观点指数(GDIRI) 4月上旬，贝壳上海首个项目奉贤新城10单元17-02地块设计方案已对外公示，项目总建筑面积达46694.45平方米，建设用地面积为15303.6平方米，容积率为2.0，计划建设4幢14F-16F高层住宅、3幢公建配套及地下车库等。

在2024年上海八批次土拍中，贝壳以溢价率13.89%，总价6.97亿元，成交楼板价2.28万元/平方米成功竞得该地块。

这是贝好家第二个自主操盘的项目。

新的尝试

据观点指数统计，去年7月底以来，贝好家在西安、成都、上海、杭州和长沙五个城市获取6宗地块。合计面积约为7.88万平方米，成交价约为31.58亿元。

其中，西安两宗地块引入绿城管理作为代建方，杭州和长沙地块与其他企业联合拿地，而成都和上海地块均为自主操盘。

目前来看，贝好家参与的房地产开发项目在不断扩充，成为进入房地产业务的新势力。

2023 年 7 月 12 日，贝壳宣布新设贝好家事业线，以应对“房屋供给侧升级”。此前董事长彭永东说，希望通过对不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析，设计出契合客户需要的居住产品。

从贝好家公众号平台（2024年12月25日新注册）的介绍可以看到，贝好家的定位是数据驱动型住宅开发服务平台，宗旨是以C2M(Customer to Manufacturer从消费者到制造者)为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。

据了解，C2M 创新中心包含数据部、研发部、产品部、客研部，全面负责 C2M 产品定位解决方案的工作；设计研发中心负责景观、建筑、精装、机电、结构等模块的研发工作。

刚开始，贝好家并非直接参与房地产开发，而是以有限合伙的形式入股地产项目，并依托自身平台优势服务于开发项目。

贝好家内部有两种模式，分别为“9号项目”和“10号项目”。前者由贝好家前端优先股出资；后者由贝好家前端同股同权出资。“9号项目”参与程度相对较轻；“10号项目”参与程度更重。两种业务模式均是以C2M为核心理念，与包括品牌房企、地方城投、土地资源方、金融机构等一起打造产品和服务。

因此，贝好家收入来源主要由两部分构成，一是入股地产项目的投资回报，二是提供项目服务的佣金。

贝好家的业务模式是房地产市场的新的尝试，也处于探索时期。对于中介企业出身的贝好家来说，通过与其他企业合作可以借鉴经验，从而实现快速成长。对于合作的企业来说，凭借贝好家海量的数据和客研体系等服务内容，可以更好地打造项目。

更多项目

去年11月份，中国电建地产将北京长安华曦府28%的股权质押给了贝好家。这是两家企业首次的合作，贝好家为该项目提供产品定位、定价策略。2024年12月，长安华曦府开盘，首批近 300 套房源开盘不到三小时售罄，销售额达16亿元。

基于此前的合作，今年1月7日，中国电建地产与贝好家在北京贝壳集团总部签署战略合作协议。根据协议，双方将建立信息、资源共享机制，在房地产项目投资开发、代建等领域结成战略合作伙伴关系。此次合作标志着双方将在房地产领域展开深度合作，共同探索新的战略合作路径。

这是贝好家与开发商较为典型的合作案例。为了进一步了解拿地、定位、设计、营销等各环节组成的开发流程，贝好家成都和上海的项目均选择了自主操盘。

2024 年底，贝好家上线了“共筑好家” 社区，邀请贝壳注册用户对奉贤新城地块填写问卷调查，对该地块同步上线的两套产品设计方案进行浏览、评价。让用户能够直接参与设计方案评价和共建，增加潜在客户的粘性。

若贝好家自主操盘的项目反响不错，将会给贝好家带来更多的业务机会。当前，其专注于重点城市的主流改善性客户，前期聚焦头部城市的主力圈层板块。

从土拍市场的表现来看，贝好家频频现身。2024年6月25日上午，广钢新城鹤洞汽修厂地块入市竞价出让。获得保利、绿城、贝壳三家企业参与竞拍。经过过12轮后，地块由保利发展竞得。2025年3月15日，保利发展、中铁置业、首开股份、建发房产等37家房企报名争夺北京顺义一宗地块，贝好家亦现身土拍市场。

截至2024年12月31日，贝壳的活跃门店数量为49693家，较上年增长18.3%；活跃经纪人数量约44.5万人，较上年增长12.1%。2024年，贝壳的净收入由2023年的778亿元增长20.2%至935亿元。2024年的毛利率为24.6%；净利润为40.78亿元，经调整净利润为72.11亿元。贝壳有足够的资金和数据去支持贝好家的探索与尝试，这也是贝好家的优势之一。

观点指数认为，一些开发商有新进陌生地区的需求，而这可能恰恰是贝壳深耕业务的地区，可以给上述开发商提供针对性服务。今年3月24日，成都中昕壹号置地有限公司与贝好家(成都)置业有限公司举行签约仪式。双方就成都市成华区跳蹬河14亩住宅地块达成合作，贝好家将为该项目提供包含产品定位和初步设计管理在内的C2M产品定位方案服务。这是中昕置地首次进驻成都进行住宅项目的开发。

不过，有的企业自身的客研体系和数智化建设较为完备，并且深耕某个地区多年，储备了大量的数据和经验，贝好家则不一定能够提供对口的服务。

贝好家微信公众号显示，2025年，贝好家重点在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、武汉等十余个城市开展业务，持续以C2M理念推动构建“以人定房、以房定地”的房地产开发新模式。目前，贝好家还需要更多的项目去跑通该业务模式。

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