观点指数 6月初，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金发布了2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目。

6月16日，张江REIT扩募份额如期上市交易，表明已基本解决此前重大租户退租带来的问题。

据此前报道，OPPO在5月12日宣布终止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，3000多人的团队就地解散，而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础资产的重要承租方。

资料显示，哲库科技在张润大厦实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。

消息出现后，张江REIT于5月12日和13日大幅下跌3.18%和6.22%，直到5月16日张江REIT发布公告陈述事件的进展与应对措施，并表明张江光大园当前意向出租率较一季度末提升8.44个百分点，才部分释除了市场疑虑，使二级市场价格实现反弹。

面对大面积退租事件，张江REIT的基金管理人处置相当迅速，除了第一时间披露事件进展，还立即联手原始权益人增持，并在5月26日发布公告透露，称处于事件中心的张润大厦近期已收到部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。而张润置业也能按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元，等于额外增加一笔收入。

至张江REIT在6月成功扩募后，本次突发退租事件似乎告一段落，但实际上市场担忧仍未完全消除。

只因即便抛开本次扩募资产张润大厦的情况下，原底层资产张江光大园出租率也已经连续4个季度下跌，未来如何稳租约依然是张江光大园REIT的重中之重。

最大租户占比4成，续约刚签即迎退租

张润大厦位于张江北区集成电路产业园核心区，紧挨张江集团总部，周边临近日月光集团总部、展想广场、亚芯科技园、展讯中心、世和中心、星创科技广场、普洛斯盛银大厦等众多园区物业。

张润大厦2018年6月建成，正式投入运营后一年内迅速完成爬坡期，2020年末、2021年末及2022年末出租率始终稳定在95%以上，基本处于满租状态。

租户结构主要为集成电路、先进制造、信息技术三大行业的企业，租赁合同期限以中长期为主。从数据和所处区位来说，张润大厦相比张江光大园都更为优质。

最大租户为OPPO旗下芯片子公司哲库科技，在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米，占可租赁面积的45.97%。

哲库科技主体租赁部分2022年度所支付租金为2434.21万元，占张润大厦整体同期现金流总额30.98%，为张润大厦最重要的现金流提供方。

由于哲库科技为张润大厦最重要的租户，因而当其宣布解散团队，并最终确定退租时引起较大关注，张江光大园REIT也于5月12日和13日大幅下跌3.18%和6.22%。

OPPO自研芯片之路开始于2019年，在四年之内自研出的NPU芯片“马里亚纳X”已使用在多款OPPO旗舰手机上。2022年末，OPPO还对外发布了搭载在蓝牙耳机上的音频芯片“马里亚纳Y”，然而最受关注的手机核心芯片SoC则一直未能亮相。

据市场消息透露，OPPO自研的第一代基于N4P（台积电4nm）工艺的Soc从头开始构建，并在2.5年内成功流片，虽然存在少数效率低下和边缘问题，但第一代SoC已实现大部分性能目标。基于此，第二代SoC的研发推进迅速，在团队解散前设计已基本完成，预计将于2024年一季度前流片，并于2025年正式推出市场。

6月14日，有消息传出，称“部分哲库前员工回流OPPO继续做芯片”，OPPO方面明确否认该消息。但无论事实如何，哲库从张润大厦退租已经是板上钉钉。

快速反应释除突发疑虑，扩募如期进行

面对大面积退租事件，张江光大园REIT的基金管理人处置相当迅速。

首先是披露及时且清晰。哲库解散的消息是在5月12日正式传开，而张江光大园REIT在13日即发布公告，称已向哲库了解情况。同时，张江光大REIT还透露哲库租赁期限为至2023年7月31日，还在4月7日签下了续租合同，租赁期限为2023年8月1日至2024年7月31日，哲库若退租需按合同承担3个月的违约金。

除此之外，基金管理人还立即联手原始权益人增持。5月25日，华安基金发布公告宣布，华安基金和该基础设施项目原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持该基金不超过3000万元、2亿元，并承诺增持的基金份额持有期限不少于6个月。

关于填补空缺的情况，张江光大园REIT在5月26日发布公告，称处于事件中心的张润大厦近期已收到部分客户的书面租赁意向书，明确租赁意向面积合计约为1.51万平方米，占哲库科技退租面积的78.22%。签约完成后，张润大厦租赁面积签约率将达到83.6%。

而张润置业也能按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元，作为提前退租收入归基金财产所有，这就等于额外增加一笔收入，原始权益人张江集团和张江集电则将承担租金损失差额（如有）。

6月16日，张江REIT扩募份额正式在上海证券交易所上市交易，扩募后张江REIT规模达30亿元，表明已基本解决此前重大租户退租带来的问题，最起码说服了意向投资者。

稳租约仍是最大问题，新老项目均受困扰

截至2023年一季度末，张江REIT出租率从2022年底的92.6%下探至70.57%，而去年同期为100%。因此，叠加张润大厦事件后，投资者信心遭到巨大打击。

据一季报透露，张江REIT在2022年末就有一个重要租户到期后不再续约，该租户面积占可租赁面积的比重约为28%。较大面积的重要租户提前退租和到期不续约严重影响了未来的现金流状况，且招租情况难在短期改善，预期修复仍需时日。

对此，张江REIT也在5月16日披露的《补充公告》中作出说明称，自2023年4月1日至5月15日，已签下多单书面合同及租赁意向书，使含书面意向租户的园区签约率提升至79.01%，较一季度提升了8.44%。

实际上，从一季报来看，产业园REIT出租率下跌亦不仅是张江REIT一家的问题，这也使得产业园REIT二级市场表现呈现持续数月下跌。

如中关村产园REIT出租率就从去年同期96.15%直线滑落至今年一季度的68.47%；蛇口产园REIT出租率则由87.16%下跌至82.00%。

本次哲库退租事件还释放出一个不利信号——即便是身处头部的科网企业、所投行业为市场风口的企业或研发部门，也会因市场环境不利和公司战略调整而一夜之间解散撤场。这就推翻了头部科技企业租约稳定的前提，产业园区租约不确定性增加。

在今年之前，市场投资者对产业园区资产选择时会更重点关注园区定位、产业方向、行业集中度、租户客群、出租率、租金水平、政策补贴等关键指标。

然而经历近一两个季度产业园出租率下滑后，市场信心有所影响，投资者未来必然更看重园区出租的稳定性。如租期较长的工业厂房，涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等，都会受到更大关注。

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