前言

"放眼世界，我们面对的是百年未有之大变局"。在当今的世界中，百年变局与疫情交织，全球经济受到大冲击，截至目前尚未从余波中脱身。物联网、云计算、人工智能、大数据、5G等技术的发展日新月异，彼此间深度融合而迸发出的商业价值更是无限，成为全球几乎所有国家和地区经济发展依托的重要抓手。

在发布的十四五规划中，数字化发展拓新与守成兼而有之。规划提出，促进数字技术与实体经济深度融合，赋能传统产业转型升级，同时催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新引擎。此外，规划提出适应数字技术全面融入社会交往和日常生活新趋势，促进公共服务和社会运行方式创新，构筑全民畅享的数字生活。

国家互联网信息办公室发布的《数字中国发展报告(2020年)》中披露，我国数字经济总量跃居世界第二，数字经济核心产业增加值占GDP的比重达到7.8%，至2025年该比重将提高到10%。

从无到有，从少到多，从传统方式转变到数字技术，是数字化转型的必经路径。对于各行各业来说，这已不是选择题，而是主动拥抱变化的必修课。

房地产和相关行业亦是如此。最新一轮的地产暴雷中，企业主体接连陷入泥潭，最根本的原因是执着于旧有发展节奏，未能快速响应政策和环境的变化，进行适应性调整，因此失去了发展的动力。企业要清楚认识到，房地产和相关行业已经从高速增长的状态中冷却下来，与此同时，伴随融资通道收缩、盈利能力受限，曾经行业形成近乎惯性的粗放、高杠杆、高周转、高增长的发展模式不再适用。

未来的20年，房地产和相关行业将加速进入效率为王、管理红利时代。面对后地产时代的诸多变化、未知、迷茫与不确定性，数字化至少将会在：企业内部效率优化、服务质量提升、商业模式创新、供应链重塑、数字化生态圈建设及占据主动权五个方面赋能乃至重塑行业。

展望未来，数字化建设程度的高低，将成为影响企业竞争力强弱的核心因素，未能尽善者将面临淘汰。

而作为数字化中的重要一环，数字化运营聚焦于地产产业链的后端，对资产持有运营和客户全生命周期服务环节的提质增效、节能减排、产品服务丰富完善等发挥至关重要的作用，能够助力企业在地产微利时代做好深耕。如果说过去房地产和相关行业是基于开发环节做“加法”，未来则是立足于运营和服务做“乘法”，不擅长利用数字化手段实现运营的企业将被行业抛下。

观点指数研究院通过问卷、深度交流、线下调研的形式，旨在呈现当前房地产和相关行业的数字化运营真实现状。我们发现以上行业不仅在数字化运营上积极行动，借助数字技术和手段更好地提升建筑空间的自动化运营水平，而且已在主动进攻，拥抱变化，利用数字化运营的便利挖掘潜在需求，思考数字如何业务化，冀望以新的业务模式给行业带来颠覆性发展。

观点指数研究院

中国数字经济的高速发展，催生了全新的商业模式和经济形态。作为产业变革升级的强大新动能，数字化被视为创新驱动发展的重要力量。对于房地产行业而言，告别红利时代，转型升级迫在眉睫；把握数字化机遇，实现高质量可持续发展，既是政策与市场所趋，亦是企业未来发展的必要路径。

作为数字化转型的领导者，施耐德电气认为数字化转型是房地产行业的重要突围路径，不仅是打破发展惯性、应对环境变化的被动措施，更是把握时代风口、重塑核心竞争力的主动作为。

数字化转型无疑将带来一场自上而下的企业变革。企业不仅要有能够抢抓先机的前瞻性眼光，更要具备清晰的战略规划与转型思路，才能少走弯路、有条不紊地推进数字化转型。

目前，房地产行业在数字化转型方面，仍无太多可参考的转型范式或成功的转型经验。如何找准投入起点、如何构建数字化转型的支撑体系、如何寻求瓶颈的突破关口、如何衡量与评估成本效益，都让众多房企，尤其是中小型房企，在数字化转型的道路上举步维艰。

施耐德电气深知，找到数字化转型的正确路径，并非某个独立的企业或组织能够完成。这不仅需要房地产行业学习与借鉴其他行业的成功转型思路，也需要各房地产商、科技服务商等相关领域的共同探索与实践。

