世邦魏理仕：中资企业办公需求四大趋势，扩容、提质、增效、逐绿
扩容、提质、增效、逐绿已成为中资企业写字楼租赁的四大趋势。
2023年5月10日，上海 CBRE世邦魏理仕近日发布《中资企业写字楼租赁四重奏》专题报告显示，过去三年，中国经济与写字楼市场历经跌宕起伏，而中资企业的办公需求主力地位进一步强化。扩容、提质、增效、逐绿已成为中资企业写字楼租赁的四大趋势。
世邦魏理仕对于北京、上海、广州、深圳等一线城市超过500栋甲级写字楼的租户普查数据显示，中资企业的总租赁面积占比从2019年的60%提升至2022年的72%。2022年，中资企业在一线城市甲级写字楼的总租赁面积中，金融和科技行业合计占比57%，较2019年提升3个百分点。
世邦魏理仕中国区顾问及交易服务|办公楼部负责人张冀苏表示：“跨越疫情三年，中资企业在办公楼租赁市场彰显出中流砥柱的租赁韧性，需求端量质齐升。未来三年，全国优质办公楼供应充裕，建议企业把握时机，优化办公资产组合，积极推进整合、搬迁和升级等租赁行为。”
趋势一：扩容——主引擎动能焕新
科技与金融持续担当中资企业写字楼租赁需求的主引擎。从行业内部看，证券基金、互联网数据服务和软件开发等细分行业新动能的涌现是这两大需求引擎得以保持高速运转的最重要原因。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
资本市场改革的持续深化是推动证券基金机构业务扩张的动因。2022年，证券/基金/期货/信托行业在中资金融企业租赁交易量中的占比达到50%，较2020年上升14个百分点。与此同时，国内科技互联网行业持续向“数实融合”领域和核心科技研发转型升级也已初见成效，行业新增长引擎逐渐加速。数据显示，以人工智能、云计算为代表的互联网数据服务以及软件开发企业租赁交易量在科技行业中的占比从45%大幅增加至69%。
在金融和科技之外，专业服务业是写字楼市场需求的另一重要来源。随着中国经济向高质量、国际化、专精化发展，对专业服务业的需求也随之增长并升级。其中，律所成为需求最强劲的子行业，近三年贡献了中资专业服务业新租交易面积的47%。
趋势二：提质——美好办公，品质升级
历经三年疫情，良好的办公环境成为员工的核心诉求之一。越来越多的中资企业开始在企业房地产策略上做出应对。对比世邦魏理仕历年发布的《中国写字楼租户调查》发现，疫情后中资企业对楼宇品质升级的意愿明显增强，较疫情前攀升约10个百分点。
从租赁市场看，租户选址于甲级写字楼的比例也明显提升。根据京沪两地疫情爆发前后三年的新设立和搬迁交易数据，中资企业选址甲级楼宇的比例提升8个百分点至70%，仍落后于外资企业，但增速快于外资企业5个百分点。
世邦魏理仕预计，2023-2025年期间国内18个主要城市的写字楼新增供应中的甲级写字楼面积占比将达81%，这将为中资企业的楼宇升级提供充裕的选择，尤其是在快速兴起的新兴商务区。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
趋势三：增效——聚焦空间效率
基于对业务调整、成本控制以及提升办公空间利用效率等考量，对同一城市内多个办公点的整合是大中型中资企业房地产策略的另一重要趋势。在各行业中，制造业和科技业的中资企业办公室整合意向最高，这与其当前的办公室分布有较明显的关系。
中资企业的整合意向意味着连续整层大面积租赁和总部型独栋租赁需求将有所增加。数据显示，过去三年期间，一线城市5,000平方米及以上的新租交易中，整合性质占比约五分之一。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年4月
报告指出，在对多个传统办公空间进行整合的同时，将灵活办公引入房地产策略有助于进一步提升空间效率，并兼顾业务连续性和灵活性诉求。寻求更具弹性的空间解决方案将是未来中资企业写字楼需求的一大趋势。2022年《中国区写字楼租户调查》显示，疫情后中资企业在工作场所内设置共享工位和协作空间以及在选址时将共享办公纳入考虑的比例均有明显上升。
趋势四：逐绿——ESG达成共识，加速布局绿色楼宇
自2020年中国政府正式提出“3060”目标以来，可持续发展和降碳减排逐步成为企业的重要课题。从一些国内领先企业公开披露的碳中和目标和相关ESG信息来看，包括办公楼在内的企业房地产大多已经纳入企业运营层面减碳的范畴。尤其是对于以办公楼为主要工作场景的科技和金融企业而言，办公职场是企业实现双碳目标的重要环节。世邦魏理仕调查显示，54%的中资企业表示有意愿搬迁至绿色认证楼宇，这一趋势将推动绿色楼宇租赁需求的持续增长。
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