算力需求增长，数据中心战略价值提升，长期现金流稳定，成为市场关注的焦点。
AI+赋能破局与数据激活蓄能，政策托举产业跃迁