有鉴于此，为了更好地助力中国房地产行业实现数字化转型，施耐德电气联合观点指数研究院深入了解当前房地产和相关行业数字化运营的现状、痛点及路径选择，希望通过我们来自一线的实践、洞察以及成功的数字化转型经验，为房企数字化转型提供有价值的参考样本，赋能房地产行业加速推动绿色高质量发展。

在施耐德电气看来，虽然房地产行业的数字化转型之路任重而道远，但可以预见的是，其数字化转型必将贯穿企业的全生命周期。最终实现推动产业链条数字化，打造全方面的高效运营管理，房企可在实现社会效益的同时收获经济回报。

未来已来，施耐德电气愿携手房企合作伙伴，以数字化技术驱动企业高质量增长，共赢数字化时代！

施耐德电气

基于房地产行业的特征，其数字化运营并不像制造行业一般呈现在某个具体的项目或产品上，而是体现在相对“独立”的产业中。观点指数认为，未来五年，园区、商业地产、社区以及家居将成为房企及其他相关企业数字化运营的主要市场，新赛道产业如文旅、养老，未来可期但仍需市场检验。

超过95%的受访企业透露，得益于商务园区的高度集中性与对降低运营成本的迫切需求，园区和商业地产的数字化水平较为成熟。

相对而言，住宅领域的数字化运营无论在程度与规模层面都不及前者，主要受限于传统物业的服务模式与辐射范围，以及住宅用户的弱需求。智慧社区与智能家居同属住宅数字化领域，但同时保留各自特性，发展路径相似但又独立。智慧社区与物业关联程度极高，数字化运营更多是围绕物业运营与增值服务。智能家居则更聚焦于终端消费者，是数字化运营的最基础层面。

养老与文旅产业本身的服务性质决定其数字化运营更侧重于服务平台的搭建，不应偏离服务产业的核心，同时要重点关注人文关怀和数据安全问题。

智慧园区/商业地产

园区/商业地产的数字化建设可以分为两个方面：

一方面是智能建筑，即楼宇智能设施的解决方案，基于硬件设备的改善、智能联动，结合云端等信息技术实现节能减排、降本增效等目的。

另一方面是以数据为核心的运营体系，围绕核心业务：招商-运营-服务，通过对实体场景中的数据进行收集、洗练、沉淀、贯通，最终通过数据分析赋能业务全流程的运营体系。理想状态下，两方面的建设可以相辅相成，形成数据分析、迭代软硬件的积极闭环。

1.智能楼宇将节约超过30%的运维成本

从调研反馈来看，行业这两方面的开发程度有较大的差异，多数企业更倾向于优先规划智能建筑。除了技术方面的原因外，“算账”是本轮调研中频繁出现的关键词，成本节约与投资回报是管理者关注的重心。

目前行业内园区楼宇的经济寿命在10-25年，楼宇的运维成本（包括能源管控、维修与人力等）将占据总成本的60-70%，换句话说，运维方面的支出约是建设支出的2倍。综合各家受访企业的观点，包括水电、照明、停车、运维、安防等智慧楼宇管控系统，在前期可以依靠较少的代价（如建安成本上升10-20%），在持续经营过程中可以实现节约30-50%的成本支出（如一线劳务人员以及中层管理岗位的人力支出、以及节约水电等资源的消耗）。

同时，我们发现基于布点在建筑中的采集器、传感器等，可以减少部分因为人员操作不当、不及时而引发的浪费或者风险，如水、电、网络管道，人工的检查频率可能是一周或者一个月，频率较低。

软硬结合的建筑系统可以每天或每小时监控建筑的运行，再把收集的数据记录、呈现到数据中心，帮助企业沉淀到全国各个项目的水、电、各种设备，甚至包括工作人员的轨迹数据中，为后续的分析做好支撑。

以太古商业楼宇与施耐德电气的合作为例，通过物联网平台为现代商业建筑的能效管理提供了借鉴意义。太古地产的特点在于其项目的地域跨度较大，遍布于香港和中国内地以及东南亚等地的枢纽地带，能源类支出占比显著。

合作案例中采用集成化能源管理方案是目前行业的大趋势，将居于不同区域的项目视为同一个整体进行集团化的监控和管理，将共性的问题整体监控以便快速定位运营以及楼宇中的能源消耗问题。对于太古地产而言，统一的集成式智能管理平台可以远程及时地了解每个项目的能源消耗情况，并通过多项目数据的协同对比，确定最佳实践以及潜在提升点。

