观点指数 5月27日观点指数研究院发布的《筹划未来 | 2025年5月物流仓储暨基础设施投资发展报告》指出，REITs租金下调、出租率上升，这主要是REITs持续进行以价换量的操作。

2025年，7只仓储物流REITs公布一季度业绩情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

从财务表现来看，2025年一季度的仓储物流REITs中收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度为9%，其他两只REITs则同样陷入收入下降的境况（嘉实京东仓储REIT收入同比下降1%，红土创新盐田港REIT收入同比下降8%）。

净利润方面，披露2025年一季报的7只仓储物流REITs中仅有中航易商仓储REIT净利润为负值，对此其表示是因本基金发行时持有的基础设施项目平均剩余折旧年限为12.28年，合并报表投资性房地产每年折旧摊销金额约1.72亿元，导致净利润为负数。

（注：部分REITs并非同期变化，因为其2024年一季度还未上市，所以对比的为2024年末数值）

纵观2025年一季度仓储物流REITs的出租率及租金单价情况，可以发现大部分REITs的出租率均有所提高，华泰宝湾物流REIT除外，其同比下降2.83个百分点，据其一季报，受国际贸易政策波动影响，天津项目租户对业务稳定性的预期趋于谨慎，导致续约进程延缓及扩仓计划推迟。

此外，华泰宝湾物流REIT还表示，近期嘉兴项目周边新增供应量显著增加，嘉兴经济开发区智能产业园涟创项目新增6.3万平方米供应；圆通机场项目将分阶段入市，预计累计供应60万平方米，未来市场竞争压力将进一步加大。项目在报告期初面临租户续租意愿减弱，出租率阶段性下滑的挑战。

从租金单价来看，REITs大多面临着租金下调，出租率上升的情况，也即是REITs持续进行以价换量的操作，以更低的租金来吸引租户的入驻。

投融资方面，报告期内，据观点指数不完全统计，仅有1起融资事件。

4月24日，高瓴旗下物流平台高麓集团正寻求1亿美元私募信贷融资，用于收购资产，以北京和上海仓储资产作抵押。

近期，高麓集团在资本市场的动作较为频繁。4 月 10 日，埃顿旗下的NXpark表示与高麓集团正式达成战略合作，双方将围绕产业空间的联合开发、运营与资产管理，开启工业基础设施新一轮合作范式。

样本企业方面，5月15日，ESR 发布公告称，已达成所有先决条件，推进公司私有化进程。公告显示，要约人已自英国金融行为管理局、新西兰海外投资办公室、证监会、新加坡金融管理局、根西岛金融服务委员会及韩国公平交易委员会取得规则3.5公告内“提案及协议安排的先决条件”一节第(a)、(b)、(d)至(f)及(h)段所载的必要批准，因此该等先决条件已达成。

这一进展也标志着历时近一年的私有化方案迈入最终实施阶段。根据计划，ESR将在私有化后撤销港股上市地位，成为一家由国际财团主导的私营企业。

观点指数认为，ESR私有化后将更为灵活地剥离非核心资产（如已出售的ARA私募基金业务和酒店信托），并通过REITs等工具优化资本结构，因为公开市场的股价波动和融资限制可能阻碍剥离进程。

投资方面，5月17日，京东物流与中国人民大学合作的智慧快递服务中心在通州校区正式启用。此次合作，京东物流投入了包括第六代智能配送无人车在内的多项科技能力以及“京东服务+”等特色服务。

观点指数了解到，京东物流将在中国人民大学通州校区采取“1+N”的服务模式，即设置1个占地近700平方米的快递服务中心、投运N辆无人快递车、部署N台室内配送机器人、配置N组智能快递柜等。

5月15日，京东物流与松下集团合作的无锡智能产地仓正式开仓运营。自2019年合作以来，双方从最初的小家电线上渠道仓配业务逐步扩展至全品类供应链协同，通过智能预约、库存整合、逆向再生等创新模式，显著降低了物流成本，优化了订单履约时效，提升了供应链的响应速度。

未来，双方计划从三大方向深化合作：一是推进智能化升级，建设家电行业首个大件外单自动化仓库；二是强化全链路协同，构建敏捷的全球供应链网络；三是推广无锡模式至其他区域和品类，助力松下实现“一地创新，全国受益”。

值得注意的是，无锡产地仓具备To B、To C全渠道履约能力，京东自营渠道订单可快速完成物权转移，建立逆向复原的处理能力，逆向退货商品在产地仓完成鉴定、再生，形成高效供应链闭环。通过正向销售物流和逆向退货物流的无缝衔接，无锡仓不仅支持快速配送，还能高效完成逆向物流，确保库存周转更加灵活。

To B端，企业客户（如制造商、批发商）需要定制化、长周期的仓储解决方案。To C端，消费者端（如电商、零售）要求高频次、高时效的订单处理能力，包括快速分拣、精准配送和用户体验优化。例如，电商仓储则需支持渠道订单自动化处理和实时库存更新。

观点指数认为，仓储作为现代供应链的核心环节，需整合上下游资源，实现全链路数据共享。To B主要支持与制造、采购环节的深度协同（如需求预测、定制化生产），而To C则直接触达终端消费者，提升交付效率。若仅仅专注于一方，则可能影响仓储的出租情况。

本文节选自《筹划未来 | 2025年5月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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