过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。

于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。

以下为 《2022年度商业地产市场报告》： 

今年前三季度，物价走势平稳，为消费回暖打下了坚实基础。总体来看，社会消费品零售总额在6月份开始逐渐回暖，直至8月呈现同比正增长，这表明5月份以来全国各地消费刺激措施有一定的成效。

其中，网上零售额持续保持正增长。在商办领域，据世邦魏理仕调查数据显示，未来有不少新的办公空间拓展需求。整体来讲，上半年商业地产景气在逐渐恢复。

供给端，商业地产的投资额较有所下滑，至今仍未达到去年水平。这主要是因为房地产行业的整体销售不景气，导致资金来源匮乏。可以看到，不论是办公楼还是商业营业用房，其新开工施工和竣工面积均在萎缩，不过前者的萎缩幅度相对较小。

退出端，近几月商业地产销售面积虽然较年初有所下滑，但较去年仍然能实现同比增长。其中，商业地产期房的下滑幅度较大，特别是商业营业用房期房，于今年9月处于同比负增长的状态。

另外，大宗交易较去年活跃度有所上升，这仍是商业地产退出的主要渠道。而另一个渠道CMBS，今年的活跃度较往年有所降低，但保险版的CMBS正在掀起一阵浪潮。

整体消费市场回升，商办领域有新拓展需求

据国家统计局数据，今年1-9月份，我国的CPI指数呈现稳定趋势，一直在2.5%附近徘徊，物价保持平稳。其中，食品烟酒类受猪肉价格波动影响，指数在7、8、9月份呈现上升趋势。

据公开数据，上半年CPI同比涨幅在10%-20%的新兴市场和发展中国家有45个，但我国的CPI仍然在正常区间内运行，这对消费景气的恢复有正向推进作用。

受疫情地区多发以及社会总体需求不足的影响，我国的消费情况总体呈现出由谷底开始回升的态势。据国家统计局数据，4月份的社会消费品零售总额同比增长-11.1%，直接导致4月份社会消费品零售总额累计增长转为负。5月份延续4月份的萎缩态势，直到6月份才开始慢慢恢复。8、9月份，社会消费品零售总额累计增长转为正增长，9月份为0.7%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

这意味着各省市的消费刺激举措有了一定的成效，就广东省来说，据商务厅消息，5月以来，广东在全省范围发放消费券，并将延续到10月底。截至9月21日，全省已发放核销消费券约11.3亿元，直接拉动消费约100亿元。

据公开消息，今年上半年，全国累计发放消费券超过100亿元，对区域经济拉动效果显著。国家统计局数据则显示，网上零售额累计增长持续呈现正增长，其中2月份同比增长率最高，为10.2%；5月份同比增长率最低，为2.9%。9月份恢复到5月份以来的最高幅度，为4%。

从消费品类来看，餐饮和商品零售也在6月份开始复苏。国家统计局数据显示，5月份餐饮收入同比增长为-21.1%，但在6月份回升至-4%。商品零售累计增长率也从负增长转为6月份的正增长，为0.1%。美团数据显示，7月以来全国到店餐饮线上交易额环比上月增长20.2%，消费券的发行也有力促进了实体餐饮业的发展。

从零售业态来看，限额以上百货店、专业店和专卖店在6月份过后均呈现销售回暖趋势，这些非生活必需用品店在几轮消费刺激下，出现一定的成效。而关于生活必需用品，限额以上超市和便利店，今年以来持续保持正增长，近几个月零售额累计增长率保持在4.1%和4.6%附近。

超市是居民生活消费的主要场所，疫情期间为了稳定生活用品供应，各地方政府大力支持。同时，超市也通过线上平台进行营业，保障了周边居民的需求。而便利店凭借密集的线下网点、成熟的供应链和区位近的优势，也为民生物资供应发挥了重要作用。

在商办领域，据世邦魏理仕7月份在全国范围内201份调查样本显示，有36%受访者表示未来18个月将增加办公面积。具体来看，55%专业服务业和42%金融业受访者计划增加办公面积，同时有30%科技企业也将进一步扩容。

商业地产投资额下滑，拖累新开工及竣工面积

据国家统计局数据，房地产本年实际到位资金合计累计增长率均为负增长，8月份该幅度已扩大至-16.7%。其中，9月份房地产投资本年资金来源小计累计增长率为-24.85%。