数据来源：施耐德电气

EcoStruxure集成式楼宇架构相较于以往的楼宇管理系统更聚焦于帮助管理层统筹商业运营与能源管控。其边缘控制包含构建针对人、物、楼宇与能源的各类监管系统，结合各类传感器、电力控制器以及大量数据提供给太古地产客户针对电力能源与楼宇管理的各类咨询服务。太古商业地产通过对于楼宇的数字化升级节约10%-20%的能源，并可以通过远程方式解决80%的楼宇与运营问题，在如今的存量时代提高企业估值。

此外，当前的一些建筑问题也可以为绿色或者智慧建筑的设计进行反哺。

2.数据资产提升企业效率与整合程度

在园区中，以数据为核心的运营体系不管是对运营者、入驻企业/商户亦或是消费者，能够达到的效益都是可观的。借助于数据资产（包括商户品牌、客户、财务、合同等数据）的积累，数字化运营体系将运营者、入驻企业/商户、消费者紧密链接、运用智慧运营和数据分析的手段、提高运营效率、降低管理成本。

1)运营者-精细化，提高工作效率与收益

从运营者的角度来看，通过数字化系统设定先进的管理标准和规范化业务流程，记录全国项目业务部门的经营数据，可以为精细化运营提供数据支撑。以凯德资产管理平台“猎豹”为例，通过系统内置的SOP及标准，实现业务线上化，并在各个环节设计了监管及预警机制，确保执行落地，提高了业务部门50%的工作效率。

来源：企业公开资料

2)数字化助力打造产业聚集生态

从园区和商业地产的企业/商户角度来看，利用物联网、云端等技术，配合互为联通的传感设备可以更方便地为入驻园区的企业提供相互交流、帮助与支持的空间。通过设备资产全生命运维周期的监控，实现安全警报以及高效处理故障，打通“人与物”的实时链接，能够帮助提升运营能力，实现收入增长；构建多元化消费场景/企业服务，满足消费者需求，提升资产价值。

同时依托设备收集的数据资产，在后端可以发挥更多的作用。例如，在资产开发过程中，通过数据分析确定合理的资产用途、产品定位、设计风格等，重塑资产开发的决策流程。从调研反馈来看，目前园区70%左右的商户为物联网企业、零售与金融企业等，效率与数据资产的及时性成为园区打造数字化运营的驱动力。

以观点指数调研的企业为例，由亿达中国投资建设运营的大连软件园，利用数字化运营技术，打造了具有竞争力的数字产业集群。该软件园创建于1998年，位于大连高新技术产业园区内，是11个国家级软件产业基地中唯一的民营软件园区。目前已累计进驻800多家中外企业，涉及大数据、云计算、物联网、人工智能、工业设计、智能制造、智慧医疗、文化创意等新技术业态。

来源：亿达中国- 大连软件园

在园区的运营管理中，亿达中国打造园区数字化运维平台，集成能耗管理、设备设施管理、远程运维管理、综合数据管理、24小时无死角安防监控、楼宇自控系统、门禁一卡通等，解决园区设施设备及物业智慧化管理问题。

通过建立标准的数据接口，亿达中国将园区安防、消防、能源、车行、人行、智慧办公等场景统一到运营中台，建立运营标准，能够有效提升工作效率35%以上，节省人力成本15%-20%。此外，结合园区企业经营业务的需要，打通各平台数据接口，将企业资产经营、产业肖像、财务营收、设备运营等数据进行融合，让企业经营层能够第一时间获取准确数据，辅助经营决策。

不过，房地产及相关领域企业对于数字化运营认识不透彻，认为园区和商业地产的数字化改造会面临投资回报不清晰、投入成本大、数据安全等问题，因此仍在深思数字平台的投入必要性，目前只有部署较早，规模较大的企业有起色。如果把数据资产的应用分为信息化-自动化-智能化三阶段，目前大部分产品仍处于信息和自动化之间，即仅是对既有业务的优化、升级。

