观点指数 2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。以下为报告节选：

2024年的前两季度中，二季度投资事件明显多于一季度，这些投资项目大多是供应链中心、物流中心等，而非传统的仓储园区，且大多以物流、货运枢纽的形式存在。政策端不仅支持企业建成这些枢纽类项目，还会对这些项目进行财务补助。

纵观上半年中国32个城市仓储物流市场的表现，可以看到整体呈现平均租金下降而空置率上升的“剪刀差”态势，市场情况不容乐观。主要原因是供需不平衡，也即是新增供应量仍处于较高水平，但租赁需求偏弱，导致部分城市的仓储空置率保持在高位。

此外，华东、华南、华北、华西、华中各区域表现不平衡。无论是高标仓市场抑或是整体仓储物流市场，华南地区的空置率均为最低，且租金最高。观点指数认为，这也与跨境电商的发展有关，其快速向前刺激了电商企业对于仓储的需求。

结合现阶段跨境电商发展增速放缓的情况，这也让华南区域市场承压，表现在PMI及仓储指数上。

融资方面，相比以往年份，企业显得更为谨慎，且样本企业中京东产发选择暂缓IPO，菜鸟则选择撤回IPO，背后可能是不满意市场估值。

仓储投资增多，枢纽类项目建设加速

2024年上半年，据观点指数不完全统计，行业内共录得投资事件36起，其中一季度仅7起，二季度29起，数量明显提升，总披露金额达253.18亿元。

可以发现，这些项目大多为供应链、物流中心等，而非传统的仓储园区，且这些项目大多以物流、货运枢纽的形式存在。样本企业中也有如ESR、深国际等样本企业选择进行枢纽类项目的建设。

4月8日消息称，惠州保税物流中心（B型）项目即将完工，待取得保税物流资质后，将启动投产试运营，这一项目将成为惠州市物流枢纽建设的重要一环。

4月11日，ESR在广州增城宁西片区成功获得近12.7万平米的物流用地，将建设为大湾区现代化供应链中心。据悉，增城是连接广州、东莞、深圳、香港等珠三角重要城市的交通枢纽，随着交通基础设施的完善，增城已成为大湾区“1小时生活圈”的关键节点。

而现代化物流中心是增城重要的物流枢纽标签，帮助客户打造现代化物流体系，并助力地区各行业客户完善粤港澳大湾区产业布局，同时推动客户优化供应链、产业链管理，提高响应速度。

5月15日，深国际西部公路枢纽物流园在宝安区松岗街道正式动工，占地面积7.5万平方米，是深圳生产服务型国家物流枢纽的旗舰项目、核心载体，是深圳市“7+30+N”三级物流场站体系规划的七大对外物流枢纽项目之一，也是深圳市“平急两用”公共基础设施项目之一。该项目预计2025年末投产运营，总投资约10亿元，由深国际湾区投资发展有限公司主导。

观点指数了解到，该物流园是国家物流枢纽体系的重要组成部分，旨在构建现代智慧物流设施集群，推动制造业与物流业的深度融合，支持深圳“工业立市”战略。

枢纽类项目的大力建设少不了政策端的支持，据不完全统计，今年上半年共有5项与枢纽建设有关的政策出台。

其中1月10日国家发改委出台的《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》里面就提及，以投资补助方式支持物流基础设施补短板项目；冷链物流设施项目；城郊大仓基地项目，以及党中央、国务院决策部署，需要支持的其他物流基础设施项目的建设。而已纳入年度建设名单的国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地等都属于物流基础设施补短板项目。

观点指数了解到，国家物流枢纽涵盖陆港型、空港型、港口型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型6种。

前文提及的深国际西部公路枢纽物流园，正是深圳生产服务型国家物流枢纽的核心载体。根据2023年7月28日国家发改委披露的《2023年国家物流枢纽建设名单》，深圳生产服务型国家物流枢纽入选，也即是深国际的这个物流园有机会可以享受国家的投资补助。

对于这类物流枢纽，尤其是“平急两用”的项目，新型债务融资工具也有助于企业融资，且在十四届全国人大二次会议期间，住建部和国家金融监管总局也表示将继续推进“平急两用”设施建设和相关融资支持。