观点指数认为，这主要是行业整体销售景气下滑带来的影响，而1-9月前100房企累计实现权益总销售金额36631亿元，同比下降49.1%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

在没有良好的退出渠道之前，大部分商业地产开发商的开发模式基本是以住宅业务输血商业地产业务，如龙湖明确每年将从住宅销售额中拿出一定比例来投资商业地产。

所以，当住宅业务整体不景气时，投资于商业地产的资金量将会减少。据国家统计局数据，今年房地产投资累计增长率，4月份开始后为负增长，9月份为同比增长-8%。

其中，办公楼和商业营业用房投资累计增长率自2月份以来均为负增长。至今年9月，办公楼投资累计同比增长率为-9.9%，商业营业用房投资累计同比增长-12.2%，下滑幅度均大于房地产整体的投资累计增长率-8%。

这意味着，在目前资金链紧缩情况下，行业整体的选择是减少商业地产投资，仅剩几家有实力的国企和头部央企在持续投资。如华润置地和中海，今年已在公开市场拿了不少商用地块。

具体来看，办公楼新开工施工面积累计增长率均为负增长，由3月份的-4.2%迅速扩大至9月份的-36.6%。类似的，办公楼竣工面积累计增长率也均为负增长，由2月份的-9.1%迅速扩大至9月份的-23.6%。观点指数认为，两者均受到位资金影响，资金链的不畅，导致新开工面积和施工速度均受到较大的影响。

另外，办公楼施工面积累计增长率虽然也均为负增长，但幅度较小，9月份的增长率为-5.1%。这表明各地开工仍在持续，当地政府也给予了较大的支持。如郑州的纾困基金，首先就用于建业地产在金融岛的写字楼项目，助力其复工复产。因资金断裂而停工的写字楼项目，若能及时得到资金支持，那么该项目便能在不久后产生现金流，这也是政府及社会资本重点支持复建的原因。

同样，商业营业用房新开工施工面积累计增长率、竣工面积累计增长率和施工面积累计增长率也呈现出相似的规律，新开工和竣工面积均受到较大的影响，而施工面积影响相对较小。

大宗交易活跃，保险CMBS退出兴起

据国家统计局数据，办公楼销售面积累计增长率由年初的35.6%下降至9月份的14.4%，但总体来说仍持续在正增长。其中，办公楼现房销售面积累计增长率由年初的35.9%下降至8月份的13.7%，办公楼期房销售面积累计增长率由年初的35.4%下降至9月份的1.8%。

这也反映了市场对办公楼期房如期交付的担忧，所以市场更青睐于办公楼现房。另一方面，办公楼累计新开工面积的锐减，也导致了期房销售的下滑。相应的，若办公楼累计竣工面积下滑幅度较大的话，也将影响后续的办公楼现房销售面积。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

除此之外，商业营业用房销售面积呈现出不同的情况，期房销售面积累计增长率由年初的10.8%下滑至9月份的-5.8%。由于商铺类可能将涉及到众多的个体户或者小微企业，他们承受风险的能力极低，所以在商业营业用房期房购买方面极为慎重。

但是，在现房方面却显示出不同的情况，3月至9月期间，商业营业用房现房销售面积累计增长率稳定在21%-32.2%之间。观点指数认为，除了5月份消费回暖所带来的刺激以外，商铺抗通胀也成为购买的理由之一。但期房的销售面积比例较大，所以整体的商业营业用房销售面积累计增长率并不高，并由年初的12.9%下降至9月份的2.3%。

除了通过销售退出以外，商办零售大宗交易也是资方的主要退出渠道。据市场数据不完全统计，今年房地产成功并购的事件数为90起，比去年同期增加17起；涉及并购金额为720亿元，比去年同期增加189亿元。商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，截至9月底内地共计有29宗商办资产大宗交易事件，成交总金额为519.87亿元。

而在资产证券化退出方面，据同花顺iFinD数据，今年1-9月CMBS和类ABS发行量为58只，同比下跌9.3%；总规模为905.42亿元，同比下跌15.3%。

虽然交易所市场和银行市场的发行规划规模有所下降，但保险交易市场有了新的契机。今年二季度，市场迎来首单保险版CMBS，发行规模为13.5亿元。据上海保险交易所数据，中保登作为保险资产支持计划的登记机构，三年来业务规模由115亿元增至4080亿元。整体来看，保险业资产证券化在迅速发展。

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