观点指数认为数字化转型应是基于沉淀的数据资产实现对原有业务的创新和增长，目前业内仍在思考和探索新的业务模式。

智慧社区

智慧社区是社区管理新理念与新科技的结合，目前地产行业内已经广泛认可打造智慧社区的积极作用，并对其未来的市场价值充满期待，90%的受访房企及物业企业已经布局物联网、云平台、移动端等新一代信息技术的建设。

不过目前阶段仍存在“反治理行为”、“隐性成本”以及“设计偏离人文”等问题。观点指数认为，智慧社区的科技应用本身不是目的，是为创造具有高度现代化社区利益实体的手段。

1.智慧社区的重点发现

（1）行业布局与投入

智慧社区已经成为开发商与物业企业的“必修课”。但对于这个年轻的领域而言，智慧社区的落地并不仅仅是技术的革新，其中涉及诸多管理、成本与社会层面的仍待探索的地方。

数据来源：观点指数调研及整理

房企与物业开发商现阶段在智慧社区的主要成熟布局包括安防管控、在线业务与能源管理等方面，简单概括为软件与硬件两类。调研结果显示，7成受访企业在软件管理上的投入时间更早且投入规模较高，主要是基于新的社区经营管理类的软件，包括物业管理、社区治理、社区服务等智能化和管理理念的植入。硬件部分因为会涉及到许多科技类的辅助设备所以包含范围更广，包括基于AIOT与新IT基建的运营模式的植入，同时涉及到一些硬件类的改造。

从布局角度来看，近9成物企认为智慧安防是构建智慧社区的核心，也是资源投入的重点。落地的技术主要包括人行、车行、监控以及衍生技术包括智慧停车、访客管理、自动监控等。另一项是消防设备设施监控等能力，协助社区治安防控、隐患管理，维护社区安全。

在线业务，狭义称之为智慧物业，辐射范围更大，往往会结合物业的增值服务与成本管控，包括人、车、商铺、设备的信息化管理、报事报修、通知公告、缴费等服务。

此外能源管理也是重点，主要针对重点电路、管道与空调的全程监测，远程控制能源损耗。

（2）智慧社区的目标

1) 短期内降本增效

8成受访物企表示“降本”是智慧社区的最直观体现，效率提升需要较长时间呈现。在平台和大数据方面，传统物业面临的行业痛点是：物业费收缴难、人员成本上升、监督管理难、投诉与维护进度慢，业主需求多样化等。

数字化运营实施后首先体现出来的是成本的降低。

以物业行业来说，尽管其备受资本看重，但是商业模式决定其收入存在“隐性”的天花板：物业费本身较难提价，在既定的管理面积规模下，短期内很难提升收入，所以成本控制就成了行业的竞争点。从电梯控制到车辆管理再到人员管理，智慧社区的诞生可以让物业公司或者房地产开发商避免无效支出。

其中近半数企业指出人员成本是目前的规划重心，管理成本是无效益成本，假如一个物业公司从基层安保人员到董事长有10层，通过数字化运营系统缩减至5层，就可以节省出客观的成本支出。

2) “物业+管家”模式得到更广泛推广

传统的物业服务，以“物”为管理重心，主要管理对象为建筑物、设施设备与环卫等，主要内容以清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修为主。未来智慧社区并不拘泥于此，每个社区会具备“ERP雏形”，将聚焦于以“人”为服务重心的创新服务，主要服务于居民生活方式。管理边界将以人的生活范围为主，主要管理内容将围绕社群构建、养老服务、教育服务、医疗服务、便民服务等展开。

智慧社区并不是科技设备的升级，服务的本质永远不变。物业企业推广的管家服务，能够为业主提供更好的一对一的服务，关注于空间服务、悠然的生活。

3) 智慧社区将具备高联动性

近六成的企业表明未来智慧社区并不是一个独立的子集，并从两个角度阐述智慧社区理念。

其一，可概括为政策导向型，将智慧社区作为智慧城市的子集，从“社会”宏观角度探讨智慧社区的运营维度、运行模式及其与智慧能源、智慧交通、智慧政务等板块的联动，并最终回归到社区改善和居民现代化需要的满足。这条线路的特点更具普遍性，因为智慧社区并不必要是大城市或著名的技术中心，同样可以落地于欠发达的三四线城市、老旧小区、郊区等。

其二，智慧社区是“智能建筑”或“智能家居”的拓展，从科技、微观层面输出覆盖范围更广且包含社会关系的智慧社区。此类观点偏向于科技导向型，适用于新式住宅与一二线较发达城市。

