GDIRI观察 | 上海豪宅冷热镜像 保利世博天悦刷新单价纪录背后
截止到2025年6月9日，保利世博天悦去化率约为72.9%，同一个项目不同楼栋的面积段去化也有差异。
观点网 近期，保利世博天悦3#楼76套房源取得预售证，并计划于6月18日开盘销售。本次售出总面积为1.857万平方米，均价预计为18.2209万元/平方米，总价约33.84亿元。
据了解，该项目最高单价达30.26万元/平方米，刷新了上海新房单价的历史纪录，超越了滨江凯旋门顶楼的30.2万元/平方米。
根据一房一价表显示，最高单价的套房总价为7289.71万元，面积为240.84平方米。
保利世博天悦项目逾803套户型，建面以约155.64平方米起步，约190平方米以上的户型占比达92%。
自2024年4月25日首开，保利世博天悦已经完成六次开盘，取证数量为8张。2024年4月25日首开推出7、8、9、13栋楼，共291套房源；8月16日加推5、10栋楼，共计172套房源；11月21日再推出6号楼，88套房源；年终前又推出洋房产品，2号楼、4号楼两幢景观洋房，共计58套房源。今年2月推出58套，4月推出60套。
据保利世博天悦公众号披露，项目已累计销售约200亿元，收获近600位业主。
实际上，上海豪宅销售热已持续一段时间。
5月27日当天一共有三个楼盘售罄：位于上海杨浦滨江的保利·海玥外滩序BUND98项目首次开盘，223套房源当日全部清盘；位于普陀桃浦的润雲金茂府项目首开36分钟后销售额为14.5亿；润雲金茂府首批次推出88套房源，建筑面积约170平方米-217平方米，销售均价8.9万元/平方米。
作为金茂上海棠系壹号作品的金茂棠前，首开推出的264套房源也在当日全部售罄。该项目位于宝山杨行，销售均价为4.9万元/平方米。
上海浦东前滩CLD的前滩公馆项目五批次共计推出230套房源。开盘当日，认购组数超过520组，所有房源均告罄。最新统计数据显示，至今该项目累计销售额约达129亿人民币，累计成交935组。
此外，由中信、新湖、融创联合打造的上海壹号院三批次开盘，当日销售额40.25亿元，64套房源全部售罄。至此，该项目2025年累计销售额已突破108.71亿元。
5月上旬，上海徐汇滨江板块绿城潮鸣东方正式开盘，120套房源当日售罄，总销售额69.88亿元。据悉，绿城·潮鸣东方此次开盘均价19.5万/平方米，191组有效认购，认购率近160%，绿城潮鸣东方120套房源中，最便宜的一套房总价超过4000万元，最贵的一套价格接近1.54亿元，共有6套顶层复式的价格超过1亿元。
观点指数认为，豪宅热背后与市场行情息息相关，上海住宅市场回暖稳定了市场预期，提高购房者信心，增加了成交量。1-4月上海商品房销售面积508.66万平方米，增长0.7%。其中，住宅销售面积423.32万平方米，增长1.1%。价格方面，今年4月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%。
另一方面，政策利率下降，银行存款收益下降，高净值人群倾向于选择保值性较强的豪宅进行投资，而上海的楼市抗跌性领先全国，带来了较大的房产资产配置需求。
据市场数据显示，上海壹号院二期的170组有效客户中，上海客源占51组。绿城潮鸣东方的180余组有效客户中，上海客源占62组。金陵华庭的300多组有效客户中，上海客源占149组。入沪购入豪宅的客群中，江苏、浙江、安徽等长三角城市的客群比例上升迅速。
从上述数据可以看到，上海当地客源的购买力已有下降趋势。当下，房企在各个地方均不断推出高端产品线，一定程度上分流了当地的高净值人群。入沪积极性的下降，将对上海豪宅市场带来影响。
回到保利世博天悦，还可以看到豪宅背后的另一番景象。
从销售流速来看，去年4月签约次数最大的为100。去年5月到今年5月，月度流速均值约为32.85。截止到2025年6月9日，可售套数为273，而新获取的76套还未开盘，因此减去这个数值后可售套数为197套，总套数为727套，可得去化率约为72.9%。
保利世博天悦推售的批次并未完全售罄，即使是去年第一批仍有余量。据观点指数统计，首批浦东新区房管(2024)预字0000090号含了雪野路999弄1-4号、11-12号、27-28号楼栋，均价约由11万元/平方米-26万元/平方米不止。已签约和已登记的为225套，可售未售有66套，去化率约为77.32%。从面积段来看，可售未售主要集中在190-210平方米。
观点指数选取了几个楼栋，发现同一个项目不同楼栋的面积段去化也有差异。大部分豪宅也存在类似的情况，尤其是当下上海高端住宅扎堆入市，竞品会产生分流。
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