观点指数 新的一年，经济强复苏预期中，深受影响的各行各业对未来都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成为增长的一环。从地产、商业、物业，到产城、物流、租赁，再到文旅、康养、金融资管等领域，一时间尽显“春风吹拂，万物生长”的美好希望。

我们知道，具体到行业、企业与个人则仍然会面对许许多多的不同问题和挑战。没有人能预测疫情是否彻底远离，经济增长的各驾马车又会在重启过程中遭遇多少波折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，无论是科技产业、房地产行业还是消费领域，都将在新起点上以高质量发展为目标构建出更多新的模式。

不舍昼夜，只为万物生长的春天。

观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，每年定期推出《卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从全面的视角解析行业未来。

以下为其中的《2023地产行业ESG卓越表现报告》及研究成果，更多请点击2023观点房地产卓越指数 - 观点网 (guandian.cn)

2018年末，中国人民银行发布《中国绿色金融发展报告（2018）》，对我国绿色金融发展情况进行了全面总结，并重点介绍了绿色金融标准研制工作的进展，这标志着ESG理念与绿色金融体系的市场化。

房企要继续高质量发展，需将“ESG”纳入考量。随着中国投资市场的开放，国际投资者对企业“ESG”的关注度越来越高，国内投资者也在通过观察企业“ESG”的变化来规避相关风险。

与经济大趋势同频，地产行业也在积极贯彻“ESG”的相关条件。

作为碳排放大户，房地产和建筑业是当前实现“碳中和”目标拖后腿的行业，也是可以取得突破性进展的行业。

但通过对样本企业的调查分析，部分企业发布的社会责任报告只是追随潮流，缺乏具体的节能减排规划，没有对应的绿色金融能力，更无法让投资者了解可持续发展的路径。

观点指数对于ESG的研究从金融角度作为主要抓手，评估企业在金融、投资价值与“去碳化”之间的联系。

数据层面，我们从非财务数据入手，诸如碳排放、绿色建筑面积、员工人数、减排措施等方面推演财务数据，例如现金流，融资规模，或有负债等等，最后依然会落脚于企业的财务与经营状况。

ESG对于观点指数而言，是一份加密的财务报告。

信息披露不尽相同，ESG落地机遇与挑战

中国内地与香港对于ESG相关信息的披露程度存在差异，整体而言，香港上市房企对于ESG理念的起步与执行相对较早，市场主导性更强，披露要求也更加严格，已成为必要的风险考量框架。

相对而言，内地上市房企起步较晚，信息质量较为单薄，属于政策主导性驱动。

具体来看，港交所于2012年指导自愿披露ESG信息；2016年1月起强制披露定性环境和社会信息；从2017年1月起强制披露定量环境数据。

香港的高度市场化将可持续发展与金融信息紧密关联，证监会向认可单位信托和互惠基金的管理公司发出通函，强制要求在2019年12月31日前在发售文件中披露投资重点、策略、相关风险等方面的信息。这在一定程度上减少了“洗绿”行为，以及后续的非绿色属性融资。

2021年6月，证监会进一步提高此类披露标准，增加了资产配置、参考基准等方面的披露。

中国内地A股上市公司的ESG信息披露主要受政府指导，靠政策驱动，并未实施强制性要求。2022年1月7日，上交所要求上市公司积极实践可持续发展、承担社会责任、加大生物和环境保护力度，应当按规定披露履行社会责任的情况。

对于房地产行业，2019年发布了《建筑碳排放计算标准》，明确了建筑物排放的定义及计算方法；2021年，发布了国家标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，明确强制性的碳排放强度和节能率标准。

数据来源：企业公告，观点指数整理

注：样本池为观点指数跟进的61家房企；标题中"ESG报告"指房企公开发行的"环境、社会及管治报告"、"企业社会责任报告"、"可持续发展报告"的统称。

观点指数发现，内地因为政策导向性原因，对于ESG相关信息披露较为滞后，接近10家企业于2021年才开展披露工作。不仅如此，内地上市房企可得到的绿色金融融资份额较少，绝大部分绿色建筑只应用在高级写字楼与高端住宅，缺乏具体的节能减排数据或执行方案。

