过去几年越来越多的企业参与代建市场。代建作为轻资产模式的一种业务方向，成为不少企业开辟经营成长的“第二曲线”。

不过，当下竞争加剧，市场乱象也开始频出，如合约中断、项目权利主体不明、恶性竞争等。各地也开始陆续出台代建相关政策，一方面是推广政府投资项目代建制，提升项目建设效率。另一方面，也对代建企业进行规范，进一步提高企业的服务意识，增强核心竞争力。

行业变革和复杂环境下催生的新模式，给代建带来新一波机遇。在机会与竞争并存的市场中，企业除了代建模式以及项目特色之外，规模、盈利水平、市场份额、特色代建项目等也成为了经营优秀与否的重要指标。

观点指数对行业与企业进行长期跟踪研究与数据分析，综合代建规模、盈利水平、运作管理水平、产品独特性等各项指标，盘点在行业内具备卓越表现的代建管理企业。

最终研究显示，绿城管理、华润置地、金地管理公司、蓝城集团和中原建业分别位居“2024房地产代建管理卓越表现”前列。

截至2023年12月31日，绿城管理合约项目总建筑面积1.196亿平方米，同比增长17.9%。2023年绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积3528万平方米，新增项目管理费103.7亿元，同比增长20.5%。

绿城管理业务增长在业内属于领跑者，并将自身代建经验进行推广，促进行业规范。除此之外，其也在其他业态积极拓展，并在政府代建上保有不少的业务规模。

华润置地也在代建领域持续发力。2023年，代建业务于全国新获取项目80个，期末在管代建项目338个，建筑面积约6393万平米。新增代运营项目3个，期末在管代运营项目15个，管理面积约700万平米。华润置地城市运营项目有成熟的管理经验，其中代建场馆是一大特色。

金地管理代建业务2023年已经布局全国超57座城市，管理服务项目超190个，累计签约管理面积超2870万平方米，其中住宅项目累计签约货值超2399亿元，商办项目累计签约管理投资规模超742亿元，政府公建项目累计签约管理面积超594万平方米。金地管理建立了行业代建服务标准和工具指引，在自身发展的同时赋能行业。

蓝城集团早于2010年涉足轻资产模式。截止2023年12月31日，蓝城已进驻中国25个省及直辖市，141个地级市。其中小镇项目89个，政府代建项目202个，其他项目351个。蓝城集团在乡村振兴的小镇建设有着独特的代建理念，并在其他代建业态上继续加码。

中原建业是区域型代建企业，其深耕大中原地区，并在去年取得不错的规模增长。截至2023年12月31日，在管项目合约销售为人民币294.95亿元，同比增长38.4%，合约销售建筑面积465.97万平方米，同比增长33.2%。此外，中原建业累计规划计容面积约5309万平方米，重复合作率达63%。

除了上述企业外，还有龙湖龙智造、旭辉建管、万科、招商蛇口、远洋建管等企业同样表现出较突出的综合实力。

当然，代建市场内部也在不断地发展细分，如政府住房类、政府公建类、商办等。不同业态代建需求被不断挖掘，这也要求企业提高多业态的业务能力。

近年来，不少地方政府出台政府投资项目代建制相关政策，其中较多涉及的是根据项目投资规模大小来判定是否进行代建。还有对一些代建设施进行框定，如事业单位办公用房等。各个地方实行代建制的项目总投资额有不同的标准，但是相比此前的政策空白，有了指导的意味。这给代建企业带来一定机会，尤其是公共事业设施的建设需求。

华润置地在政府公建类做了很多代表性项目，这也给其业务增长提供了品牌赋能。华润置地代建代运营聚焦高能级城市的高能级文体场馆业务，同时积极探索运营业务，增强业务营收能力。万科则在2023年的EPC及代建业务实现收入123.1亿元。累计管理建筑面积3997万平方米，项目类型涵盖学校、城市更新、医疗等。

需要关注到的是，政府代建市场容量在政策的支持下逐渐扩大。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房（保租房）近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。

央行的资金投向已有痕迹。自2014年创设以来，PSL主要投向棚户区改造和基础设施建设领域。2月1日，央行再次投放PSL 1500亿元，这是继去年12月重启PSL投放3500亿元后的增额。这一轮PSL投入到城中村改造和保障房建设中的可能性较大。

政策同时提及超大特大城市要积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、规划建设保障性住房。

在代建类研究成果中，政府代建住房类的代表企业有绿城管理，其新拓代建业务中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达74.7%。新拓代建项目代建费中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达69.4%。而政府保障房、保租房是业务的一大来源。蓝城集团亦是如此。

除此之外，观点指数对“2024商办代建管理卓越表现”进行评估，最终金地管理公司、华润置地和绿城管理在名单中分列前三甲。城市更新催生了一些旧的写字楼、商场等项目的专业化升级改造需求，同时加上文旅市场的火热，带动各地区加快配套建设，如酒店、度假乐园、城市地标建筑等项目。对于代建企业来说，这类商办项目是一个机遇。

金地管理积累的商办项目经验深厚，从2006年深圳的福田科技广场开始，至今已经17年。

代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司自2010年起开展代建业务，已累计承接500余个代建项目，涉及代建面积超过1400万平方米，积累了多元化业态的代建经验，项目涉及会展、产业办公等。

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