资本市场报告：震荡中的调整与机会
地产及相关行业受宏观调控的波动仍在调整，股债市场价格的变化亦是表达了资本市场对这一轮调控不确定性而举棋不定。
后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。
为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。
以下为“2022上半年企业资本市场表现报告”及研究成果：
观点指数 2022年以来，地产及相关行业受宏观调控的影响仍存，股债市场价格的变化亦表达了资本市场对这一变化所产生的不确定性而举棋不定。
资本市场是上市公司融资、并购重组、优化资源配置的重要平台，同时也为实现相关产业结构发展升级提供了重要的支撑。合理利用资本对于企业的健康发展有莫大助力，因此地产及相关行业在低谷过后应更重视持续经营理念，实现有效的内审和风控管理，一步一脚印实现发展及利润最大化。
观点指数通过跟踪研究上市房企及相关衍生业态的财务指标、企业影响力和社会影响力等方面，综合评估企业的资本市场表现。
其中，中国海外发展、华润置地、碧桂园服务等企业的表现均有较好数据支撑。前两者近年来投资回报率分别为6.21%和4.77%，领先于样本企业均值水平；息税前利润分别约为513亿元及456亿元，同时在2021年销售及融资均受影响下，实现正向的经营及总净现金流。
碧桂园服务是上市较早、体量也是相对领先的一家物企，表现亦是可圈可点。得益于较早参与资本市场，规模优势显现，企业近期投资回报率实现39.65%，大幅领先于行业均值水平。企业多年来均获得稳定增长的经营现金流入，且在2021年有大规模的投资动作，后续利润增长值得期待。
房企及相关业态投资回报率近年来有较明显的下行趋势，不过物业有小幅度回升。从样本企业具体数据来看，地产行业的投资属性正逐年下降，由2018年投资回报率3.24%下降到2021年的1.99%；园区企业的投资属性三者中最低，由2018年的2.79%期间多次波动至2021年1.65%。
物企由于经营模式相对稳定，投资属性在三者中表现较好，2018年实现25.93%的高点后有较大幅度下滑，不过近期盈利表现较好，回报率正逐步回升，2021年为20.99%。
在地产行业发展承压的情况下，房企盈利能力受到进一步影响。而物企由于盈利模式与传统制造和工业经济有所差异，即使在波动市场下也取得了不错的回报，后续可能更受投资者青睐。
融资方面，2020年三个业态都有较大幅度下跌，期间物企保持着领先的增长势头。具体来看，2018年物企实现了64%的债务增长，资本市场的顺利为扩大运营规模提供了较大的支援，后续增速有所下降后2021年回升至40%。
房企近年来受宏观调控影响，债务正逐年放缓，2018年增长51%，近几年逐步下降至2021年的13%；园区债务增速则一直相对稳定，不过在2019年有较大增长，后续回归正常水平至2021年18%的增速。
债务偿付指标方面有所改善，观点指数通过比较企业营业收入与总负债比例，进一步观察企业的偿付能力。可以看到，得益于债务增速放缓，企业的债务偿付指标有所改善。这一指标物企同样拥有较大优势，由于债务规模较小，营业收入与总负债比例在较长时间内均维持在1以上；样本房企指标比例较为平滑，2021年小幅改善上升至29%；园区企业与房企相差较小，指标保持小幅波动，2021年升至21%。
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