2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。

或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。

寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告​》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。

《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告​》包含19个报告，以下为报告市场综述部分。

2020年房地产维稳基调不变，不过在“因城施策”指导下，各个城市的行政手段可能会有所调节，一些人才净流入较多的城市蕴含机会。

过去的2019年，“房住不炒”依然是全国各地楼市坚持不变的定位，调控政策从严、金融监管持续强化。其中7月30日中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，落实房地产长效管理机制。在这样的基调下，2019年房地产行业艰难前行，走出了坚韧、平稳的一年。

总体来说，2019年房地产行业韧性依旧，销售数据稳中向好，接近16万亿元。同时“因城施策”继续发挥效力，人才迁移带来了逆势突围机会，部分城市对“限购，限贷，限售，限价”政策进行不同程度的边际调整。

不过，需要正视的是，“稳”字当头，持续生长并不是常态。过去享受改革开放40年红利的房地产行业，此刻站在了转型的十字路口，慢下来、依靠自身运营效率提高产业附加值逐渐成为行业共识。

宏观印象

关键词：史无前例 不作短期刺激经济手段 “三稳”

从2016年“930”至今，房地产行业经历了3年多的严厉调控。时间之长、范围之广、程度之深，史无前例。

观点指数整理过去5年中央政治局会议提及房地产行业的相关表述，可以看到，2015年“长效机制”、“稳定房地产市场”是主要传达的调控指引；2016年《政府工作报告》首提因城施策化解房地产库存，同年中央政治局会议上，再次强调“注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策”。

如果目光放至2018-2019年，可以看到2018年限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级，过去没有调控的城市也陆续加入，调控范围逐渐由一二线向三四线城市扩围。同年7月的表述也相对严厉——“坚决遏制房价上涨”。

进入2019年，一季度央行降准，各类城市落户政策放宽，的确出现了政策及资金层面的改善。其中较为直观的是，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨。随即而来的5月，住建部在对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警。

为了有效稳定重点城市地价与房价，银保监会5月中旬下发了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。房企来自资金面的支持相对减弱，境内外融资压力再增。有在行业内摸爬滚打几十年的头部房企掌舵人对外袒露：“这一次的融资收紧是颠覆性的，一定要非常谨慎对待。”

7月中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并且“因城施策”改为“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”；加上2019年12月23日，住建部会议的相关要点，可以说，“稳”字为先，维护政策连贯性已经成为房地产调控遵循的基本原则。

2020年预计房地产维稳基调不变，不过在“因城施策”指导下，各个城市的行政手段可能会有所调节，一些人才净流入较多的城市蕴含机会。

行业扫描

关键词：16万亿 城市分化 回归主业 回款 慢下来

1、全国销售接近16万亿，下半场新增长点何处寻？

2016年，房地产行业迈入10万亿销售时代。转眼3年已过，截止2019年1-12月，全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比2019年1-11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从销售面积观察，2019年1-12月商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。

按此计算，2019年1-12月全国商品房销售均价为9307元/平方米，环比下降0.31%。不仅是12月，从8月开始，全国商品房销售均价环比增速持续下降，其中1-8月环比下降0.03%，1-9月环比下降0.10%，1-10月下降0.19%。而2018年仅有1-3月和1-10月出现销售均价环比增长下滑。

出现上述异同，一方面是“稳房价”政策调控效果开始显现，另一方面和部分房企以价换量，提高去货效率不无关系。

同样需要注意的是，如果观察2019年全年商品房销售额的同比增速，可以看到已经较2018年明显下降。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

其中同比增速分化最大的出现在前两个月，2019年1-2月全国商品房销售额累计增速仅为2.8%，而2018年同期为15.3%，虽然此后的1-4月达到最高点8.1%，但仍与上一年差距明显。2019年1-9月、1-10月和1-11月，同比增速基本持平，基本维持在7.1%-7.3%的增速，比2018年同期都要低。2019年1-12月全国商品房销售额累计增速为6.5%，比2018年同期低5.7%

