观点指数 在当下住宅销售缩量的阶段，房地产“三高”发展模式走到终点，一些风险意识不足够或资金管控不及时的企业，在行业转型的漩涡中轰然倒下；而一些没有被高杠杆的巨浪裹挟的企业，如今依然稳健前行，鸿荣源便是其中一家。

从地产项目的布局来看，鸿荣源当前仍深耕深圳西部和东莞临深地区。

事实上，鸿荣源亦曾走出深圳，在佛山、惠州、广州等城市拿地，但在谨慎的经营策略之下，其并未扩大于新进城市的发展规模。如今，鸿荣源身上依然有着浓厚的“旧改”和“深圳”标签。

据早年的采访透露，鸿荣源地产开发并未使用杠杆，均为自有资金，可见其经营之谨慎。从1991年创立至今，鸿荣源如今已将自身定位从传统的地产开发商转变为“城市综合运营服务商”，业务除住宅开发外亦涉及商业运营、写字楼租赁、产业发展、物业服务等多个业态。据了解，鸿荣源亦涉足高新科技、金融投资及工业制造、矿业投资等领域。

当房企纷纷寻求新发展模式转型时，鸿荣源的发展经验或许可以给行业带来一些启示。

综合开发与价值提升

今年，鸿荣源在深圳陆续推出了珈誉府和尚云两个项目，入市房源超过2000套。其中，位于宝安区的珈誉府推出1401套住宅，意向登记1869批，认筹率133%；位于龙华区的鸿荣源尚云推出666套住宅，意向登记762批，认筹率114%。上述两个项目的推出均获得不错的去化，在目前深圳新房销售的环境中，表现可谓突出。

以备案销售均价测算，上述住宅项目货值约119.6亿元，以开盘当日的销售情况观察，上述货源有望在年内清盘。

同时，上述项目均为旧改转化项目。珈誉府属于宝安区沙井街道塘尾工业区城市更新项目，该项目预计住宅部分建筑面积100万平方米，其中30万平方米为2022年末规划调整后增加的面积，为公共住房；同时，塘尾项目商业部分规划为鸿荣源奥特莱斯，这也将是鸿荣源打造的首个奥特莱斯项目。

鸿荣源尚云则属于龙华商业中心城市更新单元南二片区项目，该项目体量相对较小，但同样规划建设公租房；另外，这一片区与早年鸿荣源开发的壹城中心相邻，因此亦被纳入壹城中心的规划中连片开发。

壹城中心是鸿荣源的代表项目之一，最早由深圳北（龙华）商务中心城市更新单元开始建设。其后，项目周边的深圳北（龙华）商务中心大二期城市更新单元、共和社区改造城市更新项目亦被鸿荣源拿下，总占地面积超过55万平方米，规划建筑面积近350万平方米；以业态区分，住宅约占68%（含保障性住房），商业、办公及旅馆业等约占30%，其余为公共配套设施。

商业部分，壹城中心内建有壹方天地、壹方城等多个购物中心，壹城中心第一区亦吸引了山姆会员商店在此落地。

在规模效益和配套兑现的加持之下，项目的价值不断提升。

值得注意的是，鸿荣源在龙华的另一个旧改项目——清湖老村城市更新单元与壹城中心的距离并不远，未来亦有望与壹城中心联动发展。

极致的深耕

据观点指数统计，鸿荣源目前有12个完成立项的城市更新项目，10个待立项的储备城市更新项目。

观察鸿荣源城市更新项目的位置，会发现其布局相当集中。一方面，大部分项目位于龙华区和宝安区，另外有一个尚未立项的项目位于光明区，即使深圳东部的龙岗区、坪山区亦有不少城市更新机会，但鸿荣源并未 “铺开盘子”。

另一方面，如同壹城中心的逐步扩大范围一般，其他在建的城市更新项目亦有连片开发的迹象。如龙华区观湖街道的观城第一期城市更新单元和观城横坑河西片区城市更新单元，尽管分了两个项目立项申报，但从其规划图和地理位置可以得知，事实上观城横坑河西片区城市更新单元是被观城第一期城市更新单元包围的，即从开发的角度可视为同一片区。

就鸿荣源在深圳已立项的城市更新项目来说，总规划建筑面积便超过1000万平方米。

此外，对于临深地区的开发，鸿荣源的选择依然是深圳西部接壤城市，即东莞。据统计，鸿荣源已成为东莞8个城市更新项目的前期服务商，项目面积超过400万平方米。

目前鸿荣源在东莞亦有在售项目，位于凤岗镇的鸿荣源熙园山院，该项目是2020年8月鸿荣源以39.8亿+安居房配建面积比例17%的条件竞得的，在拿地前不久，鸿荣源刚刚中标凤岗油甘埔村大窝工业区更新单元前期服务，地块与更新单元一路之隔，地块的开发将给鸿荣源创造不少“刷脸”的机会，也有助于其后续继续在片区内拿地。

受到市场下行影响，2021年后鸿荣源没有在东莞有新的旧改项目或土拍动作，熙园山院项目亦拖延至拿地2年后才开盘。

从销量上看项目去化尚算稳定，但售价承压。观点指数查询东莞市房屋网签备案公示网发现，从去年7月开盘至今，鸿荣源熙园山院已售609套，月均销售近50套，剩余货量878套；同时，该地块扣除配建面积后楼面价26954元/平方米，而当前高层住宅销售均价31000元/平方米，售价几乎贴近成本。

当前，由于市场下行，许多城市的房地产项目变得不宜投资，但房企并不会选择就此撤出这些城市，而是选择保留团队，以保证对市场的熟悉程度以及便于寻找合适的投资机会。

这就意味着在不同的城市和区域，房地产项目的运作都需要对当地市场有足够的熟悉和积累。

鸿荣源的做法可以说是将这种规则运用到了炉火纯青的地步。

在房企不断缩圈的当下，鸿荣源或将跟随趋势将更多的重心放在深圳市场。

结合其围绕住宅开发而衍生出的在物业、商业、商务、产业上的运营和服务能力，尽管在规模上存在一定局限，但在产品和品质上，鸿荣源身上已经有了新发展模式的影子。

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