观点指数(GDIRI) 4月15日，上海建工集团股份有限公司发布2025年一季度业绩报告。其中，房产开发新签合同金额为12.58亿元，同比增长101.38%。

一季度的销售数据明显比去年全年亮眼。2024年房产开发新签合同金额为93.3亿元，同比下降约45%。

回顾2021-2023年销售，该公司房产开发业务新签合同分别为161.37亿元、160.44亿元和169.38亿元。

2021年签约销售金额及销售面积同比分别增长62.33%和42.40%，主要系海玥瑄邸、南昌海玥名邸等项目推盘销售所致。2022年，主要系南京海玥花园、上海金山区海玥瀜庭、浦东新区海玥铭邸等项目推盘销售。2023年，主要系海玥黄浦源（上海滩新昌城）、海玥泓邸（浦东惠南镇）等项目推盘销售。

可以看到，上海建工 “海玥系”精品楼盘项目为房产业务营收带来了不少助力。

半壁“江山”

综合来看，2024年上海建工房产的销售额下降不少，其中海玥黄浦源全年销售68亿，该项目占全年销售的比例约为73%。

据了解，海玥黄浦源属于上海黄浦新昌路地块项目。其中，1号地块将建4栋16-50层的高层产品；7号地块是改造文保别墅，保有建筑原来的特色，产品为建面约238-650平方米的联排、双拼和独栋。

2023年9月，上海建工海玥黄浦源推出1批次房源，彼时均价14.3万元/平方米，首开房源308套，最终认购组数超过330组，认筹率97%，项目并未触发积分、未触发限售。不过，在开盘8小时内卖出了64.8亿元。

2024年项目二期加推134套房源，最终累计认购148组，认购率约110%，同样未触发积分，也无需5年限售。同日，项目开盘去化89套，销售额为33亿，当日去化率达到66%。

2025年4月17日9时00分起至2025年4月21日12时00分止开启认购。本期推出116套公寓房源，建面约94-402平方米，均价14.56万元/平方米，计划于5月3日开盘。这个项目预计继续延续此前的销售趋势。不过，目前上海新盘竞争激烈，尤其是高端楼盘。

近期上海将新增入市9个商品住宅项目，共约15.8万平方米，合计1414套房源，分布在浦东、普陀、闵行、宝山、嘉定以及奉贤区。其中，有4个全新盘，分别是普陀桃浦板块的宝华紫薇之星、闵行梅陇板块的保利海上印、闵行浦锦板块的象屿天宸雅颂和浦东惠南板块的泉山项目。

本轮过会的新盘中，价格最高的是位于浦东的保利世博天悦，备案均价达到18.34万/平方米，较上一次入市上涨了1.74万/平方米。

对于上海建工来说，海玥黄浦源属于寄予厚望的项目，甚至是影响全年销售的重点项目。

可售货值待补充

从债券公告上可以看到，截至2024年6月末，上海建工主要在建的房产开发项目有6个，包括4个商品房项目及2个保障房项目，合计总投资598.39亿元，累计已投资344.75亿元。

4个商品房项目累计投入333.4亿元。海玥黄浦源所处的新昌路地块项目累计投入了261亿元，今年计划投入14亿元，是在建商品房项目中投入最多的项目。这个项目的资金主要源于银团的260亿元，也就意味着会有来自银团的偿款压力。

上海建工在2024年年报中提到，其在房产业务上要持续推进建设、销售、经营，加速资产周转。

上海建工“海玥系”精品楼盘项目，并非全部取得优绩。在开发海玥黄浦源之前，上海建工于上海、南京、苏州、徐州、南昌等城市已经落子多个海玥系住宅项目，包括海玥花园、海玥名都、海玥南山等。

据观点指数统计，截止2024年6月已完工在售的海玥系项目，一共有9个，规划建筑面积199.13万平方米，已售面积100.09万平方米。根据预计的总收入和已回款情况来看，有五个项目回款率超过预计收入的90%以上，而江西南昌海玥珑府仅有0.54%。同在上海的海玥系项目也表现不一，上海金山海玥瀜庭回款率为47.89%，而上海浦东新区海玥瑄邸为101.29%。

债券公告显示，截至2024年6月末，上海建工已完工在售的项目17个，其中保障房4个，商品房11个，商业大楼1个，商品房＋保障房1个，已完工在售项目规划总建筑面积322.35万平方米，已售面积约184.38万平方米，总体销售比例57.20%，项目预计总收入531.86亿元。截至2024年6月末，上海建工已实现销售回款344.78亿元。

综上数据，上海建工截至2024年6月末的房地产项目可售面积约为170.52万平方米，其中已完工在售房地产项目占大部分。

需要关注的是，上海建工需要补充可售货值。据公开市场信息，其最近一次获得土储是在去年12月。2024年12月2日，上海建工房产有限公司竞得浦东新区新场镇古镇西单元02-01地块的国有建设用地使用权，并签订土地出让合同。地块位于上海市浦东新区新场镇，土地面积29213平方米，计容面积58426平方米，用途为征收安置房。本地块使用权成交总价为人民币3.92亿元。

在立足上海市场的同时，近年来上海建工房产也在积极开拓其他重点城市的房地产开发业务，已覆盖区域包括天津、海口、南京、苏州、南昌、徐州等地。

但是，在海玥黄浦源售罄之后，如何保持稳定的销售业绩，整体货值推售、已完工待售项目的去化以及土储的补充等都是摆在眼前的现实问题。

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