如果说2018年的年度关键词是“活下去”，那么2019年则是“慢下来”，全国商品房销售额累计增速的下降一定程度上也验证了这一趋势。

因此，在房地产稳定发展不变的基础命题上，2020年或是更远的将来，行业以及房企都需要打破“以快为好”、“持续增长”的惯性思维，学会在既有的规模上寻求增量。

2、一城一策，城市分化中的人才争夺

“治国经邦，人才为急。”孙中山在《上李鸿章书》中的一言，如今成为各大城市建设的首要信条。据相关机构统计，截止2019年12月底已经有百余城出台了人才政策，涉及内容包括放松落户或购房限制，或者给予租/购房补贴，其中有超过30个城市出台了新的落户政策。

不同城市对人才的重视和争夺不无道理，人才意味着生产力，因此人才的流动也会带来资本的流动，带来创新与消费力，延续城市发展活力。

根据人民日报发布的数据显示，2016-2018届，北京、上海、深圳就业的外省籍毕业生占比排行靠前，分别为85%、80%和68%。同时，需要注意的是，一些二线城市如杭州、天津、苏州、南京、成都、宁波等均排在前列，杭州甚至以60%的占比超越广州，成为外省籍毕业生就业占比第四的城市。

数据来源：人民日报、观点指数整理

如果从北上广深近年来的净迁入人口来看，除北京外，上海、深圳和广州的净迁入人口都在不同程度增加。其中2015-2017年，上海保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增长。深圳2017年的净迁入人口更是达到32.84万人，同比增长63.03%。

数据来源：地方政府统计局，观点指数整理

2019年8月，上海自贸区新片区发布未来的人才“居转户”（居住证转户籍）年限，将从原来的7年缩短到5年，重点产业核心人才将进一步缩短到3年。广州则于2019年6月出台科创12条，对境外高端人才给予补贴，新增3万套人才公寓，另外12月黄埔、花都、南沙三个区，也陆续发布了人才购房放松政策。

数据来源：地方政府公布，观点指数整理

事实上，殷勤抛出橄榄枝的不止一线及核心二线城市。12月25日，温州发布史上最宽松抢人政策，符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折。石家庄更是出台“零门槛”落户政策，全面取消在城区、城镇落户的“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制。

随着人口、产业压力增大，给予人才优惠政策的城市越来越多。这些区域一定程度上也会带来增量市场，对此有项目覆盖的房企会更加受益。

3、回款、现金流，融资持续收紧里的生存法则

当然，人才迁移带来的房地产机会只是短暂的安慰，2019年，房企还面对了更为严峻的融资收紧现实。

此前为了稳定楼市和地市，政府开始资金管控，对房企多种融资渠道围追堵截，国内贷款收缩、境外发债受阻，过往高速扩张带来的阵痛逐渐显现。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从国家统计局公布的数据来看，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1-11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

如果计算上年资金结余，2019年1-12月本年实际到位资金合计24.58万亿元。其中上年资金结余、定金及预收款和自筹资金占比最大，分别为27.33%、24.96%和23.66%。和2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比，定金及预收款和自筹资金占比均有大幅上涨。

一定意义上，说明下半年房企在产品销售以及自我纾困上更加积极。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

如果观察历年主要到位资金来源的占比变化，可以发现，国内贷款和个人按揭贷款的占比都在下降，这也是融资收紧带来的直接结果，不少银行提高开发贷门槛。

据观点指数不完全统计，截止2019年12月23日，140家样本房企公开发布的融资计划（包含未完成）达到25139.17亿元，其中超短期债券达到1098.33亿元，最短的仅为15天。另外，仅10-12月，上述140家样本房企完成的融资额达到2027.90亿元。从已公开利率的融资计划来看，平均融资利率为6.22%，融资期限主要以超短期融资券或1-3年期债券为主。

为了舒缓资金压力，不少房企将经营重点放在销售回款、现金流和利润增长上。2019年6月14日，在北京媒体见面会上，泰禾集团董事长黄其森表示，泰禾现在最看重的还是现金流回款，奖金以回款来考核。而据媒体报道，早在该年一季度，泰禾就在北京发起名为“1号抢收计划”的活动，快速回笼资金。

