观点指数 在7月24日观点指数研究院发布的《疏解难点赌点 | 2025年7月物业服务发展报告》中，我们发现，7月15日，南都物业及珠江股份公布半年度业绩预告，均实现净利润的快速增长，但扣除非经常性损益后的净利润表现平平。观点指数认为，这意味着核心业务运营方面存在挑战，业绩增长的可持续性存在不确定性。

7月15日，南都物业及珠江股份分别公布了2025半年度业绩预告，较过往因炒股致使利润受损相比，本期两家物企均实现净利润的快速增长，但扣除非经常性损益后的净利润表现平平。

数据显示，南都物业预计2025上半年实现归属于母公司所有者的净利润为1亿元~1.5亿元，同比增长387.02%到630.52%。预增原因主要是对安邦护卫的股权投资采用公允价值计量，本期公允价值变动损益为7818.55万元，增加净利润5863.91万元，而上年同期该损益为负值，导致本期净利润同比大幅增加。

与之类似，珠江股份预计2025上半年实现扭亏为盈，归属上市公司股东净利润为1550万元至2250万元。主要系上半年以来随着A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场股价上涨。

不过，在更能准确反映企业核心业务的实际盈利能力指标——扣除非经常性损益的净利润方面，两家公司均呈现下降态势。这意味着核心业务运营方面存在挑战，业绩增长的可持续性存在不确定性。

公告显示，南都物业预计扣除非经常性损益的净利润为4500万元~6000万元，较上年同期减少16.44%到增加11.41%。珠江股份预计2025半年度扣除非经常性损益后的净利润为700万元至1050万元，相比来看，2024年该公司扣除非经常性损益后的净利润为2225.89万元。

同时，物企也在进行积极的战略调整，多家物企关键职位迎来重要人事变动。

其中，万物云于6月27日宣布，万科原董秘朱旭将调任万物云城，投身于城市服务赛道。

观点指数了解，朱旭在万科董秘的职位上工作9年，不仅负责万科的信息披露、股权管理、投资者关系及危机公关，还参与了长租公寓业务规划。年初，其从万科董秘转岗长租公寓事业部，最终还是落脚在万物云城业务板块，可能是看重其在政企资源方面的优势。

据悉，万物云于2020年正式推出万物云城品牌，定位是城市空间智慧管家，与万科物业、万物梁行同被视作业务增长的三驾马车。不过，万物云城营业收入虽然保持增长，但并达到预期的增长规模。

截至2024年末，万物云来自城市空间整合服务的收入为7.56亿元，同比增长10.9%，占总收入比例仅为2.1%。

相比来看，2024年度，华润万象生活来自城市空间的收入为18.21亿元，同比增长36.3%，占总收入的10.7%；保利物业的公共及其他物业收入为29.43亿元，同比增长12.4%，占总收入18%；碧桂园服务的城市服务收入为41.68亿元，同比下降约14.7%，占总收入的比例约为9.5%。

观点指数认为，城市公共空间服务市场广阔，是目前头部物企竞争的重要方向，万物云此番人事调整，显然是重新审视了该业务板块的战略意义，对城市服务业务进一步重视与优化。

资本市场上，物管股报告期内延续上涨趋势，截至7月21日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月上涨4.46%，同时作为参照，恒生指数（HSI.HI）近一个月上涨6.22%。

观点指数监测数据显示，40家样本港股物企本期平均区间涨幅达到9.55%，较上个报告期平均3.38%的区间涨幅上涨6.17个百分点。另外，估值水平也有回升，市盈率（TTM）均值由上个报告期的10.25倍上涨至本期的11.27倍。

具体来看，样本物企中区间涨幅位列前三的分别为众安智慧生活（+65.59%）、苏新服务（+26.05%）、远洋服务（+21.15）；跌幅位列前三的分别为和泓服务（-12.78%）、荣万家（-9.22%）及弘阳服务（-5%）。头部物企市盈率（TTM）较高的包括华润万象生活（21.64倍）、万物云（21.5倍）及绿城服务（17.6倍）。

目前，港股总市值超百亿的物企共有六家，包括华润万象生活（847.95亿港元）、万物云（266.9亿港元）、碧桂园服务（226.68亿港元）、保利物业（190.9亿港元）、中海物业（182.92亿港元）及绿城服务（149.1亿港元）。

在收并购领域，物企仍趋向于采取谨慎策略，一方面，收并购市场持续降温，期内仅华润万象生活从关联方华润股份收购两家科技类公司，交易金额合计1.8亿元，旨在扩大会员体系的规模，提升会员的整体体验。

另一方面，包括力高健康生活、新希望服务在内的物企变更了IPO募资金额，均将原计划用于战略收购及投资的资金分配至其它用途。

华润万象生活6月30日公告显示，1.144亿元收购的华润网络深圳拥有自主研发的电子商贸系统、会员积分系统及推广系统，其核心业务包括会员运营、线上商城及科技数据增值服务；661.8万元收购的华网数据科技广州则主要为会员运营提供后端技术支持。

从财务上看，华润网络深圳尚处于亏损状态，截至2024年末，其除税前亏损及除税后亏损均为3273万元；经审核负债净值为4472.85万元，全部股权于2024年8月31日独立评定的估值约为1.9亿元。华网数据科技广州截至2024年末除税后纯利仅有27万元，经审核资产净值为1972万元，独立评定估值3308万元。

华润万象生活称，此次收购可为集团提供更多的数据资源及更强大的平台能力，促进会员计划的创新及增长，巩固一体化“2+1”业务模式，并有助于培育集团的会员计划成为盈利增长的第三大动力。

7月15日，新希望服务计划将尚未动用的约4.58亿港元上市所得款项净额变更用途，将原计划用于战略收购及投资的80.4%未动用款项重新分配至营运资金、人才招募及团队建设，以及升级信息系统及设备。

变更之后，留给收并购的资金额度剩下6075万港元，用于人才招募和团队建设的资金上涨至1.34亿港元，用于运营的资金上升至1.97亿港元。

总结来看，在专业性能力打造与精细化管理提升的高质量发展要求下，物企收并购需要寻觅良好的标的，更要注重与现有体系的协同，因而难度更大。目前，跨界合作仍是物企拓展业务领域、促进协同效应、推动业务模式创新、提升市场竞争力的主流路径。

本文节选自《疏解难点赌点 | 2025年7月物业服务发展报告》
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