具体来说，2023年12月，全国首单“平急两用”债务融资工具和首单“平急两用”资产证券化产品分别在银行间债券市场和深圳证券交易所成功发行上市，这也为“平急两用”项目融资开创了新路径。

租金和空置率成“剪刀差”，供需不平衡是主因

纵观2024年上半年中国32个城市仓储物流市场的表现，可以看到整体呈现平均租金下降而平均空置率上升的“剪刀差”态势，市场情况不容乐观。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

造成物流市场整体出租表现承压的主要原因是供需不平衡，也即是新增供应量仍处于较高水平，但租赁需求偏弱，导致部分城市的仓储空置率保持在高位。

具体来说，据仲量联行披露，2024年一季度的净吸纳量为116万平方米，相比去年同期水平有所增长，而季内新增供应191万平方米，较去年同期下降21%，整体维持在较高水平，净吸纳量依然无法覆盖新增供应，去化承压。

此外，整体租赁需求的相对偏弱归因于季节性因素影响，包括春节及去年年末消费旺季后短租的到期退租等；其次，部分第三方物流和传统电商租户受市场情绪影响保持谨慎，导致短期内扩张势头放缓，且华东、华南、华北、华西、华中各区域表现不平衡。

具体来看，华南地区租金最高，其次是华东地区。从月份来看，除却华南地区部分月份稍有上涨外，其余月份整体呈现下降趋势，而空置率方面则大多表现为上升，与整体市场情况表现一致。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

高标仓市场方面，据戴德梁行数据，2024年一季度西南区域及华北地区均无新增供应，而华南、华东、华中地区一季度新增供应分别为9.4、6.96、9.3万㎡。

对于华南地区的高标仓市场来说，电商及制造业仍是深圳的主要去化力量，而3PL、电商则仍为广州市场的主要去化力，本季度租约到期项目较少。预计未来，跨境电商类租户将迈入通过预租锁定大面积新增供应的阶段。华中区域方面，武汉地区的主要租户为快运快递、电商及城配，长沙地区的主要租户为高标仓市场中的电商、三方物流。

值得注意的是，无论是高标仓市场抑或是整体仓储物流市场，华南地区的空置率均为最低，租金最高，观点指数认为这也与跨境电商的发展有关。

7月26日，广东省商务厅发布数据表示，2024年上半年广东省跨境电商进出口总额为4273.4亿元。且该值从2015年的113亿元跃升至2023年的8433亿元，年均增速高达71.4%，占全省外贸总量的比例超过10%，占全国跨境电商进出口的比重超过1/3，总量规模稳居全国第一。而潮州市跨境电商进出口额在2023年达到了16.8亿元，同比增长950%，在广东全省的增速排名中居于第一，深圳的跨境电商进出口额也同比增长130%。

2023年，深圳跨境电商进出口额达3265.3亿元人民币，同比增长74.4%，规模居全国第一。据了解，2023年底，亚马逊全球开店亚太区首个创新中心宣布落户深圳前海；此外，东南亚虾皮、俄罗斯OZON、非洲jumia等跨境电商平台也将中国区总部落户在深圳。

相比中国其他区域，华南区域的跨境电商快速发展刺激了电商企业对于仓储的需求，其中样本企业中有如普洛斯近期也与跨境电商企业签订租约。

普洛斯在2024年一季报中披露，一季度中国物流及产业基础设施新开工面积超16.4万平方米，新交付面积超34万平方米。在客户服务方面，一季度签订租约近2000个，新签租约面积近520万平方米，与去年同期相比稳中有升，其中新能源汽车、跨境电商、食品冷链等行业客户需求旺盛。

其中，普洛斯在华南地区相继与两家新生代跨境电商头部企业签订租约，新签约面积近8.5万平方米。普洛斯在华南服务跨境电商新兴企业的园区总面积已超过130万平方米，同比增长约164%。

政策方面对于跨境电商的发展也有一定的促进作用。

7月15日，珠海横琴粤澳深度合作区发布了《横琴粤澳深度合作区促进跨境电商产业高质量发展扶持办法》。根据该办法，符合条件的跨境电商示范园区将获得最高1亿元的扶持资金。此外，对于落户横琴的直播电商基地，最高可获得300万元的补贴。

