GDIRI观察 | 招商蛇口租赁住房REIT变更资金使用比例里的“倚重”
此次调整后，招商基金将基金所收取85%的净回收资金，即约5.94亿元，将用于投资基础设施项目。
观点指数（GDIRI） 2月11日，招商基金蛇口租赁住房REIT发布了关于原始权益人变更回收资金使用比例的公告。
公告中披露，此前招商公寓通过本次基础设施证券投资基金发行获得净回收资金共计约6.99亿元。
按照原计划，招商基金将基金所收取的净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、扩建项目），其中不超过30%的净回收资金用于盘活存量资产项目，不超过10%用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人流动资金等。
据悉，为进一步落实《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014 号)的要求，加快净回收资金使用进度及效果，招商公寓在履行内部有关审批流程后，向国家发展改革委、深圳市发展改革委等监管部门就净回收资金用途变更履行了报备程序，说明了拟变更回收资金使用比例的情况。
经过本次调整，85%的净回收资金，即约5.94亿元，将用于投资基础设施项目，包括在建项目、新建或改扩建项目及存量资产收购。剩余15%，即约1.05亿元，将用于补充流动资金，以增强企业资金流动性，保障日常运营稳定。
公告中提到，本次原始权益人仅变更回收资金使用比例，已履行规定的程序，调整后的回收资金使用比例符合回收资金使用要求。
按照相关政策要求，原始权益人发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目，也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。此次招商基金变更回收资金使用比例，是在当前经济和政策背景下做出的战略调整。
这也促使保租房REITs在资金用途上，基本围绕保障性租赁住房的建设、收购、运营以及相关基础设施领域展开。
值得一提的是，招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年9月26日成立，并于2024年10月23日上市交易，近期其披露了上市后的首份季度业绩报告。
聚焦其2024年第四季度业绩公告，报告期为2024年10月1日至12月31日。在此期间，招商基金蛇口租赁住房REIT实现本期收入2068.64万元，净利润为-146.6万元。
经营活动产生的现金流量净额为2005.64万元，本期现金流分派率为0.92%，年化现金流分派率为4.05%。根据基金收益分配政策，90%以上合并后基金年度可供分配金额将以现金形式分配给投资者，且每年不少于1次分配。
项目底层资产包括林下项目和太子湾项目，均位于深圳市南山区，起始运营时间为2016年和2020年。2024年第四季度，两个基础设施项目完成约2026.84万元的收入，税息折旧及摊销前利润约1470.16万元。
其中前者为面向人才群体的公共租赁住房项目，后者属于保障性租赁住房项目，两者共有租赁住房927套，配套商业15套，总建筑面积约6.53万平方米。
值得一提的是，林下项目于2024年第四季度内存在重要现金流提供方，占比超10%。该企业租户在2021年末整租项目的部分房间作为员工宿舍，并于2024年12月25日，双方租赁合同，企业租户正式退租。
受该企业租户退租影响，招商基金蛇口租赁住房REIT基础设施项目整体出租率明显下滑。截至2024年12月底，基金底层项目整体出租率为78.97%，在租租约平均租金单价为104.53元/平方米/月，加权平均合同剩余租期为0.55年，期末租金收缴率为98.9%，企业租户占比为16.94%。
具体来看，林下项目报告期末时点出租率为70.37%，太子湾项目租赁住房部分报告期末时点出租率为92.86%。太子湾项目平均个人租户占比较大，分散度较高。
底层资产的经营活动很大程度上影响着基金的表现，对于招商基金蛇口租赁住房REIT来说，在重要现金流提供方退租后，如何实现租赁项目的快速去化，保持项目稳健经营，以保障投资者的长期收益，是后续发展的重要挑战。
同时，随着净回收资金继续投向基础设施项目，或将进一步促进招商基金优化资产配置，提升项目整体效益，为投资者创造更大的价值。
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