GDIRI 观察｜楼市红盘春节篇：广州华润长隆万博悦府再东风？
趁着去年广州“920新政”番禺放开限购的东风，万博悦府在9月25日首推568套住宅。
观点指数(GDIRI) 近日，位于广州番禺的华润置地长隆万博悦府再次加推，此次推出A4栋，提供123-140平方米的四房户型。同时，亦为即将推出的A13栋206平方米的大平层产品预热。
观点指数认为，A13栋将作为万博悦府春节后销售的一个重要标的，因此目前积极蓄客中。
观点指数预测万博悦府206平方米的大平层销售均价可能在7万元/平方米左右，单套价格将达到1400万元。而目前在售的123-140平方米的产品均价约为6.5万元/平方米，则总价在800-1000万元左右，意味着A13栋的总价规模会再上一个台阶。
事实上，在万博悦府首次开盘的时候，曾经推出一部分98平方米的产品，总价在600万元左右，开盘3周内售罄。
回顾万博悦府的开盘历程，其趁着去年广州“920新政”番禺放开限购的东风，在9月25日首推568套住宅，实现30亿元的销售额。
从时间节点来看，万博悦府正好卡在限购放开之后、国庆黄金周前开盘，市场氛围的烘托对提升项目人气和项目的去化有很大帮助。
去年11月28日和今年1月19日，万博悦府分别加推A3和A4栋，共245套，均为目前主力销售的123-140平方米四房户型。与开盘时的盛况相比，这两次加推的去化效率明显放慢。据了解，A3栋加推当天去化不足20%。
从网签来看，新政发布前的9月，番禺新房网签为711套，新政发布后，10月份上升至911套，涨幅28%，11至12月继续保持850套以上的水平。受假期、促销意愿下降等因素影响，1月番禺新房网签套数跌至650套以下。
据披露，万博悦府A1、A2和A8栋已经售罄，而从网签上看，A1、A2栋已网签231套，网签率93%，A5、A8栋网签率65%，近期加推的A3、A4栋网签44套，网签率18%。
农历新年过后，万博悦府将开始主推206平方米的大平层。而这，是万博悦府的另一股东风。
据了解，同为万博豪宅的华发越秀和樾府已于去年10月底正式收官，目前万博长隆这一片在售新盘还有新世界耀胜尊府，即万博悦府的竞争对手。新世界耀胜尊府在售产品为79平方米的三房及114-132平方米的五房。
而万博悦府123-140平方米的户型均为四房设计，意味着两者面对的客群是有差异的，并不会形成直接的竞争，两者在定价上也存在明显的差异，新世界耀胜尊府的在售均价约为6.28万元/平方米。
华发越秀和樾府此前压轴加推的7号楼便有35套建面200平方米的四房户型，与其他两个两个户型一起入市，仅半年时间便全部售罄。
但不能忽视的是，1月27日，广州发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》表示，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。
意味着非限购区内的豪宅市场可能被天河、海珠等限购区分流。
据了解，目前海珠、天河亦有不少总价1400万元左右的新盘，如广州地铁珑璟台、保利湖光悦色、越秀珠实城发江湾和樾、合生缦云、越秀天河和樾府等。
搭上第一次政策东风的万博悦府，能否经受第二轮政策风向转变的考验，留待龙年揭晓。
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