关税与战略 | 2025年4月物流仓储暨基础设施投资发展报告
墨西哥、东南亚（越南、泰国）因关税优惠政策成为中转枢纽，仓储提供方未来可调整投资重心，加大对新兴市场仓储园区的布局。
（报告期：2025.03.21-2024.04.25）
上下游恢复加快，指数明显回升 物流各项指数方面，2025年3月份仓储指数为50.8%，较上月回升0.6个百分点，连续五个月保持在扩张区间。物流方面，2025年3月份中国物流业景气指数为51.5%，较上月回升2.2个百分点，3月中国快递发展指数为401.2，同比提升5%。此外，2025年3月份中国电商物流指数为110.0点，较上月回升1.1点。
业绩承压，关税未来走势影响企业战略布局 据ESR 2024年业绩披露，期内其录得净亏损7.623亿美元，去年同期则录得净利润2.681亿美元。利润减少主要由于资产公允价值负向变动（包括产生自非核心及近期资产出售的非现金重估）；以及由于ESR持续在波动及不确定的环境下经营，2024财政年度的奖励费及交易费下降。此外，据深国际年报披露，2024年其物流业务于本年度实现收入约港币18.37亿元，与去年同期相若。股东应占盈利较去年同期下跌3% 至约港币5.16亿元，主要由于若干物流港项目资产减值损失及公允价值损失所致。关税方面，美国政府表示，基于3月加征的20%，对华总关税达145%。高关税将导致中国跨境电商及制造企业需提前将货物囤积至美国本土仓库，以避免加征关税后的成本飙升。
投融资数基本持平，首单医药仓储物流Pre-REITs基金设立 期内，据不完全统计，共录得3起融资事件，类型为债券、基金及ABS。4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金募集完成。此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。期内，据不完全统计，仅录得一起投资事件。4月18日消息称，京东物流宣布其位于广州新塘的服饰行业专仓新塘三期正式启用，这是京东物流在服饰产业带布局的重要一步。
部分REITs增收不增利，出租率与市场表现相似 报告期内，五只仓储物流REITs发布2024年业绩情况。可以注意到，已上市的仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，为4.56亿元，但净利润最低，为-0.99亿元。对此，中金普洛斯REIT表示，净利润下降幅度较大的主要原因是本年确认商誉减值损失1.13亿元。出租率方面，嘉实京东仓储基础设施REIT与其他4只REITs相比有较高的出租率，且出租率持续维持在100%，而红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率则同样表现为较去年下降，与2024年仓储物流市场整体表现类似。
上下游恢复加快，指数明显回升
………全文约 6003 字………