ESG之于房企，给资产管理与资产价值创造了诸多机遇和挑战。机遇在于促进房企服务与产品的差异化，不仅涉及环境领域，还涉及房地产项目，对群众尤其是需要支持和稳定的低收入人群和弱势人群的社会影响；挑战则在于如何统筹资产数据以满足披露要求，以及如何确定必要的资源和专业知识以有效整合可持续性风险。

ESG所带来的影响不仅仅是房企这一环，还有一个由投资者、融资人、合作伙伴以及建筑材料供应商组成的生态系统，共同构成了房地产价值链。虽然这些法律法规直接影响房地产开发公司，但与可持续性有关的报告和透明度要求，必须在整个价值链上实现。

观点指数分析，房地产行业目前存在一些不利的可持续性影响指标，或将不利于未来融资与节能减排，其中最主要的是能源效率低下型房地产资产的敞口。房企缺乏合适的资源和专业知识以衡量这些指标，包括进行有意义的信息披露。

目前，各国缺乏一致和可比较的数据，难以测试对建筑性能所需的衡量以及为性能最佳建筑设定合适的标准值。另一方面，“洗绿”行为类似于财务造假，夸大节能减排、环境治理以及管控绩效以获得资本市场支持。

兵马未动，“绿色金融”先行

ESG投资理念的诞生以资本为源，绿色金融的逐渐扩增不仅是企业的另类债权资源，更是一种综合与可持续发展能力的肯定。

常规融资渠道的“萎靡“为绿色融资提供契机，从金融十六条到新五条出台，本次房地产支持政策是有选择性的，房企获融资支持的分化十分明显，政策出台的目的是为了防止风险进一步向经营正常的房企蔓延，以此来稳定当前的房地产市场。

虽然从政策上看“”三支箭“给房地产企业带来了上万亿元的融资支持（仅万科从6家国有大行获得的意向授信额度就超过3000亿元），实际落地与否仍有不确定性，后续实际贷款依然要经过银行的审核，债券、非公开发行股票能否落实还要看投资者的购买意向。

早在2016年，以当代置业为代表的房企就已经成功发行绿色债券，近年越来越多房企启动绿色融资渠道，包括龙湖集团、阳光城、旭辉、禹洲、阳光城等，发行规模持续增长，也表明房企越来越重视节能减排和绿色建筑发展。

数据来源：企业公告，观点指数整理

注：港币与美元按历史汇率进行换算

从近5年数据看，香港市场逐渐成为全球最大的绿色债券市场之一，表现出飞快的发展速度。内地市场在2020年以后也呈现出突发增长，但整体规模相对较小，且“绿色”理念的落地仍有较大空间。

观点指数发现，当前房企及相关产业的绿色债券市场报告呈现出主体多元化与资金多样化的明显趋势，而主体多元化表明“绿债”的前景是受到资本市场所认可的。

最初内地企业大多不具备绿债发行资格，主要发行者为香港商业地产机构等。现已逐渐转变为大量内地及海外机构，其中内地发行者规模不断攀升。

2015-2022年间，中国内地发行者逐渐成为香港绿色债券发行的主力军。此外，私企开始引领绿债市场：2016年，港铁发行8支贴标绿债，成为当年最大的绿债发行者。但2020-2022年期间港铁的绿债规模[1] 仅占香港绿色债券发行市场份额的0.3%-0.5%。

另一数据表明，2021年，共460家涉及房地产开发、基础设施建设、物流园区等业务的主体发行绿债（约212亿美元），其中私企数量超过65%。私企数量增多及市场份额的扩大，更加反映出绿色债券市场化逐步落地，升值空间也愈发被投资者所认可。

资金用途多样化说明绿色金融的横向拓展具备扩升空间，数据表明，2021年募集而来的绿色资金投向绿色建筑、水、可再生能源、低碳交通等7个领域。整体来看，用于绿色建筑业的绿债款项超过30%，这与发行者主要由房地产企业组成有关。

在香港资本市场，投向建筑领域的比例更高，超过37%。观点指数认为，募集资金投入并支持多领域绿色项目发展，未来随着市场的扩大与认证过程的完善，应该会有更多绿色建筑项目被确认和界定。

