观点指数 日前，广州住建局发布了《广州市城市更新条例》（征求意见稿），成为继深圳之后又一推进城市更新立法的城市。

提到广州城市更新，很难忽视的就是富力。

以广州旧改起家的富力集团，公司成立之初便开始介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，此后继续参与广州多个旧厂及旧村改造项目。

旧改项目低廉的地价和稳定的收入预期，让富力找到了进入地产行业的通关密码，从此在城市更新的道路上不断深耕。

今年上半年的土地招拍挂市场中，富力亦鲜少出手，仅在临汾、宝鸡和武汉三地拿下地块；而城市更新方面，则在广州、东莞、珠海、西安等地有所收获。

旧改成主要土储获取方式

尽管城市更新项目周期漫长，但优质土地资源意味着高额的回报，因此在地价愈发高涨的今天，吸引着众多企业参与。以富力为代表的部分房企，已将城市更新作为获得土地储备的主要手段。

1994年富力开始涉及城市更新，参与广州化工厂、钢材厂等多个旧厂改造，在早期很快实现了规模扩张。至2001年末，富力在广州完成10个旧改项目，总开发建筑面积超250万平方米。

但富力的目光远不止广州，从2002年开始，就通过广渠门外东五厂旧改项目进军北京。目前，富力的城市更新版图已涉及全国，也成为其在广州、太原等城市的主要拿地方式。

富力重仓太原的一个重要原因，就在于太原城改项目地块在挂牌出售之前已完成搬迁工作，企业获得地块时，已经是可以开工的状态，转化周期较短。

富力2017年时在太原接连开盘富力天禧城、富力金禧城、富力湾等项目，根据观点指数初步测算，这些城市更新项目从拿地到开售的平均转化周期为1.5年，接近于净地出让的开发周期，对于企业资金和运营的压力较小。

对比广州，城市更新运作模式为政府主导、市场参与，从安置补偿、拆迁重建到居民回迁，整个过程都需要企业参与。

2011至2017年，富力在广州主要的城市更新项目包括杨箕村、茅岗村西片区、笔村、简村等，目前只有部分项目完成了村民回迁，从企业进入项目到完成回迁，平均需要花费5.8年，其中拆迁补偿签约洽谈所占时间超过一半。

然而，广州是房企城市更新赛道上不能割舍的地方。除了市场需求充足、购买力强和价格稳定之外，广州城市更新规模庞大，更新改造完成后的巨大升值空间更是吸引着众多房企。

对于富力来说，深耕二十多年所积累的口碑是继续立足广州的利器。

富力在2020年业绩会透露，其城市更新项目按可售货值计算，94%位于一线城市及二线城市，  60%位于大湾区。

据不完全统计，截至2020年末，富力城市更新发展中物业按在建面积计算有5.98%位于一线城市，新一线城市和二线城市则分别占20.75%和27.08%，三线及以下城市占比有46.19%，从在建面积来看，二线及以上城市的占比超过五成。

按城市群划分，大湾区、长三角、京津冀三大城市群的在建面积分别占比6.05%、6.21%、12.23%。大湾区是富力主要布局区域，但城市数量较少，仅11个城市，其中以广州项目居多，因此大湾区在建面积在三大城市群中占比最低。

长三角包含城市数量较多，也是富力近年关注的重点区域之一，目前在发展城市更新项目的长三角城市近10个，但未显示出有重点攻略的城市，颇有“广撒网，多收鱼”的意思。

京津冀是富力的基本盘之一，在实行规模化战略前，北京、天津、广州的业绩几乎覆盖富力业绩的全部。在富力2020年报中，北京、天津的营业额分列第7和第3位，广州则排在了第11位。

京津冀城市群项目中，天津富力新城在建面积达186.6万平方米，是最主要的项目。

今年以来，富力继续以城市更新替代招拍挂，积极获取城市更新项目。

据不完全统计，2021年上半年，富力签约城市更新项目6个，包括合作意向确定和前期服务商签约等，其中大部分项目位于大湾区，只有一个项目位于西安。

多模式拓展版图，“水土不服”与化解思路

在旧改江湖中闯荡，既要有提前介入、长期动员的耐心，也要有灵活处理、把握机会的果断。

对于富力而言，拓展版图的方式也较为灵活多变。

2015年，富力通过与建业合作进入郑州房地产市场，合作开发高新区五龙口城中改造项目以及惠济区东弓庄城中村改造地块。

早在2006年，建业就已经介入五龙口项目。富力作为“过江龙”，想要直接参与旧改非常困难，合作开发缩短了项目周期，也降低了运营成本，同时获取的也是位置比较优越的地块。

除此之外，接手烂尾楼也是富力的项目获取手段，西安牛王庙城改项目便是其中之一。今年3月，西安未央湖板块拍出一宗楼面价15104元/平方米的地块，价格接近于板块内在售项目的房价，而富力却通过牛王庙城改项目低门槛进入未央湖。

近期，越来越多城市选择成立城市更新基金以加快城市改造的进程，加入城市更新基金也成为房企深耕城市的途径之一。

此前刚刚成立的天津城市更新基金，就有富力的参与。

在积极拓展项目的同时，也需要配备与项目切合的操盘能力。与建业在郑州的合作中，富力作为操盘手，建业作为出资方，引入第三大股东帮助营销，却发生了逾期交房的事件。

对于首次进入郑州的富力来说，这是“水土不服”的表现。在此之后，富力更是出让了项目的控制权，也放弃了项目的操盘。

合作开发需要对自身的分工和能力有清晰的认识，富力在项目拓展和成本控制上有很强的功力，在适应新城市的操盘上尚有不足。也说明了旧改项目的操盘更为复杂，可复制性更低。

原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

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