观点指数 在7月29日观点指数研究院发布的《调整修复 | 2025年7月商办与办公空间发展报告》中，观点指数指出，债务驱动的抛售潮仍将持续，但单纯降价无法解决核心问题。

在租金持续下行、以价换量策略成为行业常态的背景下，市场仍未回暖，甲级写字楼空置率呈现出整体高企、分化加剧、底部徘徊的特征。

戴德梁行数据显示，第二季度一线城市甲级写字楼整体空置率在16.9%-27.8%区间。

从数据来看，北京甲级写字楼空置率当前为16.9%，在四个一线城市中处于最低水平。这一数据较2024年底的18.3%有所下降，且是目前唯一实现空置率同比、环比双改善的城市。同时得益于下半年无新增供应入市，北京存量去化节奏有望保持。按照这一趋势，随着存量面积的持续消化，空置率后续有望进一步下行。

同期上海、广州及深圳三城的空置率水平环比、同比以及对比2024年末均出现不同程度的攀升，三城写字楼市场供需矛盾仍在持续发酵，新增供应压力与需求复苏乏力的双重影响尚未缓解，短期内仍将制约市场的整体表现。

聚焦需求端，戴德梁行数据显示，2025年第二季度北京甲级写字楼中，TMT行业以55.2%的租赁成交面积占比居所有行业首位，其中AI和通讯类企业的大面积新租是核心支撑。专业服务行业及金融业紧随其后，占比分别为13.1%和1.9%。

同期，TMT行业同样稳居上海、广州、深圳写字楼租赁需求的首位，占比分别达22.7%、37.4%、18.7%，成为一线城市写字楼市场需求端的核心驱动力。

除此之外，上海、广州两地的金融业、零售贸易行业、专业服务等行业表现突出。深圳市场中，金融业、交通物流、专业服务业、零售贸易四大行业占比均超10%。

从数据来看，TMT、金融业、专业服务业仍是一线城市写字楼租赁市场的主力需求行业，随着数字经济深化与金融开放的推进，三大行业的需求结构可能进一步分化（如TMT中的硬科技、金融业中的跨境金融、专业服务业中的高端咨询占比上升），但作为主力需求的地位短期内难以撼动。

同时新质生产力相关领域、消费升级赛道、医药健康产业的需求增长显著，重塑市场需求格局。

商办资产交易市场方面，近期，有报道称新世界发展正在对外出售上海K11写字楼部分（又称上海香港新世界大厦），挂牌出让建筑面积约8.1万平方米，整栋出售价格为28.5亿元。

新世界发展很快对此传闻予以否认，称上海香港新世界大厦（即K11）的写字楼部分仅对外出租，并不出售。

不过，资产处置确是其当下的重要战略，通过出售旗下非核心或特定资产优化资本结构、缓解资金压力。

除该项目外，新世界发展计划出售多个内地多项地标资产以回笼资金缓解集团的流动性压力，武汉、杭州等地的项目位列其中。同时，去年6月，新世界发展通过出售深圳前海周大福金融大厦成功套现14.4亿元。

值得一提的是，6月30日，据自愿公告，新世界发展成功签订882亿港元融资协议，该协议通过新银行融资与统一银行融资覆盖集团约882亿港元现有境外无抵押债务，将最早到期日延至2028年6月30日。这一安排为新世界发展提供了三年的喘息期，有效缓解了2025年到期的480亿港元短期债务压力。

据了解，面对持续的现金流压力，新世界发展表示，2025下半财年会继续出售非核心资产，以加快集团的资金回笼，但仍要有合适的价钱，才会考虑出售。

资产处置作为新世界发展的重要战略，既是短期应对资金压力的务实举措，也是长期优化资产结构的主动调整。通过聚焦核心优势业态、剥离非核心资产，集团可提升资金使用效率、降低运营风险，同时更好地适配内地商办市场的结构性变化，为后续发展储备资源。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，期内共计发生2宗商办资产交易事件，总交易金额为8.16亿元，对比上个报告期，资产交易单数及交易总金额均出现不同程度的下滑。

其中期内最大额的商办资产交易案例为上海舜晟建设以约6.6亿元竞得泰禾上海总部大厦，成交单价约为3.61万元/平方米。项目接盘方为本地建设企业，拟作为总部办公并出租剩余面积，兼顾长期使用价值与资产增值。

据了解，泰禾大厦位于上海静安核心区域，是2018年竣工的甲级写字楼，早前为泰禾集团在上海的总部，而泰禾集团此前对外出售时的报价超过16亿元。

另外，观点指数早于4月商办与办公空间发展报告中提及的鼎一投资以7亿元收购上海北岸长风E栋和G栋的案例，折价48%，已于7月完成交割。

结合上海泰禾大厦、北岸长风项目成交案例来看，核心城市的低价优质资产仍是稀缺标的。

据观点指数统计，图表中列举的8个项目中，有6个为司法拍卖或债务关联交易，包括阳光城、佳兆业、泰禾、富力、郑州百荣、北岸长风在内，延续了房企流动性危机下的资产出清逻辑。

对卖方而言，债务驱动的抛售潮仍将持续，但单纯降价无法解决核心问题（如产权瑕疵、运营困境），非核心城市、高瑕疵资产的处置难度将进一步加大。

现阶段，商办资产交易市场的核心矛盾在于资产供给过剩与优质资产稀缺的错配。核心城市核心地段，产权清晰，且运营成熟的商办资产仍是投资者偏爱的标的，而非核心城市、存在产权瑕疵或运营困境的资产，可能陷入降价、流拍、再降价的恶性循环中。

本文节选自《调整修复 | 2025年7月商办与办公空间发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。