2025-06-17
二季度房企财务表现持续分化，强者加速化债、弱者风险出清；险资多渠道加码持有型不动产投资。
分化修复并行 | 2025二季度不动产资本金融报告
二季度房企财务表现持续分化，强者加速化债、弱者风险出清；险资多渠道加码持有型不动产投资。
（报告期：2025.04.29-2025.06.17）
二季度A股、港股、中概股同时出现了IPO数量下降但是平均募资规模上升的现象。不动产产业链募资规模占比较小且没有明显变化。中概股有两家不动产相关IPO公司：将AI应用于建筑设计的至一建筑集团，以及地下结构工程项目承包商Phoenix Asia，两家公司均出现业绩下滑趋势，且股价上市不久便经历了破发。
不动产上市公司财务表现上，住宅开发、商业地产和工业地产的盈利表现和偿债能力出现明显分化。其中，住宅开发上市样本房企平均净负债率下降、毛利率回升、ROE跌幅大幅收窄，标志着房企从"债务危机"转向"修复周期"。商业地产关键指标上，则表现出"安全优先、盈利承压"的过渡期特征。短期来看，现金流安全阀已筑牢，但毛利率能否企稳回升将成为下半年的关键观测指标。工业地产样本公司净负债率突破150%，ROE跌破-10%，毛利率持续下滑，显示了工业地产下行。
融资和偿债方面，整体负债规模持续下降，结构上出现信用债对非标的替代趋势，长期应付明显下降。发行和偿债剪刀差进一步扩大，境内债券融资成本继续上升。债务重组进展上，头部企业通过资产抵债、债转股、股东借款、大比例削债等方案，实现债务规模缩减，但中小房企及地方城投的流动性压力仍未缓解，行业风险出清呈现“强者加速修复、弱者持续出清”的两极分化格局。
二季度不动产资管市场中，险资通过与凯德投资和保利发展等头部企业展开多方合作，并以银发股权投资基金、公募REITs平准基金、Pre-REITs基金等多元化的形式，加速布局持有型不动产。此外，租赁住房热度上升、国资积极探索城市更新创新路径，同时ESR私有化取得决定性进展也成为市场的关注点。
二季度IPO整体变化趋势
………全文约 9818 字………
完整的报告内容，需要读者会员登录后可查看