（3）困局与痛点

智慧社区的发展具有重大意义。但就调研结果来看，7成的企业同时也表示实际落地过程遇到许多阻碍，也暴露出诸多问题。

1) 投资收益落差

智慧社区发展中存在的瓶颈，成本是最大障碍，技术并不是难题。社区软硬件配套要求高、建设周期长、涉及范围广，需要专业人才支持、加强技术创新，并投入大量资金。

而且，一些无法量化的收益同样威胁智慧社区的“延续性”。诸如人员效率、企业品牌效益的提升很难通过统计数据体现。对于一些资本实力欠缺，流动性不足的企业来讲，这是一个无法绕过的话题。

老旧小区改造项目是另一块“难啃的骨头”。在老旧小区升级方面，物业企业平均掌握约30-80万客户，20-60个项目，如果要将其全部改造成智慧化的社区，成本很高。以某家房企的案例为例，改造一个老旧的机械泵，要添加传感器，还需引入网络的AP，才能达到数据收集的效果。如果带宽不够，还需要第三方的物联网平台。整个流程下来代价往往会超过预期。

2) 易忽略的“隐性成本”

智慧社区的推广，理论上降低了社区维护和治理的成本。然而，要关注到名义上的、可测算上的成本被降低的同时，社区治理中另一类“隐性成本”可能会产生。

现阶段“智慧”很大程度体现在将线下数据线上化，仍然建立在“物联网+人工服务”的基础之上。比如设备报修是通过物联网平台反映，但需要专业的服务人员的到位处理，而且智慧化程度越高，需要的人才素质越高，人员支出仍会提升。

于是，智慧社区只是实现了“自动化”地呈现问题，而未全面实现“智能化”地执行任务和解决问题，其间的缝隙要靠工作人员延长服务时间、提高劳动强度来加以弥合。伴随智慧平台的引入，工作人员的岗位数量被削减，就无可避免地带来一线工作人员的疲劳、抱怨，甚至是服务质量的下降和治理水平的降低——这是常被忽略的“隐性”成本。

3) 脱离“人文”与“实际”

智慧社区的搭建势必会造成服务人员的减少，但很多业主抱怨“可以看到”的服务人员、物业人员的减少，带来了“安全感降低”、“服务品质下降”的感受，这些也是持续围绕在智慧社区中的更久的心理成本和信任成本。

科技导向模式在智慧社区领域并不完全成立。而且，近7成企业明确指出，智慧社区的定位并不在于增值服务，并不希望通过智慧社区向客户卖更多的东西、推更多的广告，而是基于客户的需求角度来发展，关注人的感受、注重于服务，人跟人的交流。

智能家居

相较智慧社区，智能家居的辐射区域缩窄。当前，智能家居领域的接触点主要围绕自动化安防、应用环境管控与消费服务。近三成接受调研的房企和物企处于智能单品的应用阶段，约50%居于“场景”的联动阶段。目前，对于智能家居的前装与后端市场，房企间存在较大分歧，未来运营模式仍需探索。

基于对智能家居的研究与企业调研结果，观点指数总结企业发展实际，将其大致划分为三个发展阶段：

来源：观点指数调研及整理

从调研结果来看，三种发展阶段并无明显的空间时间界限，彼此相互重叠。目前，家居科技服务商的核心竞争点在于如何更好地优化智能设备之间的全面互联，进而营造出多元化场景与多元化智能空间。

当前，智能家居行业正从智能家居互联网时代，迈向以多触点为主的智能家居移动互联网时代和以“智慧家庭”为主的物联网时代，主要参与者包括地产开发商、科技服务商、互联网公司等。

1.智能家居的重点发现

（1）人工智能渗透率不足20%

基于对市场上科技服务商以及住宅开发的调研反馈，智能家居设备主要包括以下五大类：

来源：观点指数调研及整理

从调研的反馈来看，得益于4G与5G基站的搭建与低运维成本，企业的物联网渗透度较高，而且物联网在搭建时可以依附于社区固有系统，在技术上成熟度更高；但人工智能，即智能家居的终极目标，当前由于设备技术与应用难题，调研结果显示，渗透率不足20%，目前应用于智能家居的人工智能技术包括智能语音、人脸识别、自动监测等。