该扶持办法包含九条措施，旨在推动合作区内跨境电商产业的高质量发展。

值得注意的是，对于澳资企业，扶持标准将按照1.2倍执行，以加强横琴与澳门的产业协同，促进澳门产业的多元化发展。此外，为吸引澳门青年投身电商产业发展，鼓励基地为澳门青年提供专项培训，每年最高给予基地150万元扶持。对于完成培训课程、获得证书并入职合作区企业的青年人才给予最高2500元的培训补贴，若青年人才为澳门居民或者外籍人员，可提升至最高4000元补贴。

跨境电商发展增速放缓，仓储需求减弱

根据eMarketer的数据，全球跨境电商销售增长从2020年的26.7%下跌至2022年的7.1%，而未来三年内的预计增幅亦不会超过10%。据高盛统计，全球电商销售额在2023年达到3.6万亿美元，预计2024年将同比增长8%至3.9万亿美元，相比2019、2020年的高增长，现在跨境电商市场仍保持稳健增长趋势，但增速已面临放缓的趋势。

而纵观中国的跨境电商进出口额，此种现象较为相似，2023年整体增速虽有所修复，但仍不及2020年的跨境电商“红利期”。

数据来源：中国海关总署，观点指数整理

（注：2024H1数据为中国海关初步测算的结果）

据海关统计，2024年上半年中国跨境电商进出口1.22万亿元，同比增长10.5%，增速高于同期中国外贸整体4.4个百分点。

此外，据中物联数据，2024年6月份中国制造业采购经理指数（PMI）为49.5%，与上月持平。从分项指数变化来看，生产端稳中有增，新动能加快增长，微观主体活力有所改善，原料成本压力短期回落，经济运行整体稳定。

观点指数了解到，当前我国制造业市场需求仍面临整体偏弱的问题，主要是受基础原材料市场需求收缩拖累。6月新订单指数为49.5%，较上月小幅下降0.1个百分点；新出口订单指数为48.3%，与上月持平。从新订单指数和新出口指数变化幅度来看，当前整体市场需求波动较小，但从指数水平和企业反馈来看，市场需求持续处于偏弱状态。

企业调查显示，反映市场需求不足的制造业企业比重为62.4%，较上月上升1.8个百分点，表明制造业企业对市场需求偏弱的感受强烈。各项扩内需稳外贸政策仍需继续加码推进加快落实，着力夯实经济回升动力。

仓储方面，2024年6月份仓储指数为48.5%，较上月回升0.1个百分点。从分项指数来看，期末库存指数、企业员工指数环比上月升幅分别为4和1.3个百分点；新订单指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数下降，降幅在2.3和3.8个百分点之间。

数据来源：中物联、国家邮政局，观点指数整理

可以注意到，6月的仓储指数环比小幅回升，但仍在收缩区间，整体呈现缓中趋稳的态势。新订单、平均库存周转次数等指数均有回落，期末库存、企业员工等指数位于收缩区间。指数变化情况显示，近期受高温多雨天气影响，业务需求相对低迷，供应链上下游周转有所减慢，库存水平继续下降，行业整体运行面临一定压力。

从跨境电商的运营情况来看，多家企业收入也录得下滑。如“鞋服跨境第一股”子不语2023年首亏2.66亿元，这是其自2019年来首次出现收入下滑。据其年报披露，2023年收入转亏主要是受存货拨备的影响，计提存货减值3.88亿元，较上年增加了3.33亿元。

*ST有树2023年报数据显示，其营收总额为4.64亿元，同比下降40.01%，归母净利润﹣4.85亿元。对此其表示，亏损除了受到历史债务、资金压力和商誉减值等影响外，还有2023年跨境电商业务复苏不及预期。

出口美国的跨境电商也在近期碰壁。6月4日，美国海关和边境保护局（CBP）吊销了多家清关行的Entry Type 86（小额豁免）清关资质，导致数千吨国内卖家货物滞留无法清关。此外，SKEO物流等多家为中国电商平台服务的清关公司自5月27日起被暂停小额豁免清关业务90天，可能导致近期数千吨直邮小包面临清关难题。