无独有偶，2019年12月27日，中国金茂发布消息称，2019年回款突破1500亿元，创下新高。

4、520家房企发布“破产文书”，洗牌加剧中的主业回归

一半海水，一半火焰。调控持续和资金收缩进一步压缩中小房企生存空间，加剧了行业洗牌。对于头部房企而言，获取土地资源和融资的优势却更加明显，是抢占市场份额的绝佳机会。

观点指数从人民法院公告网查询获悉，截止到2019年12月26日有520家房地产企业发布了“破产文书”公告，以全国有10万家房企计算，占比0.52%。不过由于“破产”是一个漫长的过程，还涉及其他程序，因此相关企业破产数量还有待商榷。

即使如此也不能忽视，未能适应严厉环境的中小房企正在走向消亡。2019年12月22日，因被母公司占用资金逾22亿元而陷入流动性危机，银亿集团破产重整申请已获宁波中院受理。更早前的2019年9月，深陷应收账款被骗事件，华业资本向法院申请破产和解。

随着房地产坚持稳字当头，防范化解市场风险，未来房企间的竞争会逐渐加剧，行业洗牌、筛选也将继续进行。如何活下去，活得更好，依旧是时代交给中小房企的考题。

当然，不仅是中小房企，过去的2019年整个行业都在寻求更好的发展模式，而不少企业，认为当下最主要的还是回归主业，过去高喊的“多元化”声音，在2019年短暂安静。如万科将“基本盘”定位为2019年最重要的词汇，收敛聚焦，修枝剪叶，“先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶”。

富力地产也表示，在金钱有余的基础上，房企可适量、适度转型，但并不主张大面积、大幅度转型，因为“进入新的行业，不熟悉，风险也会更大”。

土地观察

关键词：交易疲软 流拍 面粉再分配 资产收购

土地市场方面，受累于融资约束强化、优质地块减少多方面影响，2019年土地市场表现偏弱，有不少城市出现流拍、底价成交等情况。

以国家统计局公布的数据来看，2019年1-12月，土地成交价款14709.28亿元，下降8.70%，降幅环比收窄4.3个百分点。从近3年观察，不难发现进入2019年全国土地成交价款累计同比出现负增长，其中2019年1-5月土地购置费累计同比下跌最多，为-35.60%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

土地购置面积上面临同样的情况，2019年上半年基本维持同比-33%的跌幅，最近的2019年1-12月，房地产开发企业土地购置面积25822.29万平方米，同比下降11.40%，降幅比1-11月份收窄2.8个百分点。

数据来源：观点指数监测及整理

以观点指数重点监测的城市表现来看，2019年1-12月上述城市推出和成交土地面积的差额在不断扩大。从8月开始一路攀升，9月达到最高点，为2335.77万平方米，土地成交疲软。

数据来源：观点指数监测及整理

就重点城市的土地出让而言，土地出让金也较2018年出现了一定程度的下滑。其中2019年8月重点城市的土地出让金为1435.88亿元，对比上年减少了313.70亿元。土地溢价率上，2019年8-11月，平均土地溢价率均小于7.98%。另外土地出让城市结构上，2019年1-12月二线城市的比例同比上升了4.28%。

一线城市优质土地资源有限，竞争激烈，未来二线城市及有产业和人口流入的三线城市，将会成为面粉争夺的主战场。

当然，公开市场之外，受资金问题和战略合作影响，收并购市场上的面粉也面临再分配，资产收购多有耳闻。最著名的就是泰禾半年内出售11个项目股权，回笼资金96亿元。另外世茂和福晟达成“合作”，成立名为“世茂福晟”的新平台。据福晟董事长潘伟明透露，福晟仅在粤港澳大湾区，就拥有建筑面积达1000万平方米的旧改项目。

不管是现在还是未来，公开市场都不是唯一的拿地方式，未来收并购或者合作开发将会占据更大的比重。

（以上为系列报告之一，如需阅读《卓越指数· 2020年度房地产企业表现报告》全文，请进入报告专题下载查阅）

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。