观点指数（GDIRI） 2025年10月29日，建信住房租赁基金在上交所举行建信长租扩募挂牌仪式，宣布市场首单持有型不动产ABS扩募份额正式上市。

本次扩募募集规模为4.53亿元，累计认购金额达到27.28亿元，认购倍数为7.8倍‌，市场对该产品认购积极。

扩募完成后，建信长租总规模为16.23亿元，产品期限、简称、证券代码维持不变。

10月30日，华夏基金发布公告表示，华夏基金华润有巢REIT2024年第一次扩募并购入基础设施项目事项已完成相关申请文件的申报工作，基金管理人已取得中国证券监督管理委员会的批复以及上交所的无异议函，成为市场第二单获批通过的住房租赁REITs扩募项目，该REIT的扩募申请于2024年11月11日获上交所受理。

前者扩募资产包括南京天隆寺地铁站店与南京临江青奥站社区两个保障性租赁住房项目‌‌，后者扩募新购入的基础设施项目为上海市闵行区马桥镇‌‌有巢马桥项目，由有巢深圳负责运营。

其中建信长租项目发起人为建信住房租赁基金‌，是中国建设银行旗下专注于长租资产投资的不动产投资基金‌，华夏基金华润有巢REIT发起人为有巢住房租赁（深圳）有限公司‌‌。

ABS与REITs协同发展

其中，建信长租项目自2024年7月30日挂牌上市以来，首次实现扩募上市，成为市场首单成功扩募的持有型不动产ABS产品，表明持有型不动产ABS的信息披露、激励约束、流动性支持等六大创新机制正式全面落地。

本次扩募总规模达4.53亿元，认购倍数达7.8倍，累计认购金额为27.28亿元，参与机构包括银行理财、券商、保险、资管机构等30余家多元化投资机构。

在发行定价方面，本次扩募采取了创新的市场化询价机制进行簿记发行，将定价权充分交给市场，最终实现产品溢价发行。

10月30日，建信长租上交所固收平台显示成交净价103.1590元，成交量130700.0手，较昨收价107.5000元，跌幅-4.04%。建信长租最新债项评级AAAsf，剩余期限64.71年。

传统ABS依赖优先劣后分层以及原始权益人增信，而建信住房租赁基金所采用的持有型ABS均为权益型产品，采用平层结构，完全依赖底层资产的运营现金流定价。

几乎同步，华夏基金华润有巢REIT扩募获得监管批准，成为国内第二单扩募获批的租赁住房REITs。该REITs扩募申请于2024年11月11日获上交所受理，历时近一年，最终获批。

数据来源：公开资料，观点指数整理

从上图表可知，持有型不动产ABS与公募REITs虽同属权益型资产证券化工具，但在监管定位、资产门槛、运作机制等方面存在根本性差异。

从监管与效率看，持有型ABS，如建信长租采用交易所单层审核，6-9个月即可完成，无证监会注册要求，更适配运营满1年、规模灵活的培育期资产。

而公募REITs，如华夏基金华润有巢REIT需证监会与交易所双重审核，周期长达12-18个月，因标准化程度高，更适合运营超3年、估值超10亿元的成熟资产。

运营模式上，ABS多依赖朗诗寓、瓴寓等外部运营方矩阵分散风险，REITs则倾向华润有巢式的自有投融建管退闭环，保障收益稳定性。

投资者结构也呈现分化，ABS以银行理财、保险等机构资金为主，占比超八成。REITs则涵盖公众与机构投资者，流动性更强。

其中持有型不动产ABS存在交易所公开交易市场，但其流动性受限于机构主导的投资者结构、大宗交易为主的机制设计，以及市场成熟度不足等因素。

公募REITs投资机制的核心是公开交易，投资者可以像买卖股票一样在二级市场上自由、便捷地买卖REITs份额。

对比来看，ABS以低门槛、灵活性适配非标准化资产，REITs以标准化、高流动性适配成熟资产，两者形成互补，破解资产退出渠道单一的难题。

其中，以新黄浦为例，该公司原计划为其闵行区的保障性租赁住房项目发行公募REITs，但后续在上交所申报了持有型不动产ABS产品，底层资产是同一个项目。

10月24日，上交所披露，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划状态更新为“已受理”。发行人上海新黄浦实业集团股份有限公司，拟募资11.94亿元，品种为ABS，承销商为太保资产。

底层项目为位于上海市闵行区梅陇镇曙丰路100弄，产权总建筑面积约7.7万平方米，包含6栋23-24层住宅、地下车库及沿街商业等配套，是一个集居住、娱乐、社交于一体的智慧型租赁生活社区‌。该项目于2020年4月启动建设，2023年2月正式入市供应，并于2021年6月取得保障性租赁住房认定‌。

