观点指数 深圳房地产市场的热度变化，发生了很大的转变， 据观点指数统计，今年深圳开盘的预售项目首日去化超过90%的项目仅有越秀潮樾府（5月开盘批次）、海德园、深业云海湾。

观点指数认为，上述项目热销的原因各有不同。其中，海德园作为均价超过12万元/平方米的福田豪宅，基于区位价值，红盘地位不变，237套房源日清；越秀潮樾府则由于新旧住宅价格倒挂受到关注；深业云海湾有一定的倒挂优势，但更重要的是桂湾片区的住宅供应稀缺，未来可能不会再有新盘供应。

深圳控股披露，深业云海湾项目6月共推出919套住宅房源，成交900套，开盘当日去化超98%，认购金额超过100亿元。这一项目的出现打破了深业去年月均销售20-30亿元的低迷局面。

另外，近期深业对核心地段土地竞拍的积极参与亦令其业绩前景变得更加具有想象空间。

2个热门在售项目

6月14日，深业云海湾取得预售批准，随即公布销售方案，并赶在月内完成首次选房，这一项目的热销帮助深业集团上半年的销售金额比去年同期提高了56.7%。

深业云海湾位于南山区前海桂湾片区，深业与人才安居集团联合竞得该地块，规划建设13.3万平方米的普通商品住房和5.7万平方米的出售型人才房，毛坯销售均价上限分别为9.2万元/平方米和5.52万元/平方米，此外还需建设无偿移交的只租不售人才住房面积不少于1.9万平方米。

该项目首次选房有效意向登记1460批，认筹率159%；7月组织二次选房共登记158批，剩余房源77套，认筹率205%。

户型上面，深业云海湾主打改善型，仅推三、四房户型，建面106至183平方米，与周边新盘类似。

而价格上，由于地块出让条件限制普通商品房毛坯销售均价不高于9.2万元/平方米，以及周边新房、二手房项目均价偏高，叠加片区未来可能缺少宅地供应，深业云海湾的销售均价基本上紧贴着备案上限。

值得一提的是，深业云海湾的718套可售人才房，亦于9月4日启动申购，两房户型建面约70平方米，共380套，三房户型建面约90平方米，共338套。

观点指数获悉，上半年深业另一个热销的项目是中山万科深业湾中新城，项目用地由万科深业联合体于2021年6月以81.9亿元竞得，溢价率3.9%，该地块占地面积约66.9万平方米（折合1003.46亩），计容建筑面积155.34万平方米，包含4宗二类居住用地、9宗商业商务用地以及3宗其他用途用地，其中住宅部分建筑面积55.7万平方米，地块综合楼面价为5273元/平方米。

据统计，今年前8月，该项目网签近1200套，以2.3万元/平方米的均价计算，网签部分的销售额约为26亿元，占项目住宅总货值的两成左右。

值得注意的是，由于湾中新城位于马鞍岛，东面临海，同时，有较为便捷的交通连接深圳、珠海等周边城市，因此承接了不少其他城市外溢的海景高端住宅的需求。另外，项目体量庞大，非临海部分则设计了70-104平方米的刚需户型，以适应更广泛的置业需求。

支撑深业上半年销售的项目还有成都的深业泰蓉府、武汉的深业泰雲府、广州的深业颐泽府等。

尽管上述项目地块都是在2021年或更早以前获取的，但并未随着市场行情的改变而失去吸引力，仍然去化顺畅，这也是深业在行业下行期业绩依然平稳的原因。

蛰居一线城市

近期深业土地拓展力度较2021年行业高峰时期有所减弱，据观点指数统计，深业今年在公开市场获得了两个项目，分别位于深圳和中山；而2022年新增项目亦仅有3个，分别位于深圳和上海。

整体来看，目前深业的项目布局更加集中于一线城市，与行业的发展趋势相同，项目储备具备较强的竞争力。

近日，深业落子上海的首个项目深业深安上居正在筹备开盘，是位于嘉定区的安亭镇JDC3-0801D单元01A-01A地块，据悉，将建设为面积88-98平方米的三房刚需项目，房地联动价4.2万元/平方米，由此推算单套总价在400万元上下。

项目有望在今年入市。由于项目距离地铁站较近、单套总价较低，板块亦具备一定的生活配套，预计可以吸引一定数量的购房者。

另外，深业在上海的第二个项目沪西上居也在建设当中，与深安上居位于同一板块。

区位选择上，深业布局上海走的是刚需路线，可以单独拿地，地块位置良好但重要程度低于市中心的地块，减少竞争的激烈程度，积累的刚需户型设计也再一定程度上适用。

今年7月，深业再次联合万科摘得中山马鞍岛西三围一宗148亩的纯住宅地块，就在湾中新城的不远处，楼面地价10000元/平方米，容积率2.0。观点指数统计今年中山挂牌的其他住宅用地后发现，容积率多为3.0或3.1，容积率上限低于3.0的地块仅有2幅，而上述马鞍岛地块则是其中容积率最低的，意味着项目或向高端、轻奢的方向发展。

该项目建筑面积近20万平方米，预计可以提供2年的发展所需，结合湾中新城的剩余土储，马鞍岛未来较长一段时间都会是深业的发展重点之一。

据了解，深业也参与了深圳的城市更新和土地利益统筹项目，深业控股中报透露，罗湖区泰富广场四五期纳入城市更新计划，福田区车公庙第一更新单元二期已完成拆迁谈判工作。

另外，光明上村、横岗南利益统筹项目整体实施方案已报批；新拓展光明区白花社区利益统筹项目，当前正在推进的3个利益统筹项目合计实施范围约4平方公里。

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