抢滩布局 | 2025三季度不动产资本金融报告
不动产投资增速持续走弱，外资、险资“抢滩”布局国内核心城市优质资产。
（报告期：2025.06.17-2025.10.15）
内需疲软与政策克制主导经济运行，美元走弱催生外资配置热情 8月固定资产投资累计同比增速仅0.5%，其中民间投资增速-2.3%，房地产开发投资累计同比跌幅扩大至12.9%，创24个月新低；美元走弱推动人民币资产吸引力提升，9月美联储降息25个基点至4.00%-4.25%，2025年四季度预计再降50个基点，中美经贸谈判进展与关税延期为市场提供外部支撑；KKR首只在岸人民币基金落地上海临港，资金流向股市；M1与M2增速差收窄至-2.8%，居民储蓄向投资转化。
资本市场表现分化，不动产板块估值修复与风险并存 不动产板块三季度区间涨幅16.55%，居申万31个一级行业第13位，产业不动产以49.93%的涨幅领跑，住宅不动产（13.87%）与商业不动产（11.36%）温和增长，物业管理逆势下跌0.45%。市净率方面，产业不动产从2024年的1.93升至2.04，住宅不动产从0.83升至0.87，商业不动产仅微增至0.86，反映市场对产业升级方向的高度认可与资金偏好。港股地产建筑业成交活跃，三季度总成交金额4793亿元，涨幅超5%的股票达257只，跌幅超5%的仅115只，涨跌比2.23:1，龙湖集团（13.31%）、恒隆地产（12.39%）领涨，恒基地产（-6.18%）、九龙仓置业（-9.08%）承压，显示了商业不动产的运营压力。
财务压力加剧，行业负债与盈利分化显著 住宅不动产净负债率均值从2022年的81.40%升至2025Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44%，销售毛利率从18.53%降至12.01%，摊薄ROE从2.93%持续为负，至-13.61%，显示盈利能力恶化与财务风险上升。商业地产净负债率2025Q2稳定在8%左右，但Q1因资产出售形成净现金头寸，EBITDA利润率13.09%保持稳定，摊薄ROE与销售毛利率整体稳定，体现相对稳健的财务表现。产业园区类地产净负债率从2022年的65.31%升至2025Q2的90.56%，EBITDA利润率42.33%仍处高位，但摊薄ROE从7.73%降至-0.33%，销售毛利率从36.38%降至29.27%，反映高负债压力与盈利空间挤压。仓储物流类净负债率从2022年的9.78%升至2025Q2的19.48%，仍处较低水平，EBITDA利润率保持正数，抗风险能力较强。