在样本企业甄选中，太古地产的绿色金融框架更为成熟，资金来源多样性以及成本管控能力得到了资本市场的认可。

上述数据表明，太古地产绿债到期日全部在2030年末之前，这反映企业对于2030可持续发展的前瞻性布局。

据悉，上述债券所筹资金净额将用于公司全新或现有绿色项目或为该些项目提供再融资，范畴涵盖绿色建筑、能源效益、可再生能源、用水效益及污水处理，以及如何应对气候变化等。

数据来源：企业公告，观点指数整理

此外，若从绿色债券募集资金投向看，按气候债券组织的分类方案划分，内地资金投放最多的是低碳交通领域，占2021年发行总额的33%，而建筑部门只有9%的占比，再次说明房企发行规模偏低。

若对比香港市场，建筑领域是最大的资金投向，占37%。领展和太古地产紧随港铁，并列私营部门最大发行人，两者均已发行基准规模5亿美元的交易。

作为高端物业的缔造者，太古地产的绿色金融框架与金融机构的联系同样十分紧密。

太古地产是香港及中国内地唯一获纳入道琼斯可持续发展世界指数的发展商，于2019年7月该公司达成首笔与可持续发展表现挂钩的贷款，即与东方汇理银行达成协议，将一笔于2017年订立的港币5亿五年期循环贷款转为与可持续发展表现挂钩贷款，利率因应公司环境、社会及管治表现调整。在此贷款框架下，东方汇理银行将基于一些标准每年下调利率。

贷款所得资金投资于支持实践太古地产2030可持续发展策略订立的目标，如采用先进的节能技术，以及支持发展中的绿色建筑。

绿色建筑进程加快，“双碳”前路道阻且长

绿色建筑是当前房企绿色融资的最主要投资方向，同时，绿色低碳、绿色建筑、智能楼宇等逐渐成为衡量ESG评级的主要考虑因素。

2021年，全国主要城市新交付写字楼中超过40%拥有或申请绿色认证。德勤中国分析认为，考虑到建筑领域在中国能源消耗和二氧化碳排放中占比较大，购物中心、酒店、办公楼宇等对气候的影响也必然受到关注。

然而，市场同样对绿色建筑表达了担忧，也逐渐意识到潜在的危机。

绿色建筑、ESG投资理念和非绿色建筑相比会产生一定的租金和资产价格溢价，在业内被称为“绿色溢价”（Green Premium）。经济下行环境中，到底有多少投资人愿意为此“买单”？可持续的动力是否会面临挑战？这些都是不容忽视的问题。

观点指数发现，当前绿色建筑中的高级物业、商业地产以及产业园区受到明显的投资偏好影响。

目前，绿色建筑投资者类型以国内保险机构、境外长期基金和地产基金为主。该类投资者的投资策略非常广泛，除了追求传统核心地段资产的长期策略外，近年来基于资产稀缺性加上供给侧收紧的市场环境，增值型物业投资也逐渐成为市场主流，特别是在资产升级改造方面。

投资者倾向于买入能够产生稳定且灵活现金流的物业，因此重新开发及改造项目备受市场追捧。在这方面，着重物业质量、高效运营和低碳环保的绿色建筑因其增值效益，开始进入投资者的视野。

随着绿色建筑政策的落地实施，以及部分先行房企成功塑造的可持续发展形象，尤其是港资房企（如太古、新鸿基、新世界等），绿色建筑开始受到更多同行的关注。与此同时，近年来许多国家主权基金或养老基金、保险公司等，内部投资指引开始出现针对ESG投资的规定，譬如为外汇基金房地产组合投资时，物业的绿色认证将会是重点考虑之一。

绿色建筑在商业地产中的经济效益同样突出，观点指数与施耐德电气联合发布的《2022数字化运营白皮书》中指出，现阶段商业楼宇的运维成本通常是建造成本的3-5倍。企业相关负责人也透露，绿色建筑项目的引进或将为企业每年节约20%-35%的能源与人力支出。

数据来源：企业公告，观点指数整理

观点指数认为，当前绿色建筑产业发展的阻碍不是来源于技术层面，而是经济价值层面。绿色金融经常被视为加速绿色建筑发展的催化剂，因此绿色建筑的投资回报成为投资者与行业最关心的核心问题。

