投资分化 | 2025年9月房地产企业新增土地储备报告
筑底震荡期，房企拿地策略分化，产业类民企试水入局。
（报告期：2025.08.25-2025.09.19）
拿地规模季节性回落，房企投资节奏分化 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积183.62万平方米，环比上升62.5%。房企拿地策略依然延续“核心城市聚焦、风险控制优先”的基调，头部央国企等凭借资金和资源优势主导优质核心地块的竞争，而混合制、民企等则更加注重风险控制，投资更加谨慎，下半年将放缓拿地节奏。
二三线城市供应规模回升，鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 报告期内一二三线城市供应住宅用地577宗，供应土地规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%，同比下降21.18%；供应土地起始楼面价3709元每平方米，环比下降5.64%。三线城市则呈现“量升价涨”的特征，供应宗数与建筑面积环比分别增长19.30%和25.98%，楼面价更实现10.54%的同比增幅，显示低能级城市正通过提升土地质量对冲市场下行压力。8月地方债发行规模达9776亿元，较6、7月略有下降，自然资源部发文鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地，进一步提高土地的节约、集约利用水平。
土地市场分化加剧，定向回购地块受青睐 报告期内，一二三线城市成交住宅用地332宗，成交土地规划建筑面积1883.39万平方米，环比下降11.38%，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，环比下降27.80%，同比下降39.67%；成交楼面均价4457.53元每平方米，环比下降18.53%，同比下降0.37%；平均溢价率4.76%。当前，政策红利推动市场逐步止跌回稳，但同质化楼盘仍存销售阻力，定向回购机制通过稳定收益保障成为房企竞相追逐的焦点。未来，土地市场将依赖“精准供地+政策创新”双轮驱动，在动态调整供应结构中实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，推动行业高质量发展。
上海土拍市场火热，产业类民企试水入局 据不完全统计，2025年8月18日-2025年9月15日期间，6个重点城市一共有104宗地块处于挂牌进行中，起始价274.88亿元，面积349.80万平方米。本次统计期出让面积环比上升69.23%。成交方面：6个重点城市一共有86宗地成交，成交价228.83亿元，成交的土地面积213.37万平方米，分别环比下降43.96%、38.55%。上述城市地块成交数量和成交价格环比呈现季节性规模回落的特点，部分产业类民企也入局参与拿地。
顶层设计进一步完善，居民自主改造成新趋势 2025年7月以来，全国与地方城市更新政策加速协同，形成完整链条。国家明确支持老旧住房自主更新、原拆原建及老旧小区改造。地方差异化推进：广州聚焦片区改造，上海优先安全隐患区，宁波创新工业用地政策。资金持续加码，全国改造项目864个、投资6419.44亿元。“四代宅”、“工业上楼”、“非遗文旅融合”等创新模式涌现，推动城市更新从单一改造向产业升级、文化保护、社区共建等多维目标延伸。未来，随着“十五五”规划落地，城市更新将更注重安全韧性、治理效能与民生需求的平衡，形成政府引导、市场运作、居民参与的可持续更新生态。