（2）无线智能单品占主导

Soopat数据显示，截止2021年，我国在智能家居领域专利申请方面处于领先地位，仅次于美国，申请专利数达到9538件，其技术应用主要以控制调节、电信通讯技术、家庭用品为主。从2014年开始，中国智能家居领域的专利数量便开启快速增长模式，技术的蓬勃发展直接推动智能家居行业的落地。

从整体行业市场来看，得益于后装市场低投入与低技术门槛，后装市场需求更大，因此最终导致智能单品成为销售的核心。根据IDC数据显示，2021全年智能单品出货量预计2.3亿台，同比增长14.6%。预计未来五年中国智能家居设备市场出货量将21.4%的复合增长率持续增长，2025年市场出货量将接近5.4亿台。

在行业技术方面，前装市场与后装市场同样存在上述差异，无线技术无需重新布线，而且通常短期内（5年内）仅需要软件类升级，占据了更大的市场份额。观点指数通过对市场调研发现，无线技术包括WiFi，蓝牙，ZigBee等的典型配置成本在1万-3万，而总线成本因为植入了RS-485、CAN、KNX协议等成本在6万-50万区间。

对于家居环境而言，无线智能单品的市场将日益壮大，目前的无线通讯的市场份额约在60%-70%。未来，伴随信息化与智慧社区的完善，前装市场也将日益受到资本的青睐。

（3）入局者增多，供应市场百家争鸣

当前，人均收入持续增长，消费结构日益优化，叠加科技与政策扶持等利好，智能家居行业的发展动力充足。国家统计局数据显示，2014-2020年期间，中国人均可支配收入维持4%以上的增长率，并有望于2021年突破35000元大关。消费结构同样呈现良性增长状态，恩格尔系数逐渐突破28%，人们对生活有更加多元化、品质化的需求，国民消费能力持续增强。与此同时，海尔、阿里巴巴、美的等龙头科技服务商陆续进军或深化智能家居行业的布局，刺激消费者对于人工智能落地智能家居领域的期待加大。

相较于上述的买方市场，卖方市场的结构更加复杂，因为其科技企业的特性，会存在很长的产品供应链，市场也更加繁荣。智能硬件产品是以半导体产业为起点的，并且给予了这个行业“第二春”，这一部分居于产业的最上游往往不会与最终消费者产生直接联系。网络传输，即无线通信技术，实现信息交互的核心部件，消费者可接触到的智能摄像头、智能家居、远程抄表等，依据自身属性分为高速率、中速率及低速率业务。

系统平台，例如华为云、阿里云、涂鸦等位于智能硬件产业链中游，是智能硬件数据分析、处理、响应和服务的基础环节。终端应用，即客户可以直接接触到的智能设备，位于智能硬件产业链的下游，是实现智能硬件产品服务的价值应用环节。

来源：观点指数整理

从调研结果来看，地产开发商居于B端的顶流与主要投资地位，也是科技服务商的主要合作伙伴。目前，重点龙头地产企业并不完全拘泥于合作模式，同样会发现旗下科技公司，例如，万科旗下的“万物云”负责多维场景的研发、龙湖千丁、美的集团的睿住智能与中海地产旗下的兴海物联科技公司等。

智能家居产业的提供商市场百家争鸣，主要包括全屋智能厂商，例如，施耐德电气、南京物联传感、博联等；传统家电厂商美的集团、格力电器、海尔集团等；智能单品供应商华为、阿里巴巴、京东科技等。

（4）家居智能并不局限于“家”

目前云边协同技术成为了行业的竞争方向，它将应用场景拓宽至家庭能源、医疗、教育等领域，将“家”的概念渗透至多元化空间。

在家居智能云边协同技术的服务下，智能设备成为物联网的载体，利用边缘控制组成一个“家庭版”局域网，实现数据的云端交互，从而实现电器、能源的控制与安全保护等功能。

此处以施耐德电气的边缘控制为例阐述为何云边协同将成为未来行业趋势。首先，边缘控制在靠近数据产生设备时便可进行处理，并不需要将全部数据都上载至中心云端，减轻中心算法的压力，省略网络请求与响应时间。其次，避免数据运输至中心，本地化处理与储存减少了隐私泄露的风险。