观点指数了解到，这一行动不仅打击了中国跨境电商，还牵连了美国本土清关企业，打乱了正常清关秩序。多家清关公司被关停小额豁免牌照，导致大量货物积压，甚至出现了刚落地的货机无法及时卸货等情况发生。

市场环境的变化也使得这些跨境电商不需要更多的仓储来满足其运营，而另一端新增供应却仍在不断上升这也造成了前文所述的“供需不平衡”的状态。

融资谨慎， IPO脚步暂停背后的战略考量

样本企业的经营情况方面，可以发现大部分企业的经营收入均录得较高的增长。

数据来源：企业年报，观点指数整理

融资方面较为谨慎，上半年观点指数不完全统计行业共录得13起融资事件，数量较去年同期少，融资主体主要为快递物流类企业，样本企业中仅ESR完成首笔220亿日元跨境银团可持续发展相关贷款。

据了解，此次是ESR完成的第10个可持续发展贷款，且迄今为止其已完成可持续发展相关贷款融资总额约44亿美元。

值得注意的是，此次可持续发展贷款由五年期和七年期组成，金额超出原银团目标的1.7倍，并设有分级激励机制，当集团的ESG目标实现时，也将有权享受利息减免。观点指数了解到，所得款项将用于资助集团现有借款、投资、运营的再融资资本和一般公司目的。

样本企业中，期内普洛斯中国进入债券集中兑付、回售潮。据了解，“18GLPR2”此前在3月8日-3月14日就已经实施了一次债券回售，此次征求意见是拟实施的第二次债券回售，回售价与第一次相同，均为100元/张。

与回售计划一起的还有此项债券拟下调利率，由原来的存续期内第4年-第6年4.35%的票面利率下降为1.00%，并在存续期的第7年-第9年固定不变。

事实上，“18GLPR1”同样是普洛斯中国进行了三次才全额回售。可以注意到报告期内的债券回售均伴随着票面利率的下调，而这些下调利率的发行人主体通常被市场认为现金流较为充裕，为了优化融资结构、减少有息负债，使用下调利率的方式降低融资成本，同时还可以促使债权人行使回售权。

此外，回售债券的发行人主体也给市场发送了新信号：之后可以发行更“有利可图”的债券来降低融资成本，提高利润率。

此外，3月20日，ESR发布内幕消息公告，披露一则关于公司非执行董事及联席首席执行官在禁售期内进行的证券交易。

观点指数了解到，此次交易涉及的非执行董事包括Charles Alexander Portes和Stuart Gibson。交易实体为Redwood Investment Company, Ltd.（RIC）和SOF-12 Sequoia Investco Ltd（喜达屋资本集团旗下企业）。

公告中披露，Sequoia Investco已同意全额偿还Redwood Investor (Cayman) Ltd.在现有保证金贷款下的未偿还款项，并解除其融资义务。作为交易的一部分，RIC将其在ESR Group Limited的全部持股，约占公司已发行股本总数的10.657%，转让给Sequoia Investco。此次交易前，RIC持有ESR Group Limited约10.657%的股权。交易完成后，Sequoia Investco将持有相同比例的股权。

此外公告中还提及，此项股份转让交易对ESR的未来发展产生重要影响，同时还展示了喜达屋对ESR的投资信心。从二级市场的表现也可看出，此次股权转让对于ESR的利好作用明显。截止至3月21日收盘，ESR报8.88港元，涨幅1.72%。而在其公布喜达屋资本集团旗下企业接手10.657%股权的当天（3月20日）早盘高开超10%，收盘报价8.73港元，涨幅为12.5%。

IPO方面，5月30日消息称，京东产发已暂缓赴港上市计划，将待时机适合再筹备上市。而3月26日晚间，阿里巴巴表示，菜鸟已撤回在香港联交所的IPO申请。

暂停IPO脚步的背后既有战略考量，也有估值层面的考量。据安永大中华区较早前发布《中国内地和香港IPO市场》报告指出，2023年全球IPO活动持续放缓，预计共有1244家企业在全球上市，集资1192亿美元。与去年同期相比，IPO宗数和集资额分别下跌12%和35%，对港股估值的不满意可能是造成京东产发暂缓上市的原因之一。

