GDIRI观察｜楼市红盘：成都麓湖生态城的豪宅开端
观点指数认为，成都麓湖生态城的溢价除了生态和景观等资源上的优势之外，也包括一些品牌塑造和社区运营等层面的因素。
观点指数（GDIRI） 2023年是豪宅价值凸显的一年，深圳、上海等城市的大户型豪宅在二手交易和法拍市场上都有不错的表现。
这一趋势亦在新年延续，据京东资产交易平台数据，2024年开年10天内，该平台成功处置了11套成交价超过千万元的法拍房。观点指数统计发现，法拍平台的千万豪宅主要来自北京等一线城市。
事实上，随着市场周期波动，不论所处城市线级，具有更稀缺的资源和居住价值的豪宅项目都有较为突出的表现，成都麓湖生态城便是其一。
该项目是成都万华投资有限责任公司开发的一个占地面积约8300亩的项目，包含住宅、配套、公园等不同的建设内容。其中，湖域面积超过2100亩，为人工造湖。从项目的规划来看，麓湖生态城具备较丰富的业态组成。
此外，麓湖景区的开发也为这座“小城”的价值提升起到了重要的作用。2018年，麓湖景区获同意纳入四川省4A级旅游景区创建计划，于此片区的知名度进一步提升。
住宅开发方面，项目最早于2011年开盘，2014年交付。据统计，目前项目已售住宅超过10000套；此外，已完成交付21个地块，近6200套住宅。
其中2023年获批销售的产品共1455套，单价区间3.5-8.16万元/平方米。事实上，早在2014年，成都麓湖生态城300平方米以上的独栋别墅价格已经站上3万元/平方米的高台。
根据成都住建蓉e办网站信息，成都麓湖生态城目前可售的主要项目是C10组团鲲鹏荟和C6-1组团的现房，建筑面积集中在310平方米左右，户型为4房或5房，组团中560平方米左右的户型大部分已售出，余量较少。价格方面，根据组团位置和楼层不同，可售项目的备案均价在3-6.6万元/平方米不等。而此前获批销售的其他组团基本完成清盘。
从价格上看，成都麓湖生态城的溢价能力突出。根据安居客数据，近期成都全市新房均价约为1.7万元/平方米，天府新区新房均价约2.3万元/平方米，而麓湖板块的在售新房均价则在2.6-3.6万元/平方米之间，与成都麓湖生态城仍有一定距离。
观点指数认为，成都麓湖生态城的溢价除了得益于生态和景观等资源上的优势，也受到包括品牌塑造和社区运营等层面在内的因素影响。
据麓湖生态城官方披露，2022年项目中的麓客岛和美食岛客流量近250万，截至年末，运营的社群数量达到100个。表明项目具有较大的影响力。
另外，作为已经开发了超过10年的项目，成都麓湖生态城在二手房市场亦占有一定分量。
据了解，过去一年成都麓湖生态城部分电梯高层住宅在二手房市场交易活跃，其中配套成熟的次新房如汀院（2020年建成）、芸台漫汀（2020年建成）为主要组团，而二手别墅成交则相对弱势，主要原因在于2023年项目大量推出别墅新房，分流了二手房市场。
截止2023年，成都麓湖生态城的推售地块已过半。剩余地块大部分位于中心湖区，从规划上看，这些地块建筑密度较低。
这也意味着未来成都麓湖生态城可能还会推出价格更高、品质更突出的产品。
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