2. 行业困局与痛点

（1）前装与后装市场存在争议

●地产商对介入后装市场存疑

当前房企并没有形成较好的智能家居商业模式，理论上住户可以“跳过”房企接触智能家居。加上住户对市场上琳琅满目的产品了解程度不高，因此在投入上有所谨慎。部分企业认为，住宅产品本身盈利空间收缩，再加上智能家居的增值效益无法确定，如果贸然投入智能家居产品最后无人买单，亏损是难以接受的。

调研反馈显示，智能家居与地产行业关联度滞后的主要原因是地产商没有科技基础，不确定是否应该步入后装市场。对于后装市场，地产商除了资本以外并无其他优势，超过90%的房企不具备制造核心硬件设备的能力，所以存在不同的观点与立场。

目前中国智能家居后装市场其实主导者是互联网公司与人工智能企业，他们控制着技术风格，配置端口以及很大程度的议价权。即便进入该领域，地产商充当的更像是一个“中介”角色。当前智能家居供应市场主要呈现三种典型的生态模式：以小米为代表的主导孵化模式，以华为、阿里为代表的平台模式和以海尔、美的为代表的品牌全屋闭环模式。

●前后融合理论可行，但现实骨感

观点指数认为，前装与后装市场不是割裂的，只是提供给用户的时间节点不一样，两者最终还是要结合。对于房企而言，首先要考虑用户的刚需，在前端配置中一定要兼容后端的市场，方便用户购买其他后装产品，兼容使用。

但从实际反馈来看，房企在前端环节，比较重视营销与设计。如在设计阶段，设计师针对当前市场的连接端口布置线路，设计联通结构。但问题的关键在于以设计为主导的前端目前无法决定以生产厂家为主的后端，更不用说让房企主导家居业前后端的整合了，因此可以做到前后装市场融合的房企凤毛麟角。

（2）品牌割裂，行业缺乏统一标准

如前文所述，智能家居市场呈现多元化态势，上中下游科技服务商更是多元，但从行业生态来审视则是呈割裂状态。

国家层面对智能家居行业的发展做出过重要规划，但是行业标准体系尚未明确建立。

以通讯技术应用来看，目前信息协议并未统一。调研的结果来看，无线通讯技术在智能家居的多种场景中应用广泛，技术上可以通过中转设备如网关以及云平台来解决设备间的互联问题，但相关标准同样未能统一，传输技术并不兼容。换句话说，智能产品形成了智能孤品，不同品牌的智能单品无法相互连接的，举例而言，小米智家App是无法控制其他品牌的智能窗帘与蓝牙音响，未来希望行业内各厂商达成开放合作。

从另一个角度来解读，可见对于科技厂商而言，对于统一标准的重视或许没有房企和业主来得重，因为封闭性也代表了一种营销手段，能够带来更多的产品和服务销售。短期来看，行业标准体系的明确建立还需时日，未来几年无论是对地产商还是家庭消费者而言，均不会对某一品牌产生极高的忠诚度，假如未来形成多个品牌设备，多个相应的控制端，对行业的发展绝对是核心的限制性因素。

（3）智能单品体验差，报修困难

目前市场盛行的智能家居产品并未达到真正的“智能化“，多数智能家居产品仍以APP控制为主，相较于语音交互或是控制面板，手机APP控制的客户体验感反馈较差。而且”伪智能“现象频繁，例如许多灯光或是窗帘需要打开APP进行控制。事实上，灯源开关就在几步远，等待窗帘打开或者闭合超过30秒，多少有一点画蛇添足的感觉。

而且售后维修成为难以绕过的话题。通过对市场的调研，智能窗帘的电机是最容易损坏的，而且普遍使用3个月以上轴承便会有明显的噪音。所以地产商在房屋交付时并不愿意去主动承接智能产品的安装，除非在客户要求下。这给智能家居的推广带来了不小的阻碍，售后维修的责任划分也亟待明确。

在对市场中8家科技服务商的售后流程进行调查时，观点指数发现两个普遍性问题。其一，普遍承诺产品买回1个月内免费退换货，1个月以后免费维修、不能退换货；其二，智能产品维修需要服务商提交工单，随后是工单审核、产品寄回、服务商再寄回工厂，来回时间在10-40天左右。上述情况还是基于服务商与C端直接交易，如果物业企业进入责任划分会更复杂，造成一些开发商不想“蹚浑水”。

