GDIRI观察丨华润重回上海加速战
华润加速拿地推货，抢回失去的市场份额。
观点指数(GDIRI) 3月13日，华润中环置地中心润府-宝山大场项目3日累计认购超360组，认购率138%。
在上海，华润置地的品牌有一定沉淀。在同等价位的项目中，该项目的认购率能够超过100%说明楼盘项目足够受欢迎。
该项目坐落于上海宝山区大场镇，紧邻地铁15号线，是集购物中心、甲级办公、高品质住宅于一体的TOD综合体。其中住宅部分规划为102-178平方米的3-4房，全精装交付，首期均价66000元/平方米，共约1572户。
据观点指数了解，该地块是去年10月24日华润置地摘得的上海宝山区大场镇丰翔路地块。该项目拿地仅7小时便公示项目规划。去年8月1日，华润拿下浦东川沙热门地块10天后，即公示了设计方案，并仅用了105天就公开华润观宸润府的实景示范区、样板间。
观点指数认为，快节奏的推货节奏主要在于相比其他城市上海项目的去化情况要好。去年认房不认贷和住房标准调整等政策的实施，激发了改善性需求，华润置地的产品定位高端路线，比较契合当下改善性需求释放的趋势。
此外，从华润置地本身的土储情况来看，去年其在上海先后拿下5幅地块，拿地金额已达到200多亿元。具体来看，其独资竞得青浦西虹桥、宝山大场、浦东川沙、闵行颛桥4宗涉宅地块。合资联手华发拿下嘉定南翔1宗宅地。
华润置地在公开市场斥巨资拿地，和其于该地区的存货告急有关，2021-2023年华润置地没有在上海的土拍市场中补充“面粉”。
而上海片区是华润置地华东大区的一个重要销售城市。根据2019年中期业绩，华东大区的销售额为358.38亿元，占全部销售约30%，到了2021年中期为348.08亿元，占全部销售约21%，占比下降了9个百分点。土储方面，2019年中期建筑面积为1123.27万方，2023年同期则为877.24万方。
上海的重要性不言而喻，尤其在当下行业销售下行压力下，上海的抗风险和保值能力明显优于华东其他片区。
处于空仓期的华润置地，不像万科、中海通过旧改项目补仓，而是以收并购的方式拓储。2022年10月31日，据上海联合产权交易所披露，华润接手了上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权，成交价为35.26亿元。
这个项目就是浦东新区前滩润璟。2023年9月30日-10月4日，该项目在认购期间的认购人数接近在售房源的3倍，达到278%。该项目二期加推了171套低密度房源，备案均价达13万元/平方米。
还有年内获取的两个项目华润虹桥润璟和华润观宸润府也开盘销售。前者销售价格约在71372元/平方米，没达到100%的认购率。10月22日首开，264套房源有227组认购，未触发积分。2024年2月27日开盘的华润置地观宸润府认购率43.26%，成交均价6.5万元/平方米。
嘉定南翔华润华发·时代之城于2024年3月16日开放展厅，于4月开放实景示范区，房地联动价5.85万元/平方米。此前，华润置地在嘉定南翔打造的华润中央公园目前二手房挂牌单价约达8万/平方米，在整个嘉定市场处于高位，嘉定新房售价为5.6万元/平方米。
根据观点指数观察，上海房地产市场成交主力主要在外环以外，基本占据70%以上的成交额，成交均价约5.77万元/平方米。环外主力产品主要为刚需或刚改。高净值客群对高端改善型产品偏好要求较高，比如远离市区、绿化率高、容积率大等条件。因此，外环的高端产品打造或要更为慎重。
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