观点指数 进军代建行业的房企再增一员。近日，新城建管正式签约嘉兴平湖一城市更新轻资产项目，自2022年底正式成立以来，新城建管的管理面积超过580万平方米。

目前，提供代建管理业务的企业已达数十家，除了传统房企发力代建以外，一些非开发背景的企业如光大安石等也加入代建的赛道。

在参与者不断增加的同时，代建企业也开始打造代建的品牌形象，做差异化，以避免或减少竞争，更快拓展业务。

例如，华润置地、建发建管等企业在政府公建方面有很丰富的经验；蓝城乐居在城投代建、安置房项目等政府类合作项目上也很有资历；绿城管理、中原建业等企业的商业代建更加成熟；朗诗绿色管理、腾云当代管理等企业则主攻绿色科技建筑。

近两年新入局的企业也在不断发掘新的领域，打造代建的品牌特色，尽管大多数企业都表示建立涵盖政府代建、资本代建、商业代建三大领域的代建服务体系，但在项目类型细分、获取方式等方面，代建新人们已经开始分化。

据观察，龙湖龙智造聚焦一二线，以数字化为业务特色；信达地产则专注不良资产纾困；旭辉建管常常通过招投标拓展政府代建业务。

而新城建管目前正在商业综合体代建领域中大力“圈地”，项目主要位于二三线城市。

商业基因

从新城建管透露的信息来看，今年获取的重点项目包括嘉兴平湖城市更新项目、常州武进嘉泽项目、常州新北区春江项目、南阳高新项目、郑州巩义未来之光项目、乌鲁木齐西山项目等。

观点指数查阅项目资料发现，上述重点项目大多与商业综合体或购物中心有关联，其中南阳高新项目和乌鲁木齐西山项目已明确将引入“吾悦广场”的品牌。

今年8月签约的乌鲁木齐西山吾悦广场，计划总投资8亿元，总建筑面积约14万平方米，涵盖大型购物中心约8万平方米，酒店1.5万平方米及总部经济办公区0.5万平方米。

另外，常州新北区春江项目为住宅代建与大型商业代建代运营项目，委托方为当地的政府平台公司。

早在2020年,新城控股便已开始实施轻重并举的战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，如今新城建管为其轻资产战略的实现构建了更专业的平台，同时，在住宅地产与商业地产“双轮驱动”的模式下，“吾悦广场”的品牌输出也为新城建管获取项目提供助力。

截至2023年6月，新城控股已在全国范围内布局205座吾悦广场，已开业的吾悦广场达146座；2023年上半年实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%；物业出租及管理业务毛利率69.55%。

值得注意的是，新城建管得以在上述项目中代建“吾悦广场”，除了凭借商业品牌的知名度和商业运营能力以外，更重要的是在这些城市长期深耕积累的市场经验和良好的项目表现。

据了解，首座“吾悦广场”于2012年5月在常州武进区开业，至今新城在常州的开发经验已超过10年。目前，包含溧阳、金坛在内，常州开业的“吾悦广场”已有5座，另外新北区的星耀城吾悦广场、飞龙吾悦广场也将落地。

据2023半年报披露，已开业吾悦广场平均出租率95.22%，其中江苏省开业项目数量达到39座，平均出租率仍达到98.27%；此外，在云南、湖北、海南、贵州、福建、河南、广东、山西、甘肃等地，吾悦广场的平均出租率也超过98%。

在城市拓展上，今年7月新疆首座吾悦广场——乌鲁木齐米东吾悦广场正式开业，据介绍，入驻商家80%为米东区首进品牌；8月25日，乌鲁木齐会展吾悦广场亦实现开业。

在此背景之下，签约多个商业综合体代建项目便更有底气优势。

从委托方的角度来看，疫情结束后，消费基础设施建设受到重视，投资主体逐渐转向以政府、城投平台、金融机构等纯粹的投资人为主，因此，引入知名度高的购物中心品牌是一种稳妥的方式，亦能更高效地实现项目的专业化和品牌化。

行业调整周期下的代建选择

除了商业色彩浓厚之外，新城建管拓展项目的特点似乎也与当下的行业发展有着密切的关联。

一方面，民企式微的行业大背景下，代建企业越来越倾向于与政府机构或政府平台企业进行合作。

绿城管理、中原建业等多家代建企业也认为在当前形势下需要加强跟政府平台公司的合作，发力政府代建。

另一方面，由于房地产市场分化，一些二三线城市的房地产开发难度增加，一些小型房企或投资企业为了顺利开发和销售，通常需要更知名的品牌为其赋能，因此，二三线城市的商业代建也在新城建管的业务中占据一角。

究其原因，是新城控股自身在低线级城市的布局比重较高。与当前头部企业扎堆一线和新一线城市不同，新城控股在三、四线城市的土地储备约占总土储规模的60%，其中长三角区域三、四线城市约占总土储的21%。

土地储备结构无法在短时间内改变，新城必须从低线级城市中寻找机会。

前文所述的常州武进嘉泽项目（唐顿庄园）、郑州巩义未来之光项目（新城未来之光）等项目，其项目持有人均为民企，常州项目开发商江苏花开富贵投资发展有限公司，大股东为自然人；郑州项目为巩义市恒豪置业有限公司，股权穿透后大股东为一家以从事研究和试验发展为主的企业。

通过这一类型的商业代建，新城的品牌价值和开发能力得以在低线级城市继续发挥效用，同时轻资产的模式也使得可以提高财务安全性。

若进一步深耕代建，新城建管还需要关注建立更专业的服务体系，以适应委托方的要求和市场的变化。

整体来看，基于当前业务分布的情况，无论是代建商业项目还是住宅项目，未来新城仍将继续在二三线城市“圈地”。

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