Pre-REITs底层资产扩容，但部分REITs陷入增收不增利局面
此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金。
在4月25日观点指数研究院发布的《关税与战略 | 2025年4月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中分析公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，指出其实现了“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。
观点指数 期内，据观点指数不完全统计，共录得3起融资事件，类型为债券、基金及ABS。
4月16日，九州通医药集团股份有限公司宣布医药仓储物流Pre-REITs基金于当日募集完成。首期资金达到8.26亿元，且已全部实缴到位。
观点指数了解到，此项基金的设立是由高和资本与九州通医药集团共同完成，是国内首单医药仓储物流Pre-REITs基金，高和资本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多层次不动产权益资本运作平台，实现“资产培育—证券化退出—资金反哺”的闭环运作。
基金的投资人包括保险资金、产业投资机构、券商自营机构等，具体是九州通医药投资（湖北）有限公司作为基石投资人认购20%基金份额，剩余80%基金份额由瑞众人寿保险有限责任公司作为领投方，湖北省铁路发展基金有限责任公司、中信建投投资有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司共同参与投资。
4月14日，上海证券交易所信息披露显示，东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”。
观点新媒体获悉，该债券发行人为福建东百集团股份有限公司，拟发行总额为人民币15.02亿元，债券品种为资产支持证券（ABS），承销商为中金公司。
期内，据观点指数不完全统计，仅录得一起投资事件。
4月18日消息称，京东物流宣布其位于广州新塘的服饰行业专仓新塘三期正式启用，标志着京东物流在服饰产业带布局的重要一步。
据了解，新塘三期是目前京东物流在新塘产业带内开设的最大自营及自动化仓库，峰值库存能力达到了50万件。库内布局采用正逆一体化设计，涵盖了正向出库、逆向退货处理、复原能力以及全场景的仓储服务，还增加了自动化设备的投入，极大提高了逆向处理效率。此外，三期仓还引入了服饰立式套袋机、高速直线分拣机等高效设备，进一步提升了订单处理效率。
4月21日，南方顺丰物流REIT上市。开盘价3.800，收盘价3.735，涨跌幅13.53%。观点指数了解到，南方顺丰物流REIT底层资产位于一线及核心二线城市，包括顺丰华南转运中心、顺丰丰泰产业园·武汉项目及顺丰丰泰产业园·合肥项目，合计资产估值约30.41亿元，总可租赁面积46.5万平方米，以分拨中心业态为主。
三个项目的出租率均维持在较高水平。深圳项目自2017年起出租率始终维持100%水平；武汉项目除2021年（投入运营起始年）外高标仓、分拨中心、立体库、生活配套、冷库及阴凉库出租率维持较高水平，其中分拨中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率为100%。
合肥项目2号楼分拨中心投入运营后由租户逐步完成入驻，自2020年3月1日起出租率始终保持100%。产业办公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月达到90%以上，2024年1-9月产业办公部分平均出租率有所下降，主要受宏观经济增速放缓影响，部分中小企业选择缩小经营规模或进行业务调整，产业办公租户市场需求减少，导致出租率下降。
报告期内，五只仓储物流REITs发布2024年业绩情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理
可以注意到，已上市的仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，为4.56亿元，但净利润最低，为-0.99亿元。对此，中金普洛斯REIT表示，报告期净利润下降幅度较大的主要原因是本年确认商誉减值损失1.13亿元。
出租率方面，嘉实京东仓储基础设施REIT与其他4只REITs相比有较高的出租率，且出租率持续维持在100%，且其全部基础设施资产租户总数为 3 个，为重庆京邦达物流有限公司、 北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司，所在行业均为电子商务。
而红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率则同样表现为较去年下降，与2024年仓储物流市场整体表现类似。
本文节选自《关税与战略 | 2025年4月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
