观点指数 在8月25日观点指数研究院发布的《信心修复 | 2025年8月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现，各重点城市的土拍市场上虽然在地块供应及成交数量和价格情况有所回落，核心城市的重点地块交易依然火热。例如上海、深圳等地的地块成交价格刷新年内记录。此外，以往未曾关注过的小型房企也陆续参与拿地。

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地437宗，供应土地规划建筑面积2612.05万平方米，环比下降4.22%，同比下降29.61%；供应土地起始楼面价3931元/平方米，环比下降15.07%。

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数认为，7月宅地环比供应下降，主要受季节性规模回落与市场信心不足的双重影响。

从城市能级分化来看，二线城市土地供应呈现“量价齐跌”的态势，供应宗数、建筑面积及楼面价环比降幅均超20%，反映出开发商在核心城市的拿地意愿减弱，地方推地节奏也趋于谨慎。而三线城市则呈现“量升价涨”的反向特征，供应宗数与建筑面积环比分别增长21.28%和22.03%，楼面价更实现15.75%的环比增幅，这或与三线城市加速推出优质地块、通过调整土地结构吸引房企有关。

值得注意的是，尽管整体市场仍处于调整期，但一、三线城市楼面价环同比均上涨，尤其是三线城市，土地起始价同比增幅达21.49%，显示低能级城市正通过提升土地质量对冲市场下行压力，而房企在核心城市的土地储备需求韧性仍存。这种结构性分化表明当前土地市场正处于深度调整阶段，不同能级城市间的供地策略与市场响应呈现显著差异。

期内，政策利用专项债券等措施来调节土地市场、优化资源配置。，7月全国发行的新增专项债6169.36亿元，发行规模较上月增加898.42亿元，7月单月新增专项债发行额为年内最高水平。截至2025年7月末，全国已公示1105个专项债收储项目，资金规模约为10263.35亿元，不少上市房企如越秀地产、光明地产、华侨城A等也陆续发布公告，宣布旗下地块被收储。

报告期内，一二三线城市成交住宅用地350宗，成交土地规划建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36%，同比下降16.46%；成交总价1162.89亿元，环比下降36.73%，同比下降1.78%；成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%，同比上升18.02%；平均溢价率7.33%。

据观点指数观察，二三线城市土地市场存在溢价分化的现象。低密度地块成为当下供地的新趋势，分化背后是房企在流动性趋紧环境下，将投资重心转向安全边际更高、能支撑高端产品的地块，既符合政策导向的“好房子”建设要求，也折射出行业从规模竞争向品质竞争的转型逻辑。

据观点指数不完全统计，2025年7月17日-2025年8月17日期间，6个重点城市一共有65宗地块处于挂牌进行中，起始价90.70亿元，面积206.69万平方米。本次统计期出让面积环比下降20.76%。成交方面， 6个重点城市一共有100宗地成交，成交价408.35亿元，成交的土地面积245.19万平方米，分别环比下降33.24%,14.65%。

重点城市的地块供应及成交数量和价格情况有所回落，但重点城市的重点地块交易依然火热，溢价率较高。例如：8月15日，宝安区新安街道地块由招商、华润联合体以溢价34.81%，86.4亿元竞得，创下今年深圳的最高土拍价格。此外各重点城市的土拍市场上，以往未曾关注过的小型房企陆续参与拿地，例如：徐汇区天平路街道低密别墅地块，被浙江民企祺祥旺宇击败中海地产拿下。深圳龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目，由湖南民企湖南福天兴业投资集团中标。

2025年7月以来，城市更新政策从国家到地方呈现全面加速的态势，全国老旧小区改造与危旧房治理进入快车道，中央城市工作会议时隔十年重启，将城市更新工作站位提升至优化城市空间结构、构建房地产发展新模式的高度。 8月7日上海住建委宣布2026年全面启动城中村整体改造，2027年完成小梁薄板房屋改造。截至7月底，重庆已完成2.8万户的城中村改造任务。2025年以来，山东省共有114个城市地下管网管廊项目获得82.08亿元超长期特别国债资金支持。

智慧住宅与低空经济融合成住宅新趋势。珠海金湾区航空新城3.83亿挂牌一宗宅地 ，要求支持住宅每户设置一处无人机投递平台。远洋商业近日成功签约北京光学仪器厂城市更新项目，远洋商业将运用其资源优势和商业运营管理经验，为委托方提供咨询顾问服务。国资平台则聚焦城市更新的长远运营，7月30日，华西集团注资50亿成立四川省城市更新有限公司，以国企全资平台推动片区统筹开发。越秀集团则聚焦核心地块升级，即将启动总投资额达151.19亿元的珠江新城跑马场城市更新项目。

观点指数认为，当前城市更新已从政策驱动转向政策与市场双轮驱动，从单一改造向智慧化转型的创新实践，正推动城市更新从“规模扩张”向“质量提升”跨越。未来，如何平衡公共利益与商业价值、实现片区统筹与长效运营，仍是城市更新高质量发展的核心课题。

本文节选自《信心修复 | 2025年8月房地产企业新增土地储备报告》
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