这一转变很可能源于对发行效率、资产成熟度及操作灵活性的综合考量。对于希望快速盘活资产、且项目可能不完全符合公募REITs严苛要求的企业，持有型不动产ABS提供了一个更务实、更便捷的解决方案。

值得注意的是，政策红利持续催化。根据财政部、税务总局2024年发布的《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》，其中提及公募REITs、持有型不动产ABS以及类REITs产品在底层资产重组环节可享受印花税免税政策。

政策通过ABS降低存量资产证券化门槛，最终推动租购并举战略的落地。同时，税收优惠的均等化，本质上是政策层面对公募REITs、持有型不动产ABS以及类REITs产品的认可与支持。

也就是说，公募REITs并非唯一的解，持有型ABS同样是盘活资产、对接资本的重要路径。对于行业而言，首单持有型不动产ABS扩募落地，标志着从Pre-ABS-REITs全周期融资链条的初步成型，企业可通过ABS完成资产培育与资金回笼，待资产达标后再转入REITs实现标准化退出。

两者共同构成了一个服务于不同阶段、不同资质资产和不同风险偏好投资者的多层次的资产证券化市场。同时，随着更多扩募案例落地，住房租赁行业正逐步实现从金融工具创新到生态体系构建的跨越。

政策型资本的市场化破局

聚焦扩募资产维度，建信长租扩募资产是朗诗寓运营管理的南京天隆寺地铁站店和南京临江青奥站社区两个保障性租赁住房项目‌‌。

其中南京临江青奥站社区于2024年3月正式开业，7月出租率达97%。

来源：基金招募说明书

华夏基金华润有巢REIT拟购入项目为上海市闵行区的有巢马桥项目‌‌，该项目是上海市保障性租赁住房示范项目，于2023年3月正式开业，提供包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房产品，并落地了“闵行区首个新时代城市建设者管理者之家”‌。

截至2024年6月30日，项目按房间数量计算的出租率达96.2%‌

从新购入资产的城市布局来看，REITs市场同城多项目组合成为扩募趋势，一次性注入多处租赁住房，提升组合分散度与管理效率。而持有型不动产ABS产品选择与首批项目不同城市的资产，核心是通过地域分散降低单一城市的政策、市场波动风险。

具体来看，华润有巢REIT首发资产已覆盖上海松江泗泾以及东部经开区，本次扩募注入的闵行马桥项目，三者均位于上海，覆盖不同产业板块与租赁客群。

建信长租ABS首批资产覆盖上海闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区，总建筑面积约12.94万平方米，总房间数3980间，本次扩募新增南京天隆寺地铁站店、临江青奥站社区，形成长三角及武汉的跨城资产池。

不过，两类工具投资的项目均聚焦北京、上海、深圳、厦门、南京苏州等一线及核心二线城市项目，同时多位于轨道交通便捷、产业园区聚集的核心区域。

这些重点城市的房地产市场更成熟，租赁资产流动性更强，即使未来资产需要处置，上海、深圳、苏州等城市的租赁物业也能快速对接买家。

值得一提的是，建信住房租赁基金作为国务院批准的300亿元级试点基金，旨在探索租购并举的房地产发展新模式，响应国家多主体供给、多渠道保障的住房制度要求‌。

基金投资方向集中于经济发展好、人口净流入的一二线城市，通过收购存量资产并改造为租赁住房，增加市场供给‌。

据建设银行中期业绩报告披露，截至2025年6月末，建信住房租赁基金累计签约收购项目31个，资产规模163.05亿元，基金累计出资92.73亿元，可向市场提供长租公寓约2.89万间。据观点指数不完全统计，其合作运营方覆盖万科泊寓、瓴寓国际、微领地、朗诗寓、乐乎集团等租赁企业。

基金成立初期就绑定证券化目标，计划通过REITs等市场化方式退出。基于此，其与运营方合作初期即明确运营数据需满足ABS/REITs的要求，为后续资产退出预留空间。

建信长租ABS从早期与瓴寓国际、万科泊寓以及微领地的合作，到本次扩募将朗诗寓运营的南京两项目注入ABS，项目的合作运营方进一步丰富，建信住房租赁基金已形成筛选优质运营方、培育资产收益到证券化变现的成熟路径，本次扩募进一步打通了存量资产滚动注入的闭环。

未来随着基金向Pre-ABS-REITs全链条推进，其运营方矩阵可能进一步优化。同时，运营商必须具备专业的精细化运营能力，确保项目拥有长期稳定的现金流，这是资产证券化的基石。

建信基金通过整合不同城市、由多个运营商管理的资产，有助于构建风险更分散、资产更多元的证券化产品，金融资本+专业运营的分工模式，将推动住房租赁行业走向更加成熟和专业化的发展阶段。

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