市场对绿色建筑的投资意愿或预期如何，溢价是否真实存在？

当前，拥有绿色建筑认证与评级是投资绿色资产考虑的先决因素，说明绿色认证有着不可或缺的标签作用，预计能为投资者进入绿色投资领域提供更多的信心。不过，对于绿色建筑的国际评级，当前内地房企普遍没有获得国际市场的认可。

数据来源：企业公告，MSCI，观点指数整理

绿色改造的升级潜力被认为是次要考量因素，投资者基本看好绿色建筑的发展潜力，与目前市场主流的增值型投资策略相符。估计随着有关高科技及节能减排数据的更多即时量化与分析，投资者会更有信心基于准确评估和实时监测物业的表现来进行投资决策。这也表示，亚洲投资者开始更关注全面的绿色管理模式，GRESB指标受到更多认同。

绿色资产在内部回报率(IRR)的表现预计会超过非绿色资产，但是在过往采访中，部分企业管理者认为需要预留一定的风险溢价，因此对绿色资产IRR的预期更高。现金流增加是最直接提高IRR的方式，观点指数认为，绿色资产能通过节省运营成本带来额外的现金流。

在“绿色建筑”领域，恒隆地产的布局模式值得学习，可量化目标也给予投资者一针强心剂。

恒隆地产在香港和内地发展、管理并持有多元化国际级物业组合，覆盖香港及9个内地城市，包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州，并在可持续发展方面有着诸多规划。

观点指数分析，当前深耕于商业地产与高级物业的企业更愿意加大对绿色建筑的投入。

具体看恒隆地产的布局历程，2020年12月宣布了一系列将于2030年或之前达到的可持续发展目标和指标，这类具体指标是内地房企普遍未披露或欠缺的。

2021年，恒隆定下25个将于2025年底或之前实现的可持续发展指标，涵盖了该公司可持续发展框架聚焦的4个优先议题，为应对重大可持续发展挑战制定具体及可量化的措施。

另一方面，与外资的高度合作同样是绿色进程的催化剂。如恒隆地产成为亚洲首批承诺制订短期及长期减碳目标的房地产公司，致力于2050年前实现净零价值链温室气体排放。该目标将符合科学碳目标倡议（Science Based Targets initiative，简称SBTi）的净零排放标准（Net-Zero Standard）。

2022年4月，恒隆再下一城，成为香港首家以及亚洲首批承诺达致ULI Greenprint净零碳排放营运目标的房地产公司之一，并致力于2050年前将营运物业组合的营运碳排放量减至净零排放水平。

社会治理披露不足，管理体系有待提升

当前，房企对于社会层面的信息披露主要集中于员工与捐赠两个层面。

员工层面，就业人数前三甲的房开企业分别为万科企业、保利发展、中海发展；就业人数前三甲的物业企业分别为碧桂园服务、雅生活、中海物业。在2020-2021年员工人数实现100%增长的企业中，物企员工规模逐步增长，其中增长翻倍的物业企业包括：华发物业、碧桂园服务、世茂服务。

但也不乏部分企业在收缩员工规模，如合景泰富集团、华侨城、建发国际集团等企业2020-2021员工数量减幅超过30%。

捐赠层面，根据福布斯中国发布的2021中国慈善榜，上榜企业行业集中度方面，房地产行业捐赠数量最多，前100家中占了29家，榜单前十名中有6家均为房企。

据2021年房企ESG报告显示，可统计到房企向社会累积捐赠总额超过470亿元。其中，碧桂园累计参与社会慈善捐款超100亿元；龙湖集团累计捐赠17亿元；中南建设累计投入慈善资金超10亿元；远洋集团累计支持社会公益款项5.3亿元。

ESG投资的评判标准相对而言是软性的，但对投资人来说，ESG投资所能带来的利润却不能过于缺少量化。

目前，我国A股市场监管尚未出台强制的ESG披露框架。统计数据显示，截至2021年末，25.18%的A股上市公司（不含北交所）披露ESG报告（CSR报告或可持续发展报告），近三年来一直维持在四分之一的披露比重。

观点指数针对已发布的ESG报告，不少数据在指标定义、统计口径、可靠性方面都面临较大的改进空间。

对于投资人来说，量化数据匮乏、披露标准不一致等难题，都是ESG投资面临的挑战。

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