观点指数认为，未来对于智能家居全景解决方案，售后平台的搭建将成为不可或缺的一部分。而且，其售后平台的成员应该是由物业开发商与科技服务商共同组成。在售后平台中，住户可以将问题同时反馈给物业与科技服务商，物业可以负责部分维修，超出能力范围物业将故障反馈给服务商。所以，未来物业企业在选择合作伙伴时，拥有及时且完备的售后服务无疑将成为加分项。

新兴业态的数字化运营

一些在地产行业中新兴的业态如康养、文旅等，也开始接入智能化的设备进行数字化运营。不过该领域处于“数智”初级阶段，且不同房企之间的看法差异较大。

1.养老服务

某家上市房企涉及养老业务较早，不过表示该行业处于高投入、低产出的状态，未来的发展关键在加强运营，进行精细化管理。该企业成立了专门的科技公司为养老业务提供各种数字化服务，包括日常的运营、老人的监护、智能化设备应用等。基于此，希望打造出属于自己的运营体系，加强品牌输出。

（1）社区养老趋势：因地制宜设计解决方案

观点指数认为未来康养领域的数字化运营会有非常大的发展空间，但是核心问题是如何改善老人的居住环境。技术的堆叠确实可以提高管理者的效率，但是对于服务水平的提升有限。

以养老院为例，虽然加装摄像头、智慧清洗工具可以解决部分问题，如包括员工工作态度、老人安全告警、健康状态监测以及环境卫生等，但是老人需要的陪伴、心里健康等诉求，却并不是简单的设备就可以解决。

因此，未来的康养行业大趋势是并入智慧社区的居家养老模式。根据不同场景需求因地制宜，制定出相适的养老解决方案，其核心将是围绕着老人的居家安全、生活护理、异常监测和及时救治展开。

（2）妥善保护个人隐私的情况下提供养老服务

即使明白了方向和技术手段，还有一个大的难题——个人隐私。

以远程医疗方案来说，需要对老人在社区以及家里的情况进行监控。关键是如何把握监控程度，既保证老人安全，又不会让老人的隐私被侵犯。目前，市场上有一种解决方案是通过WIFI微波的方式，感知人体形态以规避具体人样，不过该技术尚未成熟，“伪告警”频率高，未来还有待提升。

未来智慧养老的智慧技术方向是不侵犯隐私又能够合理为消费者提供帮助、为管理者提供效率。

（3）养老产业需要更现代化的医院保障

随着城镇化进程加速和人口老龄化速度的加快，市场对高效、可靠以及现代化医院的需求将持续增加。高质量发展成为医院发展的核心要求，智慧医院建设和内部信息标准化建设预计将成为主流方向，同时政府对现代化医院发展的高标准要求也助力数字化运营的植入。

疫情“黑天鹅”事件对医院的医护水平与环境提出挑战，同时也对其后勤管理提出了更高要求。实现“可视化”目标，包括对医院建筑能耗完全计量与分析；安防、温控、电网等运维信息的实时管理；整个建筑管理设施的监控将会成为未来医院智慧后勤的发展方向。

在复旦大学附属华山医院北院的案例中，施耐德电气帮助其解决了电力系统和能源管理问题，以及后勤设备管理和运维的问题，减少了18%的能源损耗。对于医院高精尖的设备来说，电压的暂降和谐波是最影响其正常运行的。加装的智能仪表可以将电能质量进行捕捉和分析，然后相应做一定的治理。这样运维人员就可以掌握整个医院的供配电信息，通过科学分析进而保障医院的用电安全。

2.文旅运营

同样的数据安全问题也在文旅方面遇到瓶颈。智慧运营在文旅的赋能异常丰富，包括景区动态监测、信息监管、大数据统计分析、景区人流引导、安全预警等，可以全面了解行业和游客需求、旅游目的地动态、投诉建议等内容，推动传统旅游管理方式向现代管理方式转变。

不过，如今监管禁止文旅项目采用全程“人脸监察+行为轨迹”的分析，即上述基于面部识别进行客户数据收集实现的功能，将很难在文旅项目中继续取得进展。

“在宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所，违反法律、行政法规的规定，使用人脸识别技术，进行人脸验证、辨识或者分析，将有可能侵犯被采集者的权利。”——《关于审理使用人脸识别技术处理个人信息相关民事案件适用法律若干问题的规定》

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