观点指数 在9月22日观点指数研究院发布的《并购大洗牌 | 2025年9月物业服务发展报告》中，提及恒大物业51.016%股权的潜在归属和新大正计划发行股份及支付现金购买嘉信立恒51%股权的交易受到市场高度关注，从标的体量上预测，上述交易有望刷新近年来物业行业的收并购对价记录。

期内，物管股整体有所回落。观点指数监测数据显示，40家样本港股物企本期平均区间跌幅为1.5%，较上个报告期平均区间涨幅6.72%下跌了8.22个百分点。估值水平略微提升，市盈率（TTM）由上个报告期末的12.4倍上升至本期末的13.93倍。

具体来看，样本物企区间涨幅位列前三的分别为德商产投服务（+41.90%）、恒大物业（+25.56%）及荣万家（+12.90%）；其中，恒大物业迎来意向买家的消息推动其股价一度暴涨40%左右。跌幅位列前三的分别为德信服务集团（-21.43%）、卓越商企服务（-20.95%）及星悦康旅（-20.34%），值得一提的是，这三家物企今年上半年营收、毛利和净利润均同比下滑。

总市值方面，超百亿元的港股物企增至七家，其中华润万象生活以957.28亿港元位列第一。其次为万物云（289.21亿港元）、碧桂园服务（233.37亿港元）、保利物业（199.75亿港元）、中海物业（172.08亿港元）、绿城服务（156.35亿港元）及恒大物业（122.16亿港元）。

同时期，收并购与资产交易领域已经预演了多宗年度大戏，市场关注度较高的主要是恒大物业51.016%股权的潜在归属和新大正计划发行股份及支付现金购买嘉信立恒51%股权的交易。资料显示，涉及的标的管理规模均位于行业前列，业务分布广泛。

中报显示，恒大物业截至2025年6月30日的在管面积约为5.96亿平方米，较去年同期增加4100万平方米。今年上半年其在商写、产业园、公共交通、医疗学校及城市公服等多元业态上持续突破，累计新签约第三方面积超2300万平方米，合同年饱和收入近6亿元。其中，非住宅项目年饱和收入约4.4亿元，占比超70%。

财务方面，中期营收同比增长约6.9%至66.47亿元，净利润同比下降约1.7%至4.91亿元，毛利率同比下降约2.2个百分点至18.0%。

值得一提的是，该公司受关联方多种因素综合影响，部分业主缴费意愿低迷，导致贸易应收账款攀升且回收周期拉长，使资金链持续承压。截至2025中期，其贸易应收账款原值约58.83亿元，累计计提坏账损失约30.42亿元，减值率高达51.7%。目前恒大物业仍处于净流动负债状态。

而嘉信立恒则是中信资本旗下的零碳综合设施管理服务商，正式成立于2020年，旗下包括包含杜斯曼、安锐盟、斯卡伊、道威、朗杰、安远等综合设施管理品牌，业绩覆盖全国32个省市区，服务范围超过180个城市，管理面积超1.8亿平方米，客户数量超2700家。以管理面积衡量，与上市物企中的建业新生活（在管面积约2亿平方米）相当，后者目前港股市值13.38亿港元，但综合设施管理类公司的估值普遍更高。

不过，两宗交易均处于早期阶段，存在较大的不确定性，尚待披露标的的估值、对价、业绩承诺或潜在购买方等更多细节，但从标的体量上预测，上述交易有望刷新近年来物业行业的收并购对价记录。

据中报及业绩会信息，物业行业尚处于深度变革时期，物企正加速推进数字化、智能化的应用升级等，不少物企的数字化转型已在多个重点业务领域及运营管理层面取得实质性进展。

总结而言，在物业服务场景领域，机器人、AI大模型等工具逐步落地，使得前沿科技成为重塑服务流程，降低人工依赖，提升服务一致性的重要手段。在客户交互层面，物企探索AI大模型在客户分析，智能客服响应，智能工单调度等维度的赋能，通过将科技嵌入服务价值链，促进服务响应效率与服务体验的提升。在管理运营层面，物企夯实全局数据中台能力，为业态规划、成本测算、风险预警等提供决策支撑，构建起高效、安全、可控的智慧管理体系。

华润万象生活重视人工智能技术应用，上半年完成私有化部署，搭建AI应用开发平台，推动效率提升和管理赋能。在物业航道，其“万象服务”实现小区空间和城市空间多业态100%覆盖，“泊界”停车管理系统项目覆盖率超90%，财务运营平台实现全生命周期死循环管理。

雅生活服务以智慧赋能服务、加大了对智能化、数字化改造升级的投入。目前人工智能技术正逐步应用于该集团安防、停车、质量稽核、应急管理等方面，为业主提供更舒适、便捷、环保的服务体验。

新希望服务以“AI+机器人+人”模式驱动降本增效，加速推广“人机协同”至全国200个项目，预计实现管理成本节降超人民币1600万元。

同时，凭借AI助力综合人效提升，在工程提效方面，工单分类准确率向90%+进阶，AI图片质检覆盖日均万级工单，人工复核量再降30%。品质管控方面，违规识别准确率提升至97%+，拓展AI巡检至全业态2000+摄像头点位；客服智能方面，全国项目AI回复覆盖率达100%，舆情预警时效压缩至1分钟内，工单智能派发量翻倍。

本期内，部分物业及城市服务企业的数字化主要围绕社区安防、环卫清洁、低空城市治理等场景和数字资产领域展开探索及合作。

8月31日，侨银股份与科比特签署战略合作协议，将在城市服务领域深度融合无人机技术，共同推动低空经济的发展。旨在提升城市巡检、环境监测、应急响应等低空城市治理场景的技术支撑能力，提高智能化、立体化治理水平。

9月1日，众安智慧生活发布公告，称与一家获香港证监会正式发牌的虚拟资产交易平台运营者展开业务合作。

双方将共同探索数字资产相关业务的合作机会。并计划在在该平台开立账户，为后续配置加密货币资产做好准备。

此举旨在巩固众安智慧生活现有的业务基础，借助数字资产领域的前沿技术，进一步提升核心竞争力，推动业务创新与数字化转型。

本文节选自《并购大洗牌 | 2025年9月物业服务发展报告》
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