不动产资本金融：修复启动
不动产资本市场在政策托底与风险出清的双向作用下步入修复阶段，但修复进程深度分化。
资本市场IPO延续“量减额增”的分化趋势，其中不动产融资持续低迷。全球中资股IPO呈现“数量不变、募资上升”的格局：中概股募资额升至8.71亿美元，消费服务板块占比激增49.03%，印证了线下消费复苏与场景流量价值的重估；港股市场由宁德时代（募资410亿港元）等龙头企业主导，电气设备板块占比飙升71.89%。而传统不动产板块则持续边缘化，典型如海螺材料科技港股首日破发40%、山友暖通冲高回落，反映资本对增量开发模式的预期悲观。ABS成为替代性出口，资本正系统性撤离“高杠杆、重资产”的开发模式，转向技术驱动与消费升级的赛道。
期内，上市公司深度分化，住宅开发在政策影响下毛利率回升至11.73%，但净负债率上升至90.68%，三四线库存去化周期超30个月，形成资产流动性压力，揭示“销售疲软→现金流紧张→债务攀升”的循环仍未得到解决；头部房企通过股东增信、资产抵债等渠道削减债务。尾部房企则遭遇清盘申请，风险加速暴露。商业地产净负债率均值攀升至7.20%，高端消费退潮致，部分样本企业租金下跌，EBITDA利润率骤降至28.13%；工业地产（产业、物流）陷入“杠杆升、毛利降”的困局，净负债率突破69.44%，EBITDA利润率缩水至25.42%，ROE趋近0.76%，揭示了回报能力的减弱，企业亟需从规模驱动转向效率提升。
融资市场，债务结构优化与重组两极分化，行业有息负债总额排名前100的企业，该指标总额降至709亿元，境外债规模腰斩至1.42亿元。地产债净融资额恶化至-523亿元，境内融资成本降至2.53%，但境外升至8.14%，剪刀差持续扩大。债务重组呈两极格局：融创、碧桂园获超75%债权人支持；而恒大新增14.2亿被执行，公开司法数据显示累积被执行金额突破826亿元；中骏遭清盘申请，凸显尾部危机。
资产管理市场方面，政策破冰与险资抄底主导存量盘活，湖北推行“资源-证券-资金”土地盘活模式。REITs扩围至消费基础设施（上半年发行10单），九州通通过“Pre-REITs孵化→公募退出”闭环，增厚净利9.7亿元，证明了“轻重分离”对盈利模型的优化价值；国寿设立52亿REITs基金，险资成为持有型资产的核心定价者；高瓴1.5亿美元控股长租公寓平台，黑石8.5亿美元CMBS抄底曼哈顿核心资产，反映国际资本对“运营增值”逻辑的认可。汉斯联合险资本土化运作，以ESG重塑资产价值，并验证“私募基金份额转让+公募REITs预备通道”双重退出机制的可行性。
IPO整体变化：香港市场热度高涨，地产板块继续低迷
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