而对于菜鸟，据了解，今年2月市场传IPO募资总额已低于招股书预期的10亿美元。此前阿里巴巴新任董事会主席蔡崇信也已表示，目前市况并不理想，无法真正反映业务的真实内在价值。

仓储物流REITs发力，资产证券化非主要融资渠道

2024年7月9日，华夏深国际REIT成功上市，但上市当日整体表现平淡，华夏深国际REIT上市首日开盘价2.49元，开盘后轻微下跌，收报2.49元，首日成交额2445.99万元。

截止至7月30日，开盘价2.307元，收盘价2.397元，涨幅2.22%，从上市当天到7月30日的区间涨跌幅为-3.73%。

年初至今，已上市的三只REITs中，嘉实京东仓储REIT及红土创新盐田港REIT的区间涨跌幅均为负，分别为-20.66%、-6.83%，而中金普洛斯REIT的区间涨跌幅仅为1.7%，仓储物流REITs二级市场表现平平。

据了解，华夏深国际REIT的底层资产是位于杭州市钱塘区和贵州省龙里县的两个深国际物流港项目，均为已经步入成熟运营阶段的高标仓项目。

其中，杭州的深国际物流港杭州（一期）项目位于杭州市钱塘区，可租面积约21万平方米；贵州的深国际物流港贵州·龙里项目位于贵州省龙里县，可租面积约14万平方米。

据观点指数了解，杭州项目未来的稀缺性来自供应规划，贵州项目的稀缺性则更多来自地理属性，且由于大湾区的物流资产多处于在建阶段等因素，深国际先行选择了长三角、西南地区的成熟资产。

此外出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期项目整体出租率分别为100%、95.57%、94.56%及90.06%，贵州项目整体出租率分别为97%、96.86%、97.52%及92.08%。

申报的REITs中，华泰紫金宝湾REIT状态显示为“注册生效”，中航易商仓储物流REIT、华夏万纬REIT的状态则显示为“通过”。

5月7日，据深交所官网显示，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金审核通过。根据申报时的募集说明书，宝湾物流REIT底层资产为天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园四个仓储物流园。

后基于审慎考虑，为避免廊坊项目影响REITs的整体收益，保护投资者利益，华泰证券(上海）资产管理有限公司表示拟去掉廊坊宝湾物流园，以天津宝湾物流园、南京宝湾物流园和嘉兴宝湾物流园三个仓储物流园作为基础资产申请首次公开发行。调整之后整体入池资产的估值为12.26亿元。

分红方面，7月30日中金普洛斯REIT发布2024年度第二次分红公告。公告指出，以3月31日为基准日，一季度累计可供分配金额为人民币8884.01万元，本次分红约分配前述金额的近100%，即人民币8883.09万元。权益登记日定于8月1日，采用现金分红方式，每10份基金份额分红0.4583元，且免收分红手续费。此次分配后，2024年累计分配金额将达到约1.94亿元。

观点指数了解，此次分红是中金普洛斯REIT自上市以来的第8次分红，累计分红金额约8.56亿元，分红比例接近100%。

而红土创新盐田港REIT进行了2024年度第一次分红，一季度可供分配金额为5089.75万元，拟分配金额为5089.52万元，本次分红约分配前述金额的99.99%，权益登记日定于4月3日，采用现金分红方式，每10份基金份额分红0.5337元，且免收分红手续费。

此外，嘉实京东仓储REIT在2024年度同样仅进行一次分红，一季度可供分配金额为3539.58万元，应分配金额为3445万元，本次分红约分配前述金额的97.33%，权益登记日定于5月6日，采用现金分红方式，每10份基金份额分红0.689元，且免收分红手续费。

资产证券化方面，对比其他业态，物流企业以资产证券化方式进行融资或发行REITs实现真正退出的案例较少，更多还是倾向于传统发债或出售资产的形式，未来随着REITs市场的不断发展，这一渠道有